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土地活用コラム

土地活用方法を比較する 1)

今回から一般的な土地活用における様々な項目について比較していきます。


まず第1回目は、土地活用における初期投資額です。
土地オーナーであることを前提にしています。

土地活用における初期投資は、

1)土地オーナーが建物を建てて貸す方法
と、
2)借地して借主が駐車場やコンテナボックスなどで運用する方法
で変わります。

1)は、主に建築費用が初期投資となります。
建築費用は当然、建物の規模によって大きく変わってきます。
また、内装費用が必要な建物、例えばアパート・マンションや
高齢者向け住宅などは、その費用が追加されるので初期投資額
も大きくなります。
建築の坪単価は各社によって様々です。
敷地面積や規模にもよりますので、50万円/坪~150万円/坪と
その差は大きいのが現状です。
工法が木造なのか鉄骨造なのか、RC造なのかなどによっても大きく変わって
きます。また、建物を高くする、大きくするなどによって地盤改良や杭工事など
の費用も必要となります。

建築費用は設計する建物によって変わってきますし、最初の設計の段階では
安い見積だったものが、具体的な設計に進んでいくにつれて追加の金額が
発生してくることもあります。
大きな初期投資額となりますので、契約は安易に行わずに細かな点までしっかりと
確認しながらすすめることがとても重要です。

その際には初期投資だけではなく、建築後の運用に関わる費用についても
確認しておくことも重要です。 
詳しくは「土地活用方法を比較する 2)」をご参照ください。

 

 


2)は借地となり、借主が必要な投資を行いますので、貸主側には基本的には
初期投資は必要ありません。


借主が借地後の土地で何か建築を行う場合は注意が必要です。
借地期間が明確に決まっていて、現状回復義務などを付与することが
出来ると安心です。
借主が建築した建物内に入居者がいると、簡単に立ち退きが進まないことも
ありますので、借地期間終了後の新たな土地活用が出来なくなるなどの
リスクも発生します。

賃貸経営では満室の状態を仮定して投資利回りを計算することが多いですが、
空室になることは必ずありますのでその空室リスクをしっかりと判断して、
利回りの最低ラインを出しておくと大きな失敗につながることを防ぐことが
出来るでしょう。
また、賃料も適切な設定が必要です。
新築時は高い賃料が望めますが、経過年数が高くなるに従って徐々に下がって
いきます。その計算も予め行なっておく必要があります。
長期間の一括借り上げを保証するプランもありますが、賃料が固定されている
ケースは少ないですので、10年後の賃料想定を予め行い、それによるリスク
も把握することが大切となります。


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