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土地活用コラム

アパート・マンション賃貸経営のデメリット

アパート経営・マンション経営をお考えの方のなかには、
「ローンの返済が終われば、あとは家賃がそのまま収入になる」
とお考えの方もいらっしゃいますが、現実はそう甘くはありません。

今回のコラムでは、アパマン経営のデメリットについて解説していきます。
リスクもしっかりと把握したうえで、成功の見込みがあるのかどうか検討して
みましょう。



◆デメリット01 飽和する賃貸市場


数年にわたる都心部での地価下落があり、大手ディベロッパーによる都心部
での建設ラッシュが起こり、現在、賃貸市場には物件があふれかえっています。

さらに、近年の人口減少もあって競争が激化。アパマン経営は「借り手市場」
に大きく傾いており、オーナーにとっては向かい風と言わざるを得ないのが
現状です。


◆デメリット02 空室リスク


アパート・マンションの賃貸市場は、近年の競争激化によって空室リスクが
高まっています。
空室が多いほど収入が減少するのは当然のことで、空室期間が長くなると、
ローンの返済に持ち出しが必要になるなど、事業計画に狂いが生じます。

なお、賃貸経営をしていると相続時の土地評価額が下がるため、相続税対策
としても有効ですが、評価額の計算においては賃貸割合が考慮されます。
空室が多いと、その分、減額割合も下がり、相続税対策としての効果も
薄くなってしまいます。



◆デメリット03 家賃下落リスク


経年による建物の老朽化は、避けて通ることができません。
老朽化したアパート・マンションをそのままにしておくと空室が埋まらず、
家賃を下げざるを得なくなります。家賃を維持したまま入居者を獲得
するには、修繕などの対策が必要になりますが、支出が生じれば当然その分、
収益率は下がってしまいます。


◆デメリット04 高額な初期費用


アパート・マンション経営をはじめるにあたっては、建築費として高額の
初期投資が必要になり、その分、投資回収期間も長くなる傾向にあります。


◆デメリット05 転用が難しい


アパート・マンションの賃貸においては、基本的にオーナーの一存で契約終了
のタイミングを決めることはできません。いったん事業を開始してしまうと
簡単にやめることができず、他の用途にも転用しにくいのはデメリットだと
言えます。


◆デメリット06 金利上昇リスク


現在は「超低金利時代」と言われていますが、この状況は異常であり、
今後金利は上昇すると考えるのが常識的な判断です。
ローンを利用してアパマン経営をはじめる場合は、将来的に必ずリスク
となってきます。


◆デメリット07 ランニングコストの負担


アパマン経営には、管理費・修繕費などのランニングコストがかかります。
固定資産税や所得税などの負担もありますし、空室が出れば、内装費用や
入居者募集費用などが必要になります。



上述のデメリットのなかでも、特に空室リスクと賃料下落リスクについては、
十分な対策が必要になります。事業開始当初は入居率が高く、収益率が抜群
だったとしても、数年後には入居率・収益率が大幅に下がってしまうことも
珍しくありません。


エリアなどの条件にもよりますが、アパマン経営のブームは終焉を迎えつつ
あります。
これから土地活用をお考えの方は、アパート・マンション経営だけにこだわらず、
柔軟かつ多角的な視点を持ち、他の土地活用方法も含めてベストな選択肢を
見つけることが重要です。

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