店舗ビジネス成功の決め手！賃貸テナント物件選び方のポイント

飲食店や美容室、ネイルサロン、エステ、保育施設、バレエ教室、学習塾…などなど、店舗ビジネスの種類はあまたありますが、どんなビジネスであっても、店舗を開業するならテナント物件選びが集客に大きな影響を与えます。テナント物件選びのポイントは業態によって異なることもありますが、どんな業態においても共通して言えるのは、狙ったターゲットを集客できる「立地」、条件に合った広さ、階数の「建物」、売り上げに見合った「賃料」の3つ。この3つのポイントを掘り下げてみていきましょう。

新規の出店を成功させるポイントの一つは「立地」です。たとえば飲食店の場合、ランチを提供する飲食店であればオフィスの多いビジネス街、お酒を提供するレストランなど夜の利用者をメインにする場合は繁華街の近くが適しているといえます。人目につきやすい立地であれば通りがかりにふらっと入ってもらえたり、覚えてもらいやすく、新規顧客を集客しやすくなります。また、集客効率が上がることで広告コストを削減しやすくなります。

エリアの特色を把握する

立地選びのポイントとしては、まずそのエリアの特色を把握すること。周辺に住む人、あるいは働く人、通りがかる人などのニーズに合っているか、狙ったターゲット層がどれほど集まるエリアなのか、入念にリサーチし、しっかりと分析することが大切です。

言うまでもなく、周辺人口が多いほどお客様となり得る人の母数も多くなるため、集客には有利。とはいえ、近隣に競合が多かったり大手チェーンが展開しているエリアだとお客様を取られてしまうリスクもあります。人口に対して似たような業態の店がどれだけあるのか、調査することも大切です。

また、営業を予定している曜日や時間に合わせて、そのエリアで生活する人々のライフスタイルを把握しておくこともポイント。マーケティング用語では、その地域に住んでいる人の数を「夜間人口」、他の地域から通勤・通学、遊びにくる人の数を「昼間人口」、そのエリアを通る人数を「移動人口」と呼びますが、そのエリアの昼と夜のニーズの変化や、各人口がどんな世代層であるのかなど、傾向を探っておくといいでしょう。

下記はあくまでも例ですが、その地域とターゲットをしっかり把握した上で立地を決めていくことをおすすめします。

立地だけでなく、テナントの設備や条件についても考える必要がります。たとえば、自動車で移動する人が多い地域では、駐車場の有無によって集客率に大きな違いが出ることも。また、高齢者が多い地方都市では、エレベーターがなく階段しかない建物は好まれない傾向にあります。また、テナント選びで多くの人が最初に迷うのが、「路面店か、空中階か」と「居抜きか、スケルトンか」という問題。開業後の集客や初期費用にも関わってくるので、物件の条件をしっかりと確認した上で決めていく必要があります。

2階以上でも集客は見込める

一般的に2階以上の空中店舗は1階店舗（路面店）と比べて人目につきづらい点から集客が難しいと言われています。しかし、空中店舗でも、業態によっては、あるいは選び方や工夫次第では、1階店舗の集客を上回ることが可能です。

1階店舗のメリットは視認性が高く消費者へのアピール性が高いこと。通行人や新規層の集客が重要な、物販、飲食店、美容室、カフェなどが向いているとされています。しかしながら、1階店舗の場合、空中店舗との賃料の差は約１.５倍から場合によっては２倍以上であることが多いです。

空中階は賃料が安く、物件数も多いため、選択肢が増えます。学習塾や各種スクール系など、一度顧客がつけば継続的に利用してもらえる業態や、集客を重要視しないオフィスや、患者のプライバシーが重要なクリニックなどにもおすすめです。

一方、飲食店や美容室などの一般的に路面店がいいとされている業態であっても、オープンで賑やかなお店で過ごしたいというお客様もいれば、落ち着いた環境でゆっくりと過ごしたいお客様もいます。空中店舗は1階店舗と比べ通りから離れている分、静かで落ち着いた空間を演出しやすいです。「喧騒から離れたい」「隠れ家のようなお店で落ち着いて過ごしたい」といった人たちに居心地の良さを感じてもらえば、リピーターになってくれる可能性も高まるでしょう。また、立地によっては1階にはない眺望のよさを売りにできることもあります。最近では、インターネットで情報を集めて訪れる場所を事前に決めてやってくる人も多いので、プロモーションの工夫次第では1階店舗で視覚的に目立たせる必要性も低くなってきています。

居抜きか、スケルトンか。それぞれのメリットデメリット

居抜き物件とは、前のお店の内外装や設備、什器などが残っていて、引き継いで使うことができる物件のこと。一方で スケルトン物件は、内装がない状態の物件のことを指します。居抜き物件は開業費用や準備時間を抑えられるというメリットがありますが、内装や設備を大幅に作り変える場合はかえって費用が高くなるというデメリットも。スケルトン物件は自由度が高く、理想の店舗を作り込みやすいメリットがありますが、その分、コストをかけなければなりません。

とはいえ、その認識が全てのケースに当てはまるわけではありません。条件や工夫次第ではスケルトン物件のほうが低コストで収まる場合もあります。どんなお店を作りたいか？どんな設備が必要なのか？総合的な視野に立って決めるのが賢明といえます。

どんなビジネスでも、成功させるために考えなければならないことといえば「利益」です。利益は売り上げから経費を引いた数字。たとえば飲食店の場合、必要経費として、賃料、仕入れ、人件費、光熱費、広告宣伝費などがありますが、中でも大きな割合を占めるのが賃料です。売上に見合った賃料設定をしなければ赤字となってしまうこともあります。

賃料比率は売上の10％

賃料は固定費になるため、一度入居したら削減することはなかなかできません。思ったように売上が伸びなかったからといって、すぐに引っ越すことも難しいので、入念なシミュレーションを行うことが大切です。

業種にもよりますが、賃料比率は売上の10％を目標に設定するのがいいといわれています。 例えば、賃料が30万円のテナント物件であれば、月の売り上げは300万円以上が一つの目安になります。月商300万円ということは単純計算では1日の売上が10万円の売上が必要になります。

客単価を2000円だとした場合、1日に最低でも50人のお客様を呼ぶ必要があります。来店時間は重なることが多いので、同時に多くのお客様が来ても入ることができる席数の確保、対応できるスタッフの確保も必要になります。たとえ予算内の物件が見つかったとしても、客席が狭かったりキッチンに十分な設備がなかったりすれば、売上の減少に繋がってしまいます。

単純に賃料で「高い」「低い」を判断するのではなく、賃料および必要経費を洗い出すとともに、目標客数、客単価を設定し、1日にどれくらいの売り上げや客数が必要なのかを明確にしておくことが大切です。

テナント物件は一般住居と違い、初期投資の負担が大きいのはもちろん、店舗運営を成功させるために立地や広さ、設備、適正な賃料設定など考えるべきことは非常に多いです。今回ご紹介した3つのポイントをはじめ、多角的な視点をもって物件探しを行いましょう。

全国250か所に展開する空中店舗「フィル・パーク」は、コインパーキングの上部に店舗空間を構築。大きなガラス面が特徴的で店内の様子を外に露出させやすく、空中階でも高い集客が見込めます。全物件スケルトンでの引渡しのため内装自由度が高く、独自の世界観を創り込むことが可能。多種多様なテナント様にご利用いただいています。自分らしい店舗づくりを叶えたい方、空中階でも店舗ビジネスを成功させたいという方、ぜひお問い合わせください。