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土地活用コラム

資産の組み換えで収益改善&相続対策を

複数の不動産をお持ちの方にご検討いただきたいのが、「資産の組み換え」です。
資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、
その組み合わせを変えること。

不動産の有効活用による収益改善や相続対策を目的として行われます。
今回は、資産の組み換えについて解説していきましょう。



◆資産の組み換え よくあるパターン

はじめに、資産の組み換えでよくあるパターンをご紹介します。

・面積が狭い・形が悪い・駅から遠い土地を売却し、そのお金で賃貸アパート・マンション、
 立体駐車場、商業施設やテナントビルを購入する

・固定資産税だけを払っている遊休地を売却して、活用しやすい土地に買い換える

・等価交換で資産価値の高いマンションを手に入れる

・空室が続いている投資用マンションを売却し、利回りの高い物件に乗り換える


不動産は大きく、「収益性の高い不動産」と「収益性の低い不動産」に分けられます。

資産の組み換えは、収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れるのが
基本的な考え方になります。また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、
相続対策としても大きな効果が期待できます。



◆相続対策としての資産の組み換え

築年数の古いマンションやアパート、狭い土地や形の悪い土地、使っていない別荘などは、
相続税評価額が高いにもかかわらず、時価が低いのが難点です。

このような不動産を持っていると、固定資産税や修繕費などの維持コストがかかるばかりか、
相続財産としても相続人に処分の負担を負わせることになってしまいます。

売却が難しい不動産を受け継いでも相続人は困るだけですし、分けにくい土地などは
いわゆる“争続”の原因になることもしばしばです。

効果的な相続対策を考えるなら、資産の組み換えも視野に入れ、
早めに準備したほうがいいでしょう。



◆どんな相続対策が必要ですか?

一口に「相続対策」と言っても、その意味は広く、様々な対策が考えられます。
資産の組み換えを行う際は、まず「何のための相続対策なのか」を明確にすることが大切です。

一般的に、相続対策の目的は「分割対策」「納税準備」「節税対策」に分けられます。

◎分割対策 【遺産分割時のトラブルを防止するため】

→ 子供たちが遺産を分割しやすいように現金化する

→ 子供たちが平等に分けられるように不動産を組み換える


◎納税準備 【相続税の納税資金を確保するため】

→ 不動産を売却して、そのお金を相続税の納税資金とする

→ 不動産を売却して賃貸物件を購入し、家賃収入を相続税の納税資金とする


◎節税対策 【相続税の減額により負担を軽減するため】

→ 不動産の評価減によって相続税を軽減する

→ 「時価>相続税評価額」の資産に組み換えて相続税を軽減する


そのほかにも、管理のしやすさを優先したり、老後の安心を重視したりする場合もあるでしょう。

→ 遠方で管理するのが困難な物件を売却して、家の近くの物件を購入する

→ 老朽化した自宅を売却して、子供との二世帯住宅に住み替える など



◆知っておきたい税制優遇

相続対策として資産の組み換えを行う際には、様々な税制優遇を受けられることがあります。
例えば、親が自宅を売却して利益が出た場合も、3000万円までは譲渡所得が非課税になる制度
があります。
また、マンションに住み替えれば、マンションによる評価減を活用でき、
将来的に相続財産の
評価を下げることもできます。

主なものとしては、以下の税制優遇がありますので、ぜひうまく活用してください。

・居住用財産の3000万円の特別控除

・居住用財産の買い換え特例

・居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

・居住用財産売却時の軽減税率

・小規模宅地等の特例

・相続財産の評価減


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