商業ビル/テナント経営、6つのメリット

商業ビル経営・テナント経営の利点は、「収益性が高く投資回収が早い」という点に尽きます。
その他のメリットも含め、以下で詳しくご説明しましょう。

商業ビルというのは、店舗やオフィスが入った事業用物件のことです。

賃貸経営においては、アパート・マンションなどの居住用物件と比較されますが、一般的に事業用物件は居住用物件より高額な家賃を設定できます。

商業テナントから得られる賃料は、アパート・マンションの1.5～2倍というのが一般的

もちろん、居住用物件と同様に空室が生じる可能性はありますが、家賃が高い分、投資回収期間が短くなり、リスクも軽減されます。

また、好況になったときに家賃を上げやすいのも商業ビル経営・テナント経営の特徴です。
事業が軌道に乗れば、収益がグンと拡大していく可能性も秘めています。

商業ビルと言うと、高額な初期費用がかかるイメージがありますが、必ずしもそうとは限りません。条件にもよりますが、事業用物件は居住用物件に比べ内装費が少なく済むため、コストを抑えて建築することも可能です。
アパマン経営の1/2～1/3程度の期間で初期投資を回収できるケースも多々あります。

アパート・マンションの場合、土地の形状などの厳しい要件があり、そもそも物件を建てられない土地も多くあります。
また、周辺環境によって経営（入居率・空室率）は大きな影響を受けます。

一方、商業ビルは建築基準法の要件が比較的緩く、アパート・マンションほど周辺環境の影響を受けることもありません。アパマン経営ができない土地、もしくはアパマン経営に向かない土地をお持ちの方でも、十分に検討の余地がある方法だと言えるでしょう。

アパート・マンション経営は個人の入居者が対象になります。
そのため、騒音やゴミ出し、家賃の滞納など、入居者管理において様々な問題が生じるリスクがあります。

一方、商業ビル経営・テナント経営は、法人の入居者を対象とした賃貸事業ですから、管理面でのトラブルは、それほど懸念する必要はないでしょう。

アパート・マンション経営は、通常、オーナーの一存で契約終了のタイミングを決めることはできません。
そのため、いったん事業を開始してしまうとやめにくいという側面があります。

これに対し、商業ビル経営・テナント経営は定期借家契約になることが多いため、契約満了時に他の用途への転用を検討することもできます。

アパート・マンションを建築した場合と同様に、商業ビルを建築した場合も税制上の優遇措置を受けることができ、相続税対策としても有効に働きます。

相続税評価においては、例えばオフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場に比べると2割程度、評価額が下がります。

（商業ビル経営・テナント経営の税制上のメリットは、次回以降のコラムで詳しく解説します）

条件が整っていれば、アパート・マンションよりローリスク＆ハイリターンの経営が期待できるのが商業ビルです。

アパマン経営をご検討の方も、商業ビル経営・テナント経営のほうがより大きな収益を見込めるケースがありますので、一度、検討してみてはいかがでしょうか。

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