不動産活用の基本～4つの選択肢～

利用していない土地がある場合、賃貸物件を建てることは土地活用の有力な選択肢になってきます。アパートやマンション、商業ビルなどを賃貸していると、土地も建物も評価額が下がるため、相続税対策としても効果的です。

また毎月、家賃収入が入ってくるため、相続を見据えても子や孫に有利になります。管理の煩わしさはありますが、管理会社などに任せれば兼業も十分に可能でしょう。

建物を建てて貸すケースは、大きく「アパマン経営」と「商業ビル経営」に分けられます。
両者の特徴を簡単に見ていきましょう。

どっちがいい？アパマン経営と商業ビル経営

◆アパマン経営
アパマン経営は、建物の建築費として高額の初期投資が必要になり、その分、投資回収期間も長くなる傾向にあります。
また、立地条件などによっては適さない場所もありますし、事業を開始できても、常に空室リスクや賃料下落リスクがつきまといます。
さらに、普通借家契約で賃貸していると、契約終了のタイミングはオーナー（貸主）の一存では決められません。いったん事業をはじめてしまうと他の用途に転用しにくくなるのは、アパマン経営のデメリットだと言えるでしょう。

◆商業ビル経営
一方の商業ビル経営は、規模にもよりますが、アパマン経営に比べ初期投資が安く済みます。
アパマン経営の1/2～1/3程度の期間で投資を回収できるケースも多く、大幅にリスクを抑えられます。また、テナントとは定期借家契約となるため、契約期間満了時に他の用途への転用を検討することもできます。
アパマン経営と同様に、立地によっては適さない場所もありますが、一定の条件をクリアしているなら、投資する価値のある不動産活用法だと言えるでしょう。

アパート・マンションなどの賃貸経営に比べ、少額の初期投資ではじめられるのが駐車場・コインパーキングや店舗などに土地を貸す方法です。
特に、駐車場経営・コインパーキング経営は他の用途へ転用しやすいのがメリットで、将来の売却を見据えたうえでの一時的な土地活用としても適しています。
ただし、賃貸経営と同様に、収益は立地や景気の影響を受けることになります。また、それほど大きな収益は望めませんし、税金面でのメリットもあまり期待できません。

自分が育った家や思い入れのある土地などは、生きている間は手放したくないというケースもあるでしょう。一方で、利用しておらず固定資産税だけを払っているような土地や、特に愛着のない家などは、思い切って売却してしまうのも一つの手です。
固定資産税は発生しなくなりますし、現金化することで相続時に遺産分割しやすくなります。
加えて、相続税の納税資金を確保しやすくなるのもメリットだと言えるでしょう。

ただし、現金は不動産より相続時評価額が高いため、相続税の負担は大きくなります。
また、借地権付きの土地は相続時の評価額が売却額より高くなる場合があります。

収益性の低い土地を売却して投資用マンションを購入したり、等価交換で資産価値の高いマンションを手に入れたりするのが、いわゆる「資産の組み替え」と呼ばれる手法です。
自宅のほかにマンションなどを持っていると、相続の際に遺産分割しやすくなるといったメリットもあります。また、等価交換に関しては自己資金がなくても可能です。

ただし、区分マンションは住宅用として賃貸しないと節税効果が小さくなりますし、賃貸する場合は、空室リスクや賃料下落リスクを考慮しなければいけません。

不動産の活用方法を考えるにあたっては、立地の特性や現在の居住状況、他の資産とのバランスなど、様々な視点から複合的に分析しなければなりません。