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土地活用コラム

マイホーム売却時に活用したい税制優遇

「資産の組み換えで収益改善&相続対策を」では、相続対策として資産の組み換えを
行う際には、税制優遇を受けられる可能性があることをご紹介しました。

特に、マイホームは生活の基盤を守る趣旨から法的に保護されており、様々な優遇措置が
用意されています。

今回は、マイホームを売却する際に活用したい、主な税制優遇について
解説していきましょう。


居住用財産の3000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却して利益(譲渡所得)が生じた場合、一定の要件を満たすと、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができる制度です。

売却による利益が3,000万円までなら、所得税が課税されないというわけです。


簡単な例を挙げてご説明しましょう。

例えば、2000万円で購入したマイホームを3000万円で売却したとします。
この場合、利益は1000万円 【3000万円(売却金額)-2000万円(取得金額)】 となります。
※建物の減価償却は考慮していません。

利益である1000万円は3000万円(特別控除額)より小さいため、所得税は課税されません。

居住用財産の3000万円の特別控除では、売却するマイホームの所有期間は不問ですが、
原則として、実際に所有者自身が生活の拠点として住んでいた建物(敷地を含む)である
ことが条件となります。

例えば、自宅の建て替え期間中に一時的に住んでいた仮住まいでは適用になりませんし、
この特例の適用を受ける目的で入居したと見なされる場合もNGです。
もちろん、別荘なども対象とはなりません。

なお、次にご説明する「居住用財産の買い換え特例」と違い、売却後にどのような住居に
住むかは問われません。つまり、これまでのマイホームを売却して賃貸住宅に引っ越す場合
も特例が適用となります。


居住用財産の買い換え特例

今まで住んでいたマイホーム(居住用財産)を売却して、新しいマイホームを購入した場合、
一定の要件を満たすと、本来課税される譲渡所得税を繰延できる制度です。

マイホームを売って利益が出たときに使える特例としては、上述の
「居住用財産の3000万円の特別控除」がありますが、利益が3,000万円を超える場合は、
この「居住用財産の買い換え特例」も考慮して、有利なほうを選択するのがいいでしょう。

買い換え特例で注意したい点としては、あくまでも「課税の繰延」であるということです。
これまで住んでいたマイホームを売却して、売却代金で新たにマイホームを購入すれば、
買い換えに充てた分の金額については課税されませんが、新たに購入したマイホームを
将来売却する際は、原則として繰延分も含めてまとめて課税されることになります。

なお、マイホームは10年以上居住し、かつ売却する年の1月1日において
10年以上の所有期間があることなどが要件となります。


居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

マイホーム(居住用財産)を売却して損失が発生した場合、一定の要件を満たすと、
譲渡損失を他の所得と相殺し、相殺できない損失を翌年以降に繰越できる制度です。

通常、不動産の売却による損失は他の損失と損益通算できませんが、
マイホームの売却にともなう損失の場合、一定の要件を満たすと損益通算でき、
損益通算しきれない損失については翌年以降3年間にわたり繰越控除が可能です・
※平成25年12月31日までの譲渡

なお、譲渡損失の損益通算が認められるのは、譲渡をしても住宅ローンの残高がある
場合です。ローン残高から売却代金を控除した残りの金額と、譲渡損失の金額のどちらか
小さい金額が損益通算できる金額となります。



今回解説した3つの特例は、マイホームの譲渡先が、配偶者や特殊の関係がある者である
場合は適用されません。
つまり、身内への売却の場合は適用外ということです。

その他にも、適用条件や手続きなどは複雑で分かりにくい部分が多々あります。
マイホームの売却も含めた不動産活用をお考えの方は、
あらかじめ信頼できる税理士に相談しておくことが大切です。

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