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土地活用コラム

定期借地権で土地活用&相続税対策を

土地を活用できておらず、固定資産税だけ払っている・・・
土地は手放したくないけれど、管理が大変で困っている・・・
マンション経営をしたいけど、借り入れをするのが心配・・・


土地オーナー様のこのようなお悩みを解決してくれるのが、
定期借地権を利用した土地活用です。定期借地では借主・事業者が建物を建てるため、
定期借地権を使って土地を貸せば、オーナー様は借り入れリスクを負うことなく
毎月安定した地代収入を得られます。貸した土地は将来必ず返ってきますし、
その間、建物の煩雑な維持管理に悩まされることもありません。

さらに、特筆すべき点として「相続税対策」としての定期借地権利用があげられます。
今回は、定期借地権を活用した相続税対策について解説していきましょう。


◆土地の評価額が下がる→相続税が安くなる!

土地を貸していると、相続税評価において「貸宅地」という扱いになります。
貸宅地はオーナーが自由に利用・処分できないため、大幅に評価額が減額されます。

一般的に、定期借地権の目的となっている貸宅地の評価は、更地状態に比べ30~40%
ほど減額されるため、その分、相続税額も安くなるのです。

◎定期借地とした貸宅地の減額割合

定期借地とした貸宅地は相続時の評価額は下がりますが、
借地期間の残存年数によって 減額割合が変わってくることは知っておいたほうが
いいでしょう。

定期借地権で貸している土地は、契約満了と同時にオーナーに返還されますが、
借地期間の残存年数が短くなるにつれ、減額割合は小さくなっていきます。

分かりやすく言うと、相続が発生した時点で借地期間がまだまだ残っていれば
大幅な評価減となり、相続税対策として有効に働きますが、借地期間が短い場合
などで満了直前に相続が発生すると、ほとんど減額されないということです。

◎知っておきたい「前払地代方式による定期借地権」
定期借地権を使って土地を貸すと、オーナーは地代だけでなく権利金や保証金
などの一時金を受け取ることができます。

しかし、権利金は受け取った年の所得とされるため、 多額の所得税・住民税が
課せられるうえ、減価償却もできません。
また、保証金はオーナーに預託される無利息の預かり金ですから、契約満了時に
返還しなければなりません。
借地期間中は自由に運用できますが、オーナーにとって大きな債務になるという
デメリットもあります。

そこで、2005年にスタートしたのが、「前払地代方式による定期借地権」です。
これにより、オーナーは定期借地権の地代の全部または一部を、 一括前払いの
一時金として受け取ることができるようになりました。

受け取った一時金は、1年分ずつ分割して収益とすることができるため、
税金の負担は大幅に軽減されます。
また、一時金は保証金と違って契約満了時に返還する必要がないため、
借入金の返済や相続税の納税、他の土地での賃貸経営など、
様々な用途で活用できます。

借地人も、支払った一時金を1年分ずつ分割して経費として計上できるため、
大きなメリットになります。

【具体的には・・・】
地代:5000万円 / 1年分の地代:100万円 / 50年分の地代を一括払いする場合
→オーナーは100万円を毎年の収益に計上できる。
→借地人は100万円を毎年の経費に計上できる。


なお、前払地代方式による定期借地権が認められるためには、いくつかの条件を
クリアしなければならず、それに則った契約書も必要になりますので、
事前に税理士などの専門家に相談しておくようにしましょう。


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