フィル・パークマガジン 駐車場経営は儲からない?初期費用や利回りなどの基礎知識から安定した収益を継続するポイントまで徹底解説
駐車場経営は儲からない?初期費用や利回りなどの基礎知識から安定した収益を継続するポイントまで徹底解説
駐車場経営は、初期投資を低く抑えられ、比較的ローリスクで始められる土地活用です。しかし、実際に駐車場経営を成功させるためには、ご自身の土地の需要を見極め、しっかりと戦略を立てることが重要です。本記事では、駐車場経営を始めるための具体的な方法や、利回りの相場、安定した収入を得るためのポイントなどをまとめて紹介していきます。
駐車場経営は儲からない?初期費用や利回りなど、はじめに知りたい基礎知識を解説
駐車場経営を始めるにあたって、まず知っておきたい基礎知識を解説します。
土地活用における駐車場経営とは?
駐車場経営とは、所有する土地を駐車場として運営し、その利用料から収益を得る土地活用法です。アパートやマンションのように建物を建てる必要がないため、初期費用を比較的低く抑えられ、手軽に始められることが魅力です。初心者にも取り組みやすい土地活用といえるでしょう。
運営形態には、契約者に対して区画を長期的に貸し出す「月極駐車場形式」と、不特定多数の人に時間貸しする「コインパーキング形式」の2つがあります。
月極駐車場は契約台数×賃料=収入となり、決まった金額以上の収益は得られません。しかし、長期契約者を対象にしているため、安定した収入が見込めるというメリットがあります。
一方、コインパーキングは短時間利用者向けで回転率が高く、稼働率が高くなればなるほど収益が上がるという特徴があります。ただし、設備費用などの初期投資がかかります。
初期投資と駐車場経営の利回り計算
前述のとおり、駐車場経営は、アパート・マンション経営などに比べて、初期費用を低く抑えられるのが魅力です。初期投資の内訳は、アスファルトの舗装や機器の設置などがおもなものです。駐車場設備には簡易的な平置き駐車場、機械式駐車場、立体駐車場など多様な形態があり、それぞれコストが異なります。
駐車場経営の収益性を計算する上で、はじめに理解しておきたいのが「利回り」の考え方です。利回りとは、初期投資に対する収益の割合のことで、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
- 表面利回り = 年間の収入 ÷ 総投資額 × 100
例えば、初期投資が1,000万円で年間収益が100万円の場合、利回りは10%となります。
表面利回りには、税金や維持費などのコストが含まれていません。そこで登場するのが、「実質利回り」という考え方です。初期投資に加え、固定資産税や保険料、メンテナンス費用などの経常経費を考慮すると以下の計算式になります。
- 実質利回り = (年間の収入 ‐ 諸費用) ÷ 総投資額 × 100
また、空きスペースが生じた際のリスクや、将来の設備更新費用なども合わせて検討する必要があります。駐車場経営が儲かるかどうか見極めるには、実質利回りを計算してより正確なシミュレーションを行いましょう。
失敗しない駐車場経営のコツ
駐車場経営で失敗しないためには、利回り計算といった机上のシミュレーションだけでは不十分。事前に現地でマーケティング調査を行い、土地の特性を見極めることが重要なポイントになります。ひとえに駐車場といっても、オフィス街、商業地域、住宅地といったエリアごとに需要が異なります。まずはその土地の周辺環境や人々のニーズを理解し、月極駐車場がいいのか? それともコインパーキングの方が向いているのか? 賃料はどれくらいが妥当なのか? など、その土地にあった駐車場のカタチを見出していくことが大切です。
まず把握するべきことは周辺相場です。周辺より高すぎる料金では利用者が得られませんし、かといって集客のために料金を低くしすぎると収益が上がりません。相場に合った適切な料金設定を行いましょう。
コインパーキングを経営する場合、料金設定を綿密に行うことで収益性を上げられることがあります。30分にするのか1時間にするのか、一日最大料金はいくらにするのかなど、工夫する余地はさまざまです。
近隣に観光地や大きな商業施設があれば、観光客からの需要が見込め、週末に長時間利用されることが考えられます。利用が少ない平日は料金を割安に設定し、週末は割高に設定するなど、料金体系を変える方法が考えられます。
近隣にオフィス街がある場合は、商用のビジネスマンが平日に短時間利用することが見込めるでしょう。この場合は、単位時間を短縮するという方法が考えられます。たとえば、30分300円を、15分300円に変更するといった具合です。
土地の周辺調査は収益に直接かかわってくる重要なステップです。初動を間違えると後の経営に響くため、調査にあたっては専門家の助けを借りるのがおすすめです。フィル・カンパニーでは、エリア特性を捉えたマーケティングを得意としており、短期的なニーズはもちろん、都市計画や建築計画なども含めて調査し、最適な企画をご提案いたします。お持ちの土地の周辺情報を詳しく知りたい方は、ぜひお問い合わせください。
- ポイント
・駐車場経営には、「月極駐車場」と「コインパーキング」2つの形態があります。
・駐車場経営を成功させるには、初期費用や経費について理解し、経営戦略を立てましょう。
・駐車場経営で失敗しないためには、事前のマーケティング調査が重要です。
- 駐車場の種類別の初期費用の違いや、駐車場経営のメリット・デメリットについて知りたい方はこちらの記事も合わせてご確認ください。
-
- ・駐車場経営の初期費用は実はどれくらい?必要経費を抑え事業を成功させるコツをご紹介
どんな土地が向いている?駐車場経営のメリット・デメリット
比較的手軽に始められるのが魅力の駐車場経営ですが、他にどんな特徴があるのでしょうか。メリット・デメリットの両面から解説します。
駐車場経営のメリット
駐車場経営が注目を集める理由はさまざまですが、比較的低リスクであるという点がもっとも大きなメリットといえます。
■初期費用を抑えられる
アパートやマンションを建設する際には、建築費用はもちろん、設計や運用コストがかかりますが、駐車場の場合、平面駐車場であればアスファルト舗装や白線引きの費用のみです。機械式駐車場であってもアパート・マンションなどと比較して建築費用を抑えられることが多いです。
■短い準備期間で始められる
一般的に、アパート・マンションは建築計画の策定から実際の建築まで3階建てで6カ月~8カ月ほどの期間がかかりますが、駐車場は舗装するだけですぐに経営を始められます。固定資産税の分だけでもなんとかしたいという場合、とりあえず駐車場を経営するという選択もあります。
■ランニングコストを抑えられる
運営開始後は、賃貸経営のような入居者の募集や家賃交渉、退去時のリフォームなどの手間がかかりません。
■狭い土地や変形地でも運営できる
駐車スペースが確保できれば良いため、アパート・マンションには不向きな狭い土地や変形地でも活用できます。
■別の業態に切り替えやすい
将来的にその土地を別の用途に変更する際の自由度が高い点も魅力です。仮に土地の価値が上がれば、駐車場を解体して他の商業施設などに再開発することも容易です。
駐車場経営のデメリット
一方、駐車場経営には下記のようなデメリットもあります。
■空車リスクがある
第一に考えられるのは、立地による利用率の変動性です。たとえば、交通量の多い道路に面していない、あるいは周辺に魅力的な施設が乏しい場所では、空きスペースが多くなり収益の減少を招く恐れがあります。アクセスの良さや、目に付きやすい場所であるかどうかは、駐車場の収益性に大きく影響します。
■税金負担が大きい
保有している土地を住宅用地として利用する場合は、固定資産税の軽減措置を受けられます。
しかし、建物を建てずに駐車場として土地を利用している場合、このような税金の軽減措置は適用されません。土地に建物を建てた場合に比べて、相対的に高い税金負担を背負うことになります。
■収益性が低い
アパートやマンションといった多層建築物は、同じ面積上に多数の戸数を確保することが可能です。たとえば、2階建てのアパートは1階建ての2倍、3階建てなら3倍と、階数に比例して収益が増加する可能性があります。
一方で、平面駐車場は土地の利用効率が低いという問題があります。車1台に必要なスペースは一定であり、その面積を超えて収益を上げることは困難です。
- 駐車場経営を始める前に基礎知識やメリット・デメリットに関して理解したい方はこちらの記事も合わせてご確認ください。
-
- ・「駐車場経営は儲からない」は本当?駐車場経営の真実を徹底解説!
駐車場経営とアパート・マンション経営、結局どっちが良い?
駐車場経営とよく比較検討されるのは、アパート・マンションなどの賃貸経営ではないでしょうか。駐車場経営とアパート・マンション経営には、それぞれメリットとデメリットが存在します。どちらを選ぶべきかは、その土地の特性や市場動向、そして自身の経営方針に大きく依存します。
アパート・マンション経営の場合、安定した収益を期待できる一方で、建物のメンテナンス費用が発生します。また、空室リスクも無視できません。何よりもまず、建築費用が高額なため、初期投資の回収期間が長期間に及びます。その間に近隣の人口動態が変わったり、周辺相場が下がったりする可能性もないとはいえません。アパート・マンション経営はハイリスク・ハイリターンといえるでしょう。
対して、駐車場経営は、初期費用やメンテナンス費用が比較的低く抑えられ、短期間での回収が見込める点が魅力です。しかし、駐車場経営は、立地が収益に直結するため、商業地域や観光地などの人の流れが多い地域では高い利益を得られる可能性がある一方で、需要が限られる場所では思うように収益を上げられない可能性もあります。
さらに、駐車場経営において賃料相場はおおよそ決まっているため収益は頭打ちになります。つまり収益性を広げるのは限界があり、駐車場経営はローリスク・ローリターンといえます。
このように、駐車場経営、賃貸経営はメリットとデメリットが表裏一体となっています。ご自身の目指す収益モデルや土地のポテンシャルを総合的に判断し選択しましょう。
駐車場 | アパート・マンション | |
初期投資 | ◎ | △ |
維持費・管理費 | ◎ | △ |
収益性 | △ | 〇 |
税制面の優遇 | × | ◎ |
駐車場経営とアパート・マンション経営のどちらがいいのか? それは、土地の特徴や目的によって、答えが大きく変わってきます。ご自身の土地にはどちらが合っているのか? 無料プレゼント中の土地活用ガイドブックを読めば、そのヒントが得られるかもしれません。ご興味のある方はぜひダウンロードしてみてください。
駐車場経営の収益性を最大化する戦略
つづいて、駐車場経営の収益を最大化するための戦略を見ていきましょう。
駐車場収益を上げるランニングコスト削減
駐車場の運営管理費は運用方式によって大きく変わります。運営管理方式について詳しくは後述しますが、ここでは費用面について解説します。
駐車場の運営には大きく分けて、すべてオーナー自身で管理する「自主管理」か、管理業務を業者に委託する「業務委託」の2つがあります。
管理業務を業者に委託する場合は毎月の収益から運用費が差し引かれるため、自主管理に比べて収益は下がります。また、小さな駐車場ならまだしも、オーナー自ら清掃やメンテナンス、集金作業などの管理をするのは大変手間がかかります。
ランニングコストの内訳は以下のとおりです。
- 維持管理費
集金費
清掃費
設備メンテナンス費
トラブル対応
電気代
保険料
- 税金
固定資産税
都市計画税
償却資産税
消費税
所得税、住民税
個人事業税
コインパーキングと月極駐車場の収益比較
駐車場経営には、「月極駐車場」と「コインパーキング」のおもに2種類があります。また、両者を組み合わせた「ハイブリッド型」も存在します。
- 月極駐車場
月極駐車場は、固定の利用者に長期間貸し出します。コインパーキングに比べて収益の波が少なく、長期的に安定した経営を見込めます。しかし、空きスペースが出ると収益が途絶えてしまうリスクもあります。
- コインパーキング
コインパーキングは、主に短時間利用されることを想定しており、立地条件によっては高い収益を期待できます。特に商業施設や繁華街に近い場所は回転率が高く、収益性が高まるでしょう。反面、設備投資の初期費用がかかることや、運用に手間がかかる点がデメリットとして挙げられます。また、天候や季節によって利用者数が変動しやすいため、安定した収益を確保できない恐れもあります。
- ハイブリッド型
コインパーキングと月極駐車場の運用を組み合わせるハイブリッド型の運用も一つの方法です。デイタイムはコインパーキングとして利用し、ナイトタイムは月極駐車場として利用することで、時間帯によって最適な収益を追求することが可能です。
駐車場経営だけで終わらせない、空間活用で収益最大化
土地をさらに有効に活用するためには、単に駐車スペースを作るだけでなく、余った空間の活用をあわせて考えるのもおすすめです。たとえば、駐車場の一角に自動販売機を設置することで追加の収入源を確保できます。また、一区画をカーシェアリングのステーションとして提供すれば、新たな顧客層を開拓できるかもしれません。
これらは、駐車場の敷地内を平面的に活用する方法ですが、アパート・マンションなどの経営と同様に、駐車場の上部空間に着目し、立体的に活用するという手もあります。空中店舗「フィル・パーク」は駐車場の上にテナントビルを建てる土地活用法。アパート・マンション経営や駐車場経営以外の新しい選択肢として注目を集めています。
空中店舗「フィル・パーク」は、明るく洗練されたビルが特徴です。ともすれば殺風景になりがちな駐車場を明るく魅力的な場所にして、人の流れを生み出します。限られた土地で収益を最大化する方法の一つとして、検討してみてはいかがでしょうか。
儲かる駐車場経営のポイント
駐車場経営を成功させるためのポイントを見ていきましょう。
駐車場経営の管理方式は3種類
駐車場経営の経営方式には、「一括借り上げ方式」「管理委託方式」「自営」の3つがあります。
- 一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、不動産会社がオーナーから駐車場全体を丸ごと借り上げる契約方式のことを指します。1台ずつの契約ではないため、空きスペースの有無にかかわらず、毎月一定の賃料収入が得られるというメリットがあります。
- 管理委託方式
管理委託方式とは、管理業務を業者に委託することを指します。一括借り上げと異なり、契約数に応じて収入も変動します。
- 自営
自営とは、個人で駐車場を運営する方式で、オーナー自ら募集や管理業務も行います。業者に手数料を払わずに済むため収益性は高くなりますが、トラブルにも対応しなければならず、手間と労力がかかります。
地域を良く知る駐車場管理会社の選択が必須
駐車場経営を成功に導くためには、その土地の特性や市場を熟知している駐車場管理会社との提携が欠かせません。地域ごとに異なる需要や利用者の傾向、競合する駐車場の状況など、細かな情報を把握している会社であれば、適切な価格設定やサービスの提供が可能となります。また、地域に根差した会社であれば、地元の人々とのコミュニケーションも円滑で、信頼関係を築きやすいという利点があります。
駐車場経営は、ただスペースを提供するだけではなく、利用者の利便性を高めるための工夫や、安全性を確保するための管理体制が求められます。地域に精通した管理会社であれば、そうしたニーズに応じたサービスを提案し、経営の効率化を図ることができるでしょう。さらに、緊急時の対応力も重要なポイントです。万が一の事態が発生した際、迅速かつ適切な対応をとることができるのは、地元で信頼されている管理会社ならでは。利用者からの信頼を得ることは、経営の安定化にもつながります。
駐車場管理会社との良好な関係づくりが成功と安定収益のカギ
駐車場経営を行う上で、駐車場管理会社は土地の有効活用はもちろんのこと、管理や運営の面でのサポートを提供してくれる重要なパートナーとなります。駐車場管理会社と日頃からコミュニケーションを取り、良好な関係をつくると良いでしょう。駐車場管理会社の専門知識やネットワークを活用することで、駐車場経営の可能性を広げることもできます。また、契約時は明確な条件を設定し、お互いの役割と責任範囲をしっかりと認識することが必須です。
駐車場経営では、日々さまざまなやり取りが発生します。税金の支払いからメンテナンス、さらにはトラブル対応まで、業務は多岐にわたります。たとえば、賃料の滞納がある場合は契約者に催促しなければなりませんし、駐車場内で事故が発生すれば保険会社と交渉しなければなりません。設備が老朽化したり故障したりしたときは、設備業者の手配も必要です。
そんなとき、すべての窓口を一本化できれば手間が圧倒的に少なくなり、何かトラブルがあったときも対応してもらえるという安心感があります。フィル・カンパニーには、土地活用において多くの経験や実績を持つプロがたくさんいます。駐車場経営に少しでも関心のある方は、ぜひ私たちに相談してください。
駐車場投資で成功するための必須知識
駐車場投資で成功するためには、基本的な知識をしっかり押さえておきましょう。
固定資産税や管理費の適切な計算方法
固定資産税とは、土地や建物の価値に基づいて課税される地方税です。
駐車場の固定資産税は「固定資産の価格(課税標準額)× 1.4%」で求められます。固定資産税評価額は、所有者に郵送される「固定資産税・都市計画税納税通知書」内で確認することができます。
管理費は、自主管理を行う場合と管理委託にする場合とで大きく変わります。
自主管理では、オーナー自身が管理を行うので、管理費は丸々抑えられます。一方、管理委託では、管理会社が管理業務を行うため、オーナーは日常の運営を負担しなくてもいいメリットがある反面、手数料が発生します。この手数料の中には、人件費や維持管理費などが含まれます。
駐車場経営を成功させるためには、こういった固定的な経費を適切に計算し、コントロールしていかなければなりません。固定資産税や管理費を適正に把握することで、予想外の出費を防ぎ、安定した収益を獲得できます。
都市計画税や税金負担を考慮した経営戦略
駐車場が市街化区域内にある場合は、都市計画税がかかります。都市計画税は「課税評価額×税率(最高税率0.3%)」で求められます。
都市計画税は土地の所在地や地域によって税率が異なります。土地の利用計画や地域の開発状況に応じて変動するため、将来の税率変更も見据えた柔軟な経営戦略が求められます。
経営戦略の立案にあたっては、まず現行の税制度を正確に理解しましょう。また、節税対策として、土地の評価額を見直すことや、適切な時期に減価償却を行うことも有効です。
さらに、自治体が提供する税制優遇措置や補助金制度の活用も検討しましょう。例えば、環境に配慮した設備投資を行った場合や、地域活性化に資するような土地活用を行うことで、税金の減免を受けられる可能性があります。
近隣住民とのトラブル回避策
駐車場経営を行う上で、しばしば見落とされがちなのが近隣住民との関係性です。24時間体制で排気ガスやエンジン音が出る自動車を保管するスペースという特性上、なかには、排気ガスの臭いが気になる、車を出し入れする際の騒音が気になるといったクレームが出ることもあるでしょう。月極駐車場は一定の契約者との契約のため関係性が築きやすいですが、とくに不特定多数の人が利用するコインパーキングは、近隣住民から苦情が出やすい傾向にあります。
こういったトラブルを未然に防ぐためには、日ごろから近隣住民とのコミュニケーションを密に取り、理解と協力を得ることが不可欠です。また、駐車場の設計においては、防音壁の設置や照明の工夫など、住民の生活に配慮した施設作りを心掛けましょう。
隣接施設との協力関係の構築
駐車場経営を成功させるためには、隣接する施設と協力関係を築くことも重要です。
近隣の商業施設と提携し、その顧客が利用しやすい駐車場サービスを提供すれば、お互いメリットを享受できます。たとえば、レストランやショッピングモール、病院と連携して割引サービスを提供して、相互に顧客を呼び込むなどが考えられるでしょう。レストランでの食事を証明するレシートを駐車券と一緒に提示することで、駐車料金の割引を受けられるようなシステムです。ショッピングモールで一定金額以上の買い物をすると駐車料金が無料になる、病院の診察券を提示すれば駐車料金が割引になるといった施策も考えられます。
また、イベント時には特別に駐車料を割引する、共同で広告を打つなどして集客力を高める戦略も有効です。
駐車場経営時のコスト削減ポイント
駐車場経営で多くの収益を得るには、できるだけコストを削減できるよう工夫することが大切です。コスト削減のポイントについて見ていきましょう。
自主管理と管理委託の費用対効果比較
自主管理と管理委託ではそれぞれ一長一短が存在します。
自主管理の場合、オーナー自らが日々の運営に関わることで管理費用を抑えることが可能です。オーナーは自分の物件に対して細やかに配慮しつつ、利用者とコミュニケーションを密に取ることができるため、満足度を向上させることが期待できます。しかし、集金や清掃、トラブル対応などの作業に多くの時間を要します。特に、緊急のトラブルが発生した場合は迅速な対応が求められるため、日常生活における負担が大きくなります。
一方で、管理委託の場合、管理業務を専門の管理会社に任せることで、オーナーは運営に関する心配事から解放されます。
駐車場のように小規模な施設では、管理作業が比較的シンプルであるため、自主管理でも十分に運営が可能です。しかし、大規模な施設や利用者の回転率が高い場所では、プロの管理会社に委託するほうがスムーズでしょう。
コスト節約に繋がる効率的な運用方法
コストを抑えるために、まず考えられるのは、自動化システムの導入です。人件費を削減し、24時間無人で運営できるシステムを取り入れることで、管理コストを大幅に下げることが可能になります。また、駐車場の空き状況をリアルタイムで把握し、オンラインで予約を受け付けることで、無駄な空きスペースを減らし、稼働率を上げることも重要です。
次に、照明や電力のコスト削減も見逃せません。LED照明への切り替えや、太陽光発電システムの導入により、電気代を削減することができます。さらに、定期的なメンテナンスによって、設備の故障を未然に防ぎ、予期せぬ追加コストを抑えることも大切です。
駐車場のレイアウトを見直し、スペースを最大限に活用することで、より多くの車両を収容できるようにすることも収益向上につながります。たとえば、車のサイズに合わせた駐車スペースの設定や、二段式駐車装置の導入などが挙げられます。
設備のメンテナンスと修繕にかかる費用削減
設備のメンテナンスと修繕を適切に行うことが重要ですが、これらの作業にはそれなりの費用がかかります。そこで、駐車場の経営者は、これらの費用をできるだけ削減する方法を考えなければなりません。
まず、メンテナンスと修繕の費用削減の第一歩は、設備の定期的な点検を怠らないことです。小さな不具合を早期に発見し対処することで、大規模な修繕が必要になる前に問題を解決することができます。たとえば、自動ゲートの動作不良や、照明設備の故障などは、早期に対応することで修繕費用を大幅に下げることが可能です。
また、修繕が必要な状況になった場合、複数の業者から見積もりを取ることも費用削減に繋がります。修繕業者によって価格やサービス内容が異なるため、比較検討することでもっともコストパフォーマンスの高い業者を選定できます。このように、駐車場経営でコストを抑えるためには、短期的な利益だけでなく、長期的な視点を持つことが不可欠なのです。
駐車場経営で注目すべき収益性要素
駐車場経営にはどのような収益性要素があるのか解説します。
変動要因に左右されない安定収益の手法
駐車場経営で安定収益を実現するためには、変動要因に対する理解と対策が不可欠です。一つの要因として、季節や天候の変化が挙げられます。たとえば、観光地の駐車場は夏や冬の観光シーズンに収益が上がりますが、オフシーズンは稼働率が落ちる傾向にあります。これを補うためには、オフシーズンに地元住民向けの割引サービスを提供するなど、柔軟な料金設定が有効です。
また、新しい商業施設の開業や交通網の変化など、地域の状況変化にも注目する必要があります。これらの変化は駐車場の需要に直接影響を与えるため、事前に情報を集め、適宜対応策を講じることが求められます。さらに、自動車の普及状況や社会の動向にも目を向け、将来的な需要の変動を予測することも大切。たとえば、電気自動車(EV)の普及に伴い、充電スタンドの設置を検討するなど、時代のニーズに合わせたサービスの提供が、長期的な安定収益につながります。こうした変動要因に対処するには、定期的な市場分析が必要です。市場調査を通じて、他の駐車場との価格競争や利用者のニーズ変化を把握し、適切なサービスの改善を図りましょう。
需要分析とスペース活用での収益最大化
駐車場経営における収益最大化のためには、地域の需要分析と駐車スペースの効率的な活用が大変重要です。その地域の人口動態や交通量、近隣施設の種類と集客力などを調査することで、駐車場のターゲット層を明確にできます。たとえば、商業施設が密集している地域では、ショッピング客向けの短時間駐車スペースが求められるでしょう。一方、オフィス街では、従業員向けの長時間契約駐車スペースが必要になるかもしれません。地域ごとの人流や車流を分析し、ターゲットとする顧客層を明確にすることが、駐車場経営の成功への第一歩です。
また、駐車場のスペースを有効に使うためには、まず車種ごとの駐車スペースの広さを見直し、小型車から大型車まで対応できる柔軟な区画設計が重要です。次に、時間帯による料金設定を工夫することで、ピークタイムとオフピークタイムのバランスを取り、つねに一定の稼働率を保つようにします。また、駐車場の空いている時間を利用して、イベントスペースとして貸し出すなど、駐車場以外の用途での収益機会を創出することも有効です。このように、柔軟な運用と創意工夫によって、限られたスペースから最大限の収益を引き出すことが可能になります。
- 駐車場ビジネスの基礎から応用まで、プロの視点でわかりやすく解説しているこちらの記事も合わせてご確認ください。
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- ・駐車場ビジネスの基礎知識から儲かる方法まで:最新技術や市場動向、ビジネスモデルとしての将来性はいかに!?
駐車場経営の収支管理ポイント
駐車場経営の収支管理のポイントは、定期的な収入となる駐車料金の設定です。市場調査を行い、周辺の駐車場料金と比較して適正な価格を設定する必要があります。また、料金設定だけでなく、料金徴収のシステムも重要です。無人化システムを導入することで、人件費を削減し、収益性の向上を図ることができます。
次に、経費の管理です。駐車場経営には、初期の設備投資からリース料、保守管理費用など、さまざまな経費がかかります。これらの経費を適切に管理し、不要な支出を削減することが収益を最大化することが肝。故障を未然に防ぐ定期的な点検や修理が必要です。これにより、駐車場を安全かつ快適に利用してもらうことができ、リピーターの獲得にもつながります。
さらに、長期的な視点での収支管理も大切です。将来の市場の動向を予測し、必要に応じて料金設定を見直したり、サービスの質を向上させたりすることで、競争力を維持し続けることができます。また、駐車場の立地や広さによっては、広告スペースを設けて広告収入を得るなど、収益の多角化を図ることも有効です。
駐車場経営を長期にわたって安定させるためには、これらのポイントを踏まえた上で、柔軟かつ戦略的な収支管理が必要となるのです。無料プレゼント中の土地活用ガイドブックでは、長期的な視点で行う土地活用のヒントが満載。この機会にぜひダウンロードしてみてください。
駐車場投資における成功事例の分析
駐車場経営を成功に導くために、ヒントとなるのが成功事例分析。なぜなら、成功事例を分析することで、自分の経営状態と重ね合わせて、足りない部分や、逆に優れている部分が見えてくるからです。過去の成功例を検証することで、地域性や顧客層、価格設定、競合状況など、多角的な視点から有益な知見を得ることもできます。また、失敗事例からは避けるべきリスクや改善点を見出すことが可能です。このように、経営を行う上での参考になるデータを収集・分析することで、より戦略的な駐車場経営を実現することができるのです。
ただし、成功事例はあくまで一例であり、その成功が他の状況でも同様に再現されるとは限りません。自分に置き換えた場合、どのような結果になるかをイメージしながらその事例を習得することが大事です。
実績とデータから学ぶ成功するポイント
成功事例を参考にするだけではなく、実績やデータを基にした分析も必要です。成功事例は、成功した時点の「点」の部分しか取り上げませんが、その成功に至るまでにはさまざまな紆余曲折を経て成り上がっているはずだからです。成功に至るまでの実績やデータを見れば、成功の部分だけでなく平均的な成果や、失敗に繋がる布石なども含まれているはずです。
そういった実績やデータを目にする機会があったら、総合的かつ客観的な視点を持って、分析してみましょう。いずれ自身の駐車場経営が直面する可能性があるリスクを予測し、効果的な対策を立てられるかもしれません。また、市場の動向や競合の状況を把握することも可能になり、より戦略的な経営計画を立てるための基盤を築くことができるようになります。
インタビューや体験談から見えてくる成功の秘訣
成功事例や分析することが大切ということをお伝えしましたが、実際に成功している駐車場オーナーに出会う機会は少ないでしょう。そこで、ここでは実際の駐車場オーナーのインタビューをご紹介します。この駐車場オーナーは、もともと仙台市の駅前で長年コインパーキングを経営していましたが、仙台駅周辺エリアの土地開発を機に、駐車場の上部に商業ビルを建設。駐車場のみならず、商業ビルのテナント賃料の収益も得られるようになり、収益性を高めることに成功しました。
一般的に、駐車場経営のみでは収益は頭打ちですが、こうして他の土地活用と組み合わせることで、可能性は無限大に広がります。
- 詳しいインタビュー記事はこちらからご覧ください。
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- ・三方良しのまちづくりストーリー 01
理想的な駐車場経営の条件
では、理想的な駐車場経営の条件とはなんでしょうか。
それは、自分が所有する土地の立地に最適な駐車場経営のカタチを具現化することです。この記事では、駐車場の成否を決めるのは立地であるということを繰り返し言及してきました。新たに土地を購入する場合は異なりますが、もともと土地を所有している場合や、家族の持っている土地を受け継いだ場合、その立地条件は選ぶことができません。だからこそ、その土地に適した駐車場のあり方を、自身で探っていくことが必要になるのです。繁華街や観光地の近くであれば、一時的な駐車ニーズが高く、コインパーキングの集客力が期待できます。一方、住宅街の一角などであれば、月極駐車場の方が需要が高いでしょう。
土地の特性を把握し、それに応じた施設やサービスを企画することが重要。何でもいいから始めよう、ではなく、需要が見込めると確信したものにだけ投資を行うようにしましょう。
- 駐車場経営を成功に導くために駐車場経営における失敗のケースの記事も合わせてご確認ください。
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- ・駐車場経営の失敗ランキングTOP10!失敗ケースと成功への対策方法をご紹介
地域特性を生かした駐車場経営手法
地域特性を生かすことで、より効果的に駐車場経営を行うことが可能です。
たとえば、都心部における駐車場経営は、限られた土地を最大限に活用する知恵が求められます。狭い土地でも収益を上げるためには、立体駐車場の導入も一つの手かもしれません。さらに、シェアリングエコノミーの流れを取り入れ、カーシェアリングのスペースを提供することで、新たな顧客層を開拓することも可能です。これらの戦略を駆使することで、限られたスペースでも高い収益を見込むことができるでしょう。
郊外では、都心部と異なり広い土地を利用することができますが、ただ広いだけでは顧客を惹きつけることは難しいため、サービスの充実を図ることが成功につながります。たとえば、駐車場内に洗車スペースを設けたり、電気自動車(EV)の充電スタンドを設置するなど、付加価値を提供することで差別化を図ることができます。
田舎の駐車場経営は、都心や郊外とは異なるアプローチが必要です。人口密度が低い地域では、つねに一定の顧客を確保することが難しいため、地域住民との密接な関係構築が大切になります。たとえば、地域の祭りやイベント時に無料開放することで、地域貢献を行いつつ、駐車場の存在をアピールすることができます。田舎では地域に根ざした経営が求められるため、地域のニーズを的確に捉えたサービス提供が鍵となります。
まちの需要に応じた施設設置と費用対効果
駐車場経営を成功に導くためには、まちの需要を正確に把握することが非常に重要です。需要を構成する要素は多岐にわたりますが、とくに注目すべきは地域の人口動態、交通量、近隣施設の種類とその利用者数、さらにはイベントの開催状況などが挙げられます。たとえば、商業施設やオフィスビルが密集している地域では、日中の利用者が多くなる傾向がありますし、住宅地では夜間や休日に需要が高まることが予想されます。また、病院や学校など特定の施設が近くにある場合、その施設の利用者に合わせた駐車場の運営が求められるでしょう。これらの情報をもとに、ターゲットとする顧客層を明確にし、彼らのニーズに合わせた設備を設置したりサービスを提供したりすることが、費用対効果を高めるポイントとなります。
周辺環境との連携で注目を集める方法
安定した収益化のためには、周辺環境と連携することが必要です。駐車場の周辺にある飲食店や商業施設と相互に協力し合い、互いのサービスに送客し合うのも一つの戦略です。地域で連携していくことはその地域の活性化にもつながります。
また、適切なマーケティング戦略も収益向上に不可欠です。まず、ターゲットとなる顧客層を明確に定め、そのニーズに合った戦略を考えることが大切。たとえば、ビジネス街であれば、平日の日中に利用するビジネスパーソンをターゲットにしたサービス展開が有効です。また、SNSやウェブサイトを活用した情報発信も、現代では欠かせません。特定の時間帯や曜日に割引を行うプロモーションや、周辺施設との提携による割引サービスなど、顧客が魅力を感じる施策を展開することが、集客につながります。そして、これらの施策を通じて得られたデータを分析し、さらなるサービスの改善につなげていくことが重要です。
駐車場経営は地域活性化につながる土地活用
これまで見てきたように、駐車場経営は、工夫と創意を凝らすことで、単なる車の駐車スペース以上の価値を生み出し、地域コミュニティの賑わいを創出する可能性を秘めています。
コインパーキングの上部空間をテナントに貸し出す空中店舗「フィル・パーク」は、さまざまな業種のテナントが入居し、周辺住民とのコミュニケーションの架け橋となることが期待されます。カフェやレストラン、小売店、美容室やフィットネスジムなどのサービス店などが入居することで、人々が集まりやすい環境を作り出し、地域を盛り上げていくことができるのです。
駐車場経営を通じて、地域社会に積極的に関わりともに成長することは、土地所有者にとっても大きな喜びとなるはずです。地域に根差した事業を展開し、地域住民との信頼関係を築くことで、ビジネスの成功だけでなく社会的な貢献を果たすことが可能になります。地域とともに歩む新たな可能性を秘めた土地活用法を検討してみてはいかがでしょうか。
垣内 典之
株式会社 PROPUP 代表取締役/一級建築士