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Voice01 地主(駐車場オーナー)古川桂司 様

フィル・パーク名古屋栄

  • 所在地:愛知県名古屋市中区栄3-17-20
  • テナント実績:アパレルショップ・スタジオ
  • テナントフロア面積:1F 32.29坪
    2F 63.36坪
    2F 63.36坪
  • 2011年9月竣工

圧倒的な投資利回りに、大変満足しています。

フィル・パークでの活用を決断した決め手は、高収入の駐車場が残せて、新たにテナント賃料が入り、十二分に納得のいく投資対効果があると判断できたことです。
また、駐車場の売上を最大限に上げるような企画を、建物設計と含めてやっていただいたというのも大きいです。
契約から運営開始まで不安は全然なかったです。一つ一つのことを決してうやむやにすることなく皆さんきちんと対応をしてくれました。

地主(駐車場オーナー)古川桂司 様

やはり駐車場(コインパーキング)は捨てがたいなと考えていました

そういえば、古川様にお問い合わせをいただいたのは、2010年12月年の瀬くらいだったでしょうか?

ああ、そうですね。そのくらいだったですかね。

どのような経緯でお問い合わせをいただいたのだったでしょうか?

元から駐車場(コインパーキング)を運営しておりましたが、駐車場(コインパーキング)の敷地も広く駐車場だけでなく、もう少し他の活用方法も取り入れることで更に収益を上げることができないかと、2年くらい前から他の土地活用会社様にも計画案づくりをお願いしておりました。

しかしながら、なかなか希望や要望にあった計画案がなく実際、建物をつくると建物建築部分については駐車場がなくなるという活用方法ばかりで、やはり駐車場(コインパーキング)は捨てがたいなと考えていたところ、インターネットでフィル・カンパニーさんのホームページを見つけました。拝見してみると駐車場(コインパーキング)の上に建物をつくるという発想で、建物の実績写真もかなりインパクトのあるものでしたので「これはいいな!」と、しかも土地の有効活用はビジネスであり、事業ですから駐車場が残せて、空間をうまく使えるのであればきっと良い事業になると考え、すぐにホームページから問い合わせをさせていただき、一度ご相談させていただきたいと打診しました。そういった経緯です。

投資費用が明確

お問い合わせいただいてから、すぐに名古屋でお会いさせていただき、現在の状況・ご要望を含め、きちんとご説明をいただきました。立地としては、栄の大津通り沿いや角地というわけではありませんでしたが敷地が大きく、企画の練り方次第ではテナントに人気を博す面白い空間を創出できると思いました。運営されている駐車場(コインパーキング)も好調ということでしたので、わたくしどもの真骨頂である駐車場(コインパーキング)の収入を最大限生かしながら、新たな収益建物を創り出す「ビジネス・事業としても圧倒的な投資利回りを持つ」ご提案(計画案づくり)が可能だ、と確信して帰京したのを覚えています。

その後、2011年の年明けに企画のご提案をさせていただきましたが、実際にその企画をご覧になってどのような感想をお持ちになられたでしょうか?

率直に思いましたのは、パースというのですか?…イメージの外観イラストというのですか?それを拝見してインパクトがある建物であると思いましたことと、事業の採算性を検討した事業シミュレーション表もいただきましたがその中で、投資費用に該当する部分の料金体系が明快である、ということでした。グロスでバサッと料金が出てくるのではなく項目ごとに料金が示されているので、大変理解しやすい内容でした。建築費用・テナント誘致費用・マネジメント費用など各項目ごとに納得できる説明があり助かりましたし、一つ一つの投資対効果が明確でした。
また、こちらから、この部分はこういう風にできませんか?というお願いをした場合にも、それに対して、それであればこういう風にすれば実現できますよ、という具合にすぐに対応してくださるし、こちらの望むものを実現していくにあたって必要なノウハウと能力をお持ちであるということが、その場ですぐにわかったものですから、土地の有効活用を進めていく上で大変助かるなと思いまして、計画をフィルさんと検討していくことに決めました。
※フィル・カンパニーではご提案時に(1)パース(駐車場+建物の外観イラスト)(2)図面(検討地における建築に関わる法規のチェックを含む)(3)事業シミュレーション表(投資・回収計画案)の3点セットをもとにご説明させていただいています。

希望に合わせたオリジナルな企画

ありがとうございます。そうですね、確かに土地の有効活用の会社様といっても、いろいろな会社様がありますね。ローコスト建築だけども自由度が少ないアパートによる土地活用を推進されている会社様、建築のみ、設計のみというスタンスで商業ビルによる土地活用を推進されている会社様など、各社様得手不得手がある中で、わたくしどもにも駐車場(コインパーキング)を残して空中に建物をつくるというオンリーワンの商品があるわけですが、このお仕事をさせていただいていて思いますのは土地の有効活用も「つくれば売れる≒建ぺい率・容積率の制限いっぱいの建物をつくり、少しでも賃貸

面積を大きくすれば、その分確実に収益になる」という神話ともいうべき時代は終わり、今の時代においては、活用検討地のマーケティングを綿密に行い、建物を利用される方々に合わせた適正な建物をいかに計画できるかがとても重要になってきているということです。商業ビルであれば、入居テナント様だけでなく、入居テナント様の店舗にご来店されるお客様までをイメージした計画が事前のマーケティングの中でどこまでできるかも大変重要です。逆に必要でない、必要とされない賃貸スペースは、つくってはならないということです。

フィルさんは一般的な建築業者様の概念とは当然違いますし、全く新しい概念ですね。他の土地活用会社様ですと一つの建築パターンがあって、そのパターンを、ある土地に当てはめるとどうなるか?という考え方ですしこちらのニーズというか、こちらがこうしたいという話になるとそれ以上の話が進まなくなってしまうことが多いです。
例えば、マンション専門業者様ですと、その土地の面積と形状とでは最も効率の良い提案ではありますが駐車場と組み合わせたり、店舗とドッキングさせたりという中では、難しい面が多いです。

納得のいく企画・計画案まで何度も詰めていく

実際に多くの地主(駐車場オーナー)様からご相談をお受けする中で、「こういう方向性でやりたいんだけど…経済条件(予算・投資利回・収入等)のイメージはこんな感じなんだけど…」「でも、具現化するにはどうしたらよいのだろう?」ということを多くお聞きしますが、地主(駐車場オーナー)様が本当に求めているのは「地主(駐車場オーナー)様がなんとなく描かれていたイメージはこういうことではないですか?」という具現化をお手伝いするサービスだったりします。ですので、わたくしどもでは例えば「地主(駐車場オーナー)様の求めていらっしゃるご要望を実現するには、

二つの方法があります。一つはAという方法で、こちらですとこんなメリットがありますがこんなデメリットもあります。もう一つはBという方法で、こちらですとAよりも大きなこんなメリットありますがデメリットも大きいです。どちらが、ご要望に近い方法でしょうか?」といった具合に計画案を何度も何度も詰めていきます。こういった点も他の土地活用会社様と弊社の違いなのではないかな、と思うのですが、いかがでしょうか?

今回は、駐車場と店舗など、いろいろな形態を複合的に組み合わせていきたいと考えておりましたが、こういった場合には、かなり細かな打ち合わせが必要となってきますし、時間もかかります。
また、納得のいく企画・計画案をつくりあげていくまでに無茶なお願いも随分としなければならないと想定はしていたので、どこまでやってくれるのか不安がなかったわけではありませんが、実際は、こんなことまでやってくれるんだ、という部分まで対応してくれたり、必要に応じて、わたしの考え方に合わせたオリジナルの資料をつくってくれたりと助かりました。
現実の話として形になって見えるのが本当に助かりました。

既存の駐車場を残して最大限の投資効果を

そういえば、ご提案をさせていただいた際に「餅は餅屋だね。」とおっしゃっていただいたのが印象的で今でもはっきりと覚えていますが、駐車場が絡む事業企画・計画という中では、他社様ですと最適化は難しいというイメージを持たれたということでしょうか?

そうですね。駐車場の効率性というのはとても重要なのですが、建物が基準になりますと駐車場の効率性、つまり、配置・広さ・大きさ・入口の形状等いろいろとありますが、そういうものの細かな打ち合わせがなかなかできません。

理解をしていただくことが難しいとまでは言いませんが、それを建築に組み合わせていただくということは、なかなかできません。

確かに弊社の場合は”駐車場ありき”での建築ですから、「フィル・カンパニーの場合は駐車場の延長線上に建物があるから両方満たせる」、そういうイメージでしょうか?

そうですね。

最終的にフィル・パークでの活用をご決断いただいた決め手は何だったのでしょうか?

やはりビジネスですので投資対効果が良かったからというのが一番の理由です。元々駐車場は運営しており、駐車場の売上予測はできましたから、その中で高収入の駐車場が残せて、新たにテナント賃料が入る中で、十二分に納得のいく投資対効果と判断しました。
また、駐車場の売上を最大限に上げるような企画を、設計も含めてやっていただいたというのも大きいです。駐車場を半分以下にさせて収入の絶対額を上げるという提案はありましたがどちらを選択するかと言われれば、投資額も含めて総合的に考えると駐車場を残せるフィルさんの企画はとても素晴らしかったです。

ありがとうございます。
わたくしどももいつも考えておりますのは、他のどの会社様がやるよりも地主(駐車場オーナー)様に喜んでもらえる、地主(駐車場オーナー)様に喜んでもらえるというのは、極論、古川様がおっしゃるようにビジネスですし、事業ですから、圧倒的な投資対効果を持ち且つリスクの少ないものをいかにして生み出すかということです。

駐車場にもテナントにも精通しているから安心

フィル・カンパニーでは企画・デザイン・設計から建築工事までトータルで責任をもったプロジェクトのマネジメントをさせていただいておりますが、ご契約にあたってご不安はありませんでしたか?また、ご契約後、プロジェクトが開始してからのわたくどもの対応や建築工事などに関してのご感想をお聞かせいただけますか?

不安は全然なかったです。企画(計画案)を検討させていただく中でお話をさせていただいた能美さんをはじめ建築の責任者の方、皆さんきちんと対応をしてくれましたし、一つ一つのことを決してうやむやにすることがなかったというのが大きかったと思います。

建築工事の感想に関しましては、まず、建築工事の時間の速さには大変助かりました。建築工事中は駐車場(コインパーキング)を休業しないといけませんから、本当に助かりました。後で周りの人たちから聞かれて工事期間をお話すると皆さん驚いていました。
また、建物が出来上がった後も、特に直後は、ちょっとしたことがいろいろと出てくるものですが、そういったことも全てきちんと対応していただけたので助かりました。例えば、電気容量の変更や車が建物に接触した時の対応等、フィルさんが窓口で一括にて対応していただきました。これは本当に助かりました。他の会社様に頼むと駐車場とかテナント様の営業状況を考慮することなく工事を進めてしまうので、そういった意味でもフィルさんは駐車場にもテナント様にも精通していますので安心感がありました。

確かにそう言われますとそうですね。駐車場のことを知らない、テナント様のことを知らないという工事会社様ですとテナント様の営業形態・営業時間を考慮に入れた上での対応ができず、最悪の場合には、テナント様からクレームがきて大きな問題になるということも考えられますね。

現在、フィル・パークでの運用が開始していますが、ここまでの全体を振り返ってみてフィル・パーク事業の良かったところをあらためてお聞かせいただいてもよろしいですか?

繰り返しになる部分もありますが、全ての事柄に関して明快であった部分です。また、インパクトのある建物ができたことでしょうか。既成概念からは外れてる部分もあるかもしれませんが、テナント様が喜ぶ建物ができたと思います。
通常、ビルをつくるというと手前味噌でつくってしまいますが、テナント様が喜ぶ建物ができたので、仮に今のテナント様の契約が終了しても次のテナント様もスムーズに入ってくれると考えています。同じ投資額でしたらフィルさんの建物は魅力のある圧倒的に高い賃料のとれる建物ですし、長期間にわたって賃料を生んでくれる建物ですので、そういった面も大変良かったです。

フィル・パーク事業はお知り合いにおすすめできるモデルでしょうか?また、どのような状況の方におすすめできますか?

わたしも既に別の案件の企画をお願いしておりますので、当然おすすめできます(笑)どのような状況の方に、という部分では、まず駐車場(コインパーキング)を運営されている方におすすめできますし、ビジネス・事業として利潤を追求されたい方にもおすすめできます。投資利回りは圧倒的ですし、そういった観点でみますと投資額も圧倒的に安いと思います。

残った駐車場にも工夫し、良い方向へ

フィル・パークは可能な限り駐車場を残す、ただ残すだけでなく駐車場の台あたりの収入ができるだけ減らないように駐車場と建物の全体感を工夫したり駐車場の配置を工夫したりするのが真骨頂ですが、現在、フィル・パーク実施前と実施後を比べて駐車場はどのような状況でしょうか?収入はもちろんですが、想定外に良かったこと等がありましたら教えてください。

今回の計画では、一部一階も建物(店舗)となっておりますが、一階に建物(店舗)を建築してもなお、駐車場の台数減は1割程で済みましたし、駐車場入口の入りやすさ、という点については実施後の方がよくなったと思います。

入口出口での大混雑がなくなりました。また、駐車場の台あたりの収入につきましては、目標の上限と下限の間を行ったり来たりでどちらかというと良い方向で推移しています。

ご契約前と現在ではフィル・パークのご認識に違いはありましたでしょうか。

前と同じ感覚でお付き合いさせていただけているのが大変有難いです。「仕事が終わってしまったから、あとはもう知らない。」というような対応がフィルさんは一切ない会社さんですから、認識に違いがあるない、というより途切れた感じがしないです。

建物を前にしてご感想をお聞かせ頂けますでしょうか。

建物ができてというよりはテナント様がオープンしてからという感じですが、目立つ建物ができたな、と思いますし、ガラス張りの建物ですから、この辺りの建物とは違って新しい感覚のものができたな、という感じがしました。もちろん、できて嬉しいな、というのもありましたが、これからですので同時に身が引き締まる思いでした。

最後に何か一言!

今までにないビジネスだと思いますし、これをきっかけにわたしも駐車場と建物の組み合わせによる土地の有効活用をさらに検討したいと思います。

ありがとうございました!