HOMEicon_pankuzu_arrow相続対策に強い税理士が語るフィル・パーク事業による相続対策効果
お問い合わせ
ひとくちに税理士の先生と言っても、その専門分野・得意分野が違うということは意外に知られていません。
その中でも
・相続対策に強い
・知識だけでなく具体事案における実績が多い
・知識を使いこなせる
先生というのは、ものすごく少ないように感じています。
一方、フィル・パーク事業についても同様ですが、土地の有効活用を実施していく中では、相続対策をきちんと行うべきケースもあります。
弊社は、相続対策の面でもしっかりとしたバックアップ体制を持っており、
本ページでは、弊社が相続対策のスペシャリストとしてパートナーシップを組んでいる喜多村先生にフィル・パーク事業を実施した際の相続対策効果をご説明いただきます。
喜多村洋子-------------------------------------
喜多村税務会計事務所 所長税理士
株式会社ライフネットワーク 代表取締役社長
■プロフィール
劇団四季を退団後フリーインタビュアーなどを経て転職を目指し、日商簿記1級を取得。
・1983 年に税理士試験(法人税、所得税、相続税、簿記論、財務諸表論)に合格。
・1985 年に喜多村税務会計事務所を開業。
・1996 年に株式会社ライフネットワークを設立し、研修会・セミナーを通じ税務会計知識の普及にも力を注いでいる。
■著書
お問い合わせ
図解 やさしくわかる相続・贈与 ㈱ナツメ社
お問い合わせ
「相続・贈与」このやり方でかしこく遺す (株)かんき出版
-------------------------------------
フィル・パーク事業は、駐車場を残したまま、その上部空間を活用するという独自なスキームで
・初期テナント誘致保証により、建物の賃借人(テナント)が事業開始前に確定している
・圧倒的な投資利回りと明確な投資回収プランがある
等、通常の土地有効活用方法と比較しても、優れた点が多く、税理士の私から見ても大変に魅力的です。
①フィル・パークを建てると、土地の評価額が下がり、相続税が減額となります!
土地の上に建物を建てることにより、その土地は「貸家建付地」として評価され、一定の評価減がなされます。
建物の借主は、その建物の「敷地」についても一定の所有権があると計算されるからです。
土地が駐車場のみに使用されている場合の評価額が、仮に2億円だとします。
この土地の1階は駐車場のままとし、2階3階を空中店舗とした場合に、その1階・2階・3階の面積比率が4:3:3だとします。
(A)1階部分に対応する土地は、駐車場なので評価減は無く、評価額は2億円×4/10=8,000万円です。
(B)この土地の「借地権割合」が70%、「借家権割合」が30%の場合、2階・3階部分に対応する
   土地の評価額については次のように計算されます。
2億円×6/10×(1-0.7×0.3)=9,480万円
(C)全体の土地の合計評価額(A)+(B)=17,480万円
2,520万円評価額が下がると、相続税は、相続税率が最低の10%の人の場合で252万円減、最高の50%の人の場合で1,260万円減となります(相続税の税率は、相続税の課税価格により10%~50%です)。
※借地権割合は国税庁のホームページの、路線価図・倍率表で確認できます。
②フィル・パークを建てると、金融資産のまま保有するより相続税の課税財産はかなり低く評価されます!
現預金で1億円保有していれば、その額にそのまま相続税が課税されます。その現預金でフィル・パークを建築すると、建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く(概ね60% 程度)なり、さらに評価上「借家権割合」を差し引きますので、現預金で保有するより相続税の課税財産はかなり低く評価されます。2階3階の貸家の評価額は次の算式で求めます。
固定資産税評価額×(1-「借家権割合」×「賃貸割合」)
建築費総額1億円で貸家を建築した場合、固定資産税評価額が6,000万円だとします。アパート等建築の場合は賃貸割合の計算上、いつ何部屋空室となるかが不安材料となります。しかし、フィル・パークならテナントさんは初期テナント誘致保証なので賃貸割合の心配も要りませんね。
賃貸割合100%ですから貸家の評価は、
6000万円×(1-0.3×1)=4,200万円
と計算されます。
1億円預貯金が減り4,200万円が貸家評価となり、評価額が5,800万円下がると、相続税は580万円から2,900万円の減額となります。
その上それまでの駐車場収入に加えて、空中店舗の賃貸収入を得ることができます。
フィル・パーク事業による相続対策の効果としては、上記のような点が挙げられますが
・建物から得られる収入が増えた時にはどんな対策が可能か?
・建物を子供に贈与するとどういう効果があるのか?
等、不動産と相続対策は切っても切れない要素があります。
フィル・パークをご検討いただく地主(駐車場オーナー)様には、必要に応じて、喜多村先生からのアドバイスもさせていただいております。