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土地活用コラム

商業ビル経営・テナント経営のリスク

「商業ビル経営・テナント経営のメリット」をご覧いただいた方のなかには、
アパマン経営よりも魅力的に感じた方もいらっしゃるかもしれません。
とはいえ、商業ビル経営・テナント経営もいいことばかりではありません。

今回は商業ビル・テナント経営のリスクについて解説していきます。



◆リスク01 建築コストが高額になる場合がある

商業ビルの建築コストは、一般的には内装費用は入居するテナント側の工事となる
ため、アパート・マンションに比べると安くなるケースが多いです。
しかし、想定される入居テナントが、オフィスなどとなるためにOA環境の整備や電気容量
設備などの
充実した設備環境が求められる場合は、建築コストが高額になることもあります。


■リスク02 固定資産税・都市計画税の軽減がない

商業ビル・テナント経営は相続税対策として効果的ですし、所得税の負担も軽減できます。
ただし、固定資産税・都市計画税の軽減措置は受けられません。
アパート・マンションは「住宅用地」であるため固定資産税・都市計画税が軽減されますが、
商業ビルは住宅ではありませんのでその恩恵にはあずかれないのです。

>>「商業ビル経営・テナント経営の税法上のメリット」


■リスク03 空室のリスク

商業ビル・テナント経営は、アパート・マンション経営と同様に外部環境の影響を受けやすい
傾向にあります。例えば、テナント企業の業績が悪化したり、入居した店舗の売上げが低迷
したりすることは、退去の原因となります。

また、退去の影響が大きいのも商業ビル・テナント経営のリスクだと言えます。
アパート・マンション経営は、戸数が多ければ多いほど1部屋の退去のインパクトは
小さく済みます。例えば、20戸あるマンションのうち1部屋が空室になっても、
影響は20分の1でしかありません。

一方、商業ビルは一般的に広いスペースを利用する企業・店舗が入居するため、
契約相手としては2・3社というケースも少なくありません。仮に1社との契約だった場合、
その企業・店舗が退去してしまうと賃料収入はゼロになってしまいます。
テナントとの契約を定期建物賃貸借契約とし、予め退去時の取り決めを行っておくこと
や次のテナントを誘致するための期間を確保しておくこと、建物の付加価値を高めて
周辺ビルとの差別化を図っておくことなどのリスク回避策を予め講じておくことが必要
です。

■リスク04 周辺のビル開発の影響を受ける場合がある

商業ビル・テナント経営においては、近隣の新規ビル建築による影響を受けるケースもあります。

ただし、これはアパート・マンション経営も同じリスクとなります。
アパート・マンションは借りる側の用途は当然、居住ということになりますが、商業ビルにおいては
飲食店や美容室、事務所、介護施設など用途は様々です。
テナントの入れ替わりが発生することを想定して建物設計を行っておくことで、近隣に商業ビル
が増加した際のリスクを軽減できます。


土地活用・不動産活用は、アパマン経営や商業ビル経営の他にも、売却する、土地を貸す、
資産を組み替えるなど様々な選択肢があり、土地の立地や広さなどによって
最適な活用方法は変わってきます。各手法のメリット・デメリットを踏まえたうえで
最適な方法を選ぶことが大切です。

次回以降のコラムでは、アパマン経営・商業ビル経営の他の不動産活用法も紹介して
いきますので、ぜひ参考にしてください。

フィル・カンパニーは、その土地に合った土地活用を提案しています。
ローリスク・ハイリターンとなる土地活用方法を周辺環境の徹底したマーケティングから
導き出しています。
また、初期テナントの誘致を保証しており、商業ビル経営におけるリスクの低減を行って
います。
ご興味のあるかたはお気軽にお問い合わせ下さい。
こちらから「空中店舗フィル・パーク」

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