駐車場投資を始めるには？ 不動産投資との比較や初心者にもおすすめの理由

不動産投資と聞くと、多額の初期費用や複雑な管理が必要だと考えがちですが、駐車場投資は比較的ハードルが低く、初心者にもおすすめの投資方法です。まず、駐車場投資の大きな魅力は、小額での投資が可能である点です。アパートやマンションといった大型物件と比べて、土地の面積が小さく、それに伴い初期費用が抑えられるため、少ない資金から始められます。また、駐車場は建物のように内装や設備の維持管理がほとんど不要であり、管理の手間が少ないことも初心者にとっては大きなメリットといえるでしょう。
さらに、適切な場所に駐車場を設けることで安定した収入を見込むことができます。とくに都市部ではつねに駐車スペースが求められており、駐車場は利回りが高い傾向にあります。空いている土地があれば、それを駐車場として活用することで、土地を眠らせておくよりもずっと効率的な投資になります。個人経営でも始めやすいため、手軽な不動産投資を探している方にとっては魅力的な選択肢といえるでしょう。

数ある不動産投資の中でも、駐車場投資が人気を集める理由を以下にまとめてみました。

• 初期費用を抑えられる
• 狭小地や変形地、空き地でも始められる
• 短期間で開業できる
• 管理の手間が少ない
• 安定的な収入が見込める
• 土地オーナーの裁量で料金やサービスを決定できる
• 土地転用がかんたん

もっとも大きな理由としては、少額の初期投資で始められる点です。アパート・マンションや商業施設では、建物の企画・設計費、建設費など多額な資金が必要ですが、駐車場投資で必要な初期投資と言えば地面のアスファルト舗装や機器の設置くらいなもの。もともとの地盤が良質であれば地面の舗装も不要でさらに初期費用を抑えることができます。

また、建物の建築に不向きな狭小地や変形地であっても駐車場として活用することで収益を得られます。未利用地であれば数週間〜1か月程度、土地を新規購入する場合でも1〜2か月程度と短期間で経営をスタートできるのも魅力です。

駐車場投資は、管理の手間が少ないというメリットもあります。たとえば、アパート・マンションのような建物ありきの不動産投資の場合、屋根や壁の修繕や、設備のメンテナンスなど複雑な管理が定期的に必要になります。一方、駐車場投資の場合は、管理がきわめてシンプルです。機械式駐車場では、定期メンテナンスと故障時の対応などが必要になりますが、平置き駐車場であればそのような心配も少なく、さらに管理が楽になります。また、無人で運営することが可能なため、人的リソースを削減することができる点も、管理の手間を減らすことができる大きな要因となっています。また、管理料を支払えば一括で業者に管理委託することも可能です。専門知識も必要ないので、初めての駐車場投資で不安のある方は、管理委託を選択することでより参入しやすくなるでしょう。

多くの場合、土地オーナー様の裁量で料金や営業時間などのサービス内容を設定できます。駐車場の立地がよければ、駐車料金を高めに設定しても長期的かつ安定的な収入が見込める点も人気のポイントです。
また、土地オーナー様の事情により、建物の建設や更地に戻すなどの土地転用がかんたんに行えるのも駐車場投資が人気の理由といえます。店舗や住宅への転用もしやすいため、将来の経営の選択肢を広げられるでしょう。

駐車場投資を成功させる条件は、いかに立地のよい物件であるかどうかが大きく影響します。とくに都市部においては周囲の商業施設の数、住民や通勤者の層のマーケティングが不可欠です。

駐車場の種類は、大きくコインパーキングと月極駐車場がありますが、立地の条件によって適した駐車場の種類や運営方法が変わってきます。

では、コインパーキングの需要が高い立地とはどのような場所でしょうか。

＜コインパーキングに向いている立地＞

• 駅の近く
• 繁華街の中心地
• 区役所など、行政機関の施設がある
• 駐車場がない商業施設や観光施設がある
• オフィス街、商店街がある
• 大規模なイベント会場がある
• 中心部から外れても競合が少なく需要の高い地域

上記のような条件の立地は、周辺住民よりは一時的に訪れる人口の​ほうが​多い場所です。そのため、定期契約をする月極駐車場よりも、一時的な利用を目的としたコインパーキングのほうが高い需要を見込めます。ただし、競合も多くなりがちなため、利益が低くなる可能性もあります。

＜月極駐車場に向いている立地＞

• 住宅街
• オフィス街
• 工場街
• 市街地であっても競合が少ない地域

上記の立地は、近隣住民や通勤者に求められるケースが多いので、長期契約者の需要が見込めます。ただし、立地や料金設定によっては、稼働率が上がらない可能性もあります。

以上のように、駐車場投資には、コインパーキングと月極駐車場それぞれに適した立地条件があるので、周辺調査をきちんと行って、所有する土地はどちらが向いているのか、見極めることが重要です。

まずは、駐車場投資のメリットについてみていきましょう。

コインパーキングと月極駐車場に分けて、メリットを以下にまとめてみました。

コインパーキングと月極駐車場で、共通するメリットもあれば、異なるメリットもあります。コインパーキングは料金設定や稼働率が収益に大きく影響するので、立地条件がよく集客に成功すればメリットを享受できますが、適していない立地ではメリットを得られない可能性もあります。また、月極駐車場においても満車が維持できれば安定的で高収入が見込めますが、周辺に競合が多かったり、賃料設定を間違えてしまうと空きが発生してメリットを得られないことがあります。

駐車場投資を始める前に、所有する土地がこれらのメリットを得られるかどうかを判断し、むずかしい場合にはそれを克服できるような工夫が必要です。

では、駐車場投資のデメリットになるのはどんなことでしょうか。

コインパーキングと月極駐車場に分けて、デメリットを以下にまとめてみました。

コインパーキング、月極駐車場にかかわらず、総合的な視点で言えば、駐車場投資の人気が高まっており、価格競争が激化していることもデメリットの一つです。周辺の価格競争によって利用料金を下げざるを得ない場合、収益が低下する可能性があります。

また、アパート・マンションなどの不動産であれば、多少狭くても階数を増やすことで収益を上げられますが、駐車場の場合は、立体駐車場でない限り台数を増やせないため、大幅に収益を上げることはむずかしいといえるでしょう。また、コインパーキングも月極駐車場も稼働率が収益に直結するため、立地がよくないと空車が長期間続き、期待するほど儲からないことも考えられます。

さらに、アパートやマンションなど住宅用地であれば固定資産税や相続税の優遇措置が得られますが、駐車場投資では更地扱いとなり優遇を受けることができません。駐車場投資を始める際には、メリットだけでなくデメリットもしっかりと理解した上で、慎重に判断することが重要です。

駐車場投資の失敗を防ぐために、起こりうるリスクも理解する必要があります。

駐車場投資特有のリスクとはどのようなものが挙げられるのか、以下にまとめています。

コインパーキング、月極駐車場にかかわらず、駐車場経営では無断駐車や不正利用、盗難、利用者同士のトラブル・事故などは収益低下やトラブルに繋がるため避けたいリスクです。リスクを100%防ぐことは不可能ですが、多少設備投資がかかったとしても防犯カメラや管理システムの導入を行なったり、駐車場内の道幅やスペースを広く取るといった対策をすることでリスクを軽減できます。
騒音トラブルもコインパーキング、月極駐車場の双方に多く見られるリスクです。防音壁や注意喚起の看板の設置、利用時間帯を制限するなどの対策が必要です。駐車場の利用規約を明確にし、トラブル発生時の対応体制を整えることでリスクを抑えられます。
また、賃料滞納は月極駐車場の現金払いで多く見られるリスクですが、契約時に銀行引き落としや自動クレジット決済をすることでリスクを軽減できるでしょう。
駐車場全体や設備に対する「施設賠償責任保険」や「火災保険」などの加入は必須です。

駐車場投資に限らず、どんな不動産投資においてもリスクを把握した上で、できるだけリスクを回避できる工夫を行い、失敗しない投資を目指すことが大切です。また、はじめから一つの土地活用に絞らず、いくつかの選択肢を用意した上で投資方法を選ぶことをおすすめします。

駐車場投資と不動産投資、2つの投資方法の大きな違いはやはり初期費用です。駐車場投資の場合、月極駐車場ではアスファルト舗装や登記費用などを含め、ミニマムで50万円程度から始められます。また、コインパーキングは300万円前後からスタート可能と言われています※。一方、アパート・マンションなどの不動産投資では、建物の建設費用をはじめ、多額の初期費用が必要になります。建物の大きさや設備によっては数千万円～億単位の費用がかかることも。ローンを組んだとしても頭金だけで数百万円～数千万円必要な場合もあります。
施工期間も異なります。アパート・マンションには建設に少なくとも半年はかかるため、すぐに投資回収を始めることができません。一方、駐車場経営は早ければ数週間で始められるため、すぐに投資回収を始めることができます。
また、運用面でも差があります。アパートやマンションの場合、入居者の管理やメンテナンス、リフォームなど、ランニングコストが必要ですが、駐車場は無人で運用することが多く、日常的な管理・費用がほとんど不要です。さらに、駐車場の場合、土地の形状に左右されにくく、狭い土地や不整形な土地でも利用しやすいため、土地活用の幅が広がります。
利回りについても、違いがあります。アパート・マンションの賃料と駐車場の利用料金では単価が大きく異なるため、駐車場投資はアパートやマンション投資と比較して大きな収益を期待できないことが多いです。

※下記の条件で計算した場合
都内近郊（集積度中程度）、アスファルト駐車場5台、坪単価15万円～25万円、30坪（貸床面積15坪）、レンタブル比50％、付帯工事費10％、諸費用15%、賃料坪単価4,000円

駐車場投資と不動産投資のリターン率やリスクの違いを見ていきましょう。
リターン率とは、投資金額に対してどの程度利益が上がっているかを数値で示したもの。つまり、利回りと同様の意味になります。
利回りを確認する方法として「表面利回り」と「実質利回り」があり、計算式は以下のとおりです。

●表面利回りの計算：年間売上＜満車時＞÷初期費用×100％
●実質利回りの計算：（年間売上＜満車時＞－ランニングコスト）÷初期費用（土地購入価格+初期費用）×100％

表面利回りとは、年間売上を初期費用で割ったもの。対して、実質利回りは、年間売上からランニングコストを差し引いたものを初期費用で割ったもので、実際の収益に近い数字とされています。
インターネットに記載されている利回りの表記は表面利回りであることも多いです。純粋なリターン率（利回り）を確認するためには実質利回りを計算しなければわかりません。

では、具体的な駐車場投資と不動産投資の実質利回りはどれくらいでしょうか。

月極駐車場の実質利回りは、月極駐車場は都市部で4〜6%、地方で6〜8％。コインパーキングは都市部で8〜10%、地方で10〜15%が相場と考えられています。不動産投資の実質利回り平均は、首都圏では4〜5%、地方都市では5%といわれています。

不動産投資の利回りで注意すべきリスクはについても見ていきましょう。

• 「高利回り」と謳う物件に注意
• 「満室時利回り」に注意
• 築年数で利回りが異なる

よい条件の物件を探す時に、高利回りの物件に絞って探す方が多く見受けられます。確かに高利回りの物件はよいものもあります。しかし、中には、理由があって物件価格を極端に下げていたり、一時的に利回りを上げたり、破損が激しくリフォーム代が高くついたりする物件も。

他にも「満室時の利回り〇％」の表記にも注意が必要です。満室状態が続いた場合の利回り表示という意味であり、入居者が集まらない、空室が続く物件の可能性もあります。
中古物件の利回りは高くなる傾向にあり、新築のほうが利回りが低いため高利回りにとらわれると失敗しかねません。また、検討している物件の築年数によって判断する利回りが異なるため、数字だけで決めるのは危険かもしれません。

駐車場投資、不動産投資ともに、自主管理と管理委託の2つの方法があり、管理業者と連携して運用していくことが可能です。 

・自主管理方式
契約者の募集から賃料の回収まで土地オーナーが行う方法 

・管理委託方式
募集から賃料の回収やトラブル対応を業者に委託する方法 

駐車場投資と不動産投資の管理委託方式において、委託可能な内容と管理料を以下にまとめました。 

 駐車場投資、不動産投資にかかわらず、利用者にとって適切な管理業務を行い、利用者の満足度を得てはじめて成功すると言ってもいいでしょう。とくに初めて駐車場経営や不動産投資に挑戦する人にとっては、一括して管理や運営を行ってくれる不動産会社や管理業者に管理委託するのが安心ではないでしょうか。こと不動産投資においては管理業務が広範囲かつ複雑になるため、自主管理よりも管理委託を選ぶことをおすすめします。 

所有する土地が駐車場投資に向いているか、はたまた不動産投資に向いているか。自分で判断するだけでなく、プロのアドバイスを仰ぎながら見極めることも大切です。フィル・カンパニーには、土地活用において多くの経験や実績を持つプロがたくさんいます。専門家からの意見やシミュレーションをしてみたい方は、下記よりお問い合わせください。 

駐車場投資の収支や収益を算出するためには、まず、初期コストと運用コストの項目を洗い出していくことが必要になります。 

初期コスト 

• 設備・工事費（アスファルト整備費用、建物撤去費用など）
• 機械設置工事費 （清算機器、看板など）

初期コストでは、コインパーキングのほうが月極駐車場よりも高額な投資が必要となることが一般的です。コインパーキングを開設するためには、自動車を停めるスペースの整備だけでなく、入出庫管理システムや料金徴収機などの機械設備が必要となります。 

運用コスト 

• 管理委託料
• 土地にかかる税金
• 設備・機器のメンテナンス費用
  

駐車場投資はシンプルなビジネスなので、​​他の土地活用と比べると運用コストがかからないのが特徴です。とはいえ、機械のメンテナンスや故障時の対応、清掃などのために、必要に応じて業者を手配するコストなどは発生します。また、大きなものとしては土地などにかかる税金です。駐車場投資の運用が始まったら発生する税金の種類について下記にまとめてみました。 

つづいて収益ですが、駐車場投資の場合、駐車料金はオーナーの裁量で決めることが可能なので、事業計画に基づいて料金を決定するのがいいでしょう。

コインパーキング経営では、立地条件と料金の発生単位（30分、60分など）​​をどのくらいにするのか、競合や利用者ニーズの経済状況までも考慮する必要があります。場合によっては競合の平均的な駐車時間や料金設定を調査したうえで、時間帯の変動料金なのか固定料金なのか、料金設定を細かにしていきましょう。ニーズに合った料金設定が稼働率や収益の向上につながります。​​

不動産投資をする際には、周辺地域の商業施設や人口動態、通勤・通学利用者の把握が重要です。利用者ニーズを把握する方法は以下の3つです。 

1. インターネット 
2. 不動産会社や管理業者 
3. 現地調査、地元の人に聞く 

まず、人口動態や駅の利用率（通勤・通学利用者の数を年代や性別ごと）を調査します。方法は人口動態、駅の利用率、大手企業、周辺大学の数値を自治体や地域情報サイト、部屋探しポータルサイトなどから概算していきます。Googleマップの情報や周辺の物件の家賃相場、競合からニーズと料金設定を決めていきましょう。 

 地域密着型の不動産会社や管理業者に、人気の物件情報や利用者ニーズを聞くとより把握しやすくなります。以前と比べ、周辺環境や利用者の変化はあるか、新店舗の情報なども聞きたいところです。​​ 

やはり現地調査も欠かせません。実際の駅の利用者層や通勤ラッシュの人の流れ、周辺の施設の利用状況を把握することも大切です。また、周辺の飲食店や店舗へ客層や単価を聞けるとよりターゲット層を絞り込めるでしょう。 

 個人でリサーチするのは限界があり、利用者ニーズをうまく把握できない可能性も考えられます。そのような失敗をしないために不動産会社や管理業者に最初から任せるのも1つの方法です。 

駐車場経営を円滑に進めるうえで、これからの土地オーナーに求められるのは、地域の課題解決に寄与することなのではないでしょうか。 

 地域課題の例としては以下のようなものが挙げられます。 

• 一時的な駐車場不足の解消 
• 駐車場のバリアフリー化 
• キッチンカーやモバイルハウス、大型バスなどに対応可能な駐車場 
• インバウンドに対応可能 
• EV充電器の設置 
• SDGsやサステナビリティを意識した駐車場設計 

 自治体や商店街が一丸となって地域全体の活性化をめざしていくことで双方にとってよい結果をもたらします。たとえば、大規模イベント開催時に交通渋滞や路上駐車が深刻化している地域では、一時的な駐車場やコインパーキングの設置が地域課題の解決に寄与すると考えられます。 

 バリアフリー対応の駐車場が少ないため、全ての利用者に快適に駐車してもらえる対策も大切です。さらには、キッチンカーやモバイルハウス、大型バスといった車に対応するなど多角的な経営を目指しましょう（※モバイルハウスとは軽トラを活用したキャンピングカーに似たもので、災害時の仮設住宅にも対応）。 

インバウンドの需要が高まっていることから、多言語の利用説明の設置や決済システムを対応させることも重要です。 

 駐車場投資を検討している地域の課題はどのようなものか、自治体や商店街、住民の意見を聞いて積極的に解決に取り組んでいくことで認知と稼働率向上につながるでしょう。 

土地オーナー様や住民が協力して魅力的な地域を作っていくことで企業誘致を成功させられる可能性があります。自治体が企業誘致を成功させると大規模な雇用創出につながります。通勤者が増えることで駐車場不足が発生するため、地域課題の解決に取り組むことは潜在的なニーズ把握や稼働率向上につながるでしょう。 

慢性的な駐車場不足の観光地では、駐車場が増えるだけで渋滞や路上駐車の問題が軽減される可能性があります。まち歩き観光やライドシェアの拠点として、中心部や駅の近くに駐車場が増えると利便性が高まるためリピート客の増加が期待できます。また、インバウンドのみに絞って、集客や空港・最寄り駅まで無料送迎サービスを行うことで、より観光地としての活性化をもたらすかもしれません。 

不動産経営は、地域住民からの支持があってこそスムーズに行えます。駐車場利用者のニーズに応えるため、定期的にアンケートを取ることで求めていることが見えてきます。 

一例を挙げると、安全に利用できるように防犯カメラの設置や利用者向けに自転車置き場を設けるなどです。観光地の駐車場の場合は、周辺の景観を壊さないような景観や騒音、安全対策を講じるとよいでしょう。さらには、大規模イベントや地域の観光利用者に対して無料や低料金で駐車場を開放することで、地域住民に親しみや利用しやすさを感じてもらえるかもしれません。利用しやすいと口コミが広がれば、地域住民の理解や稼働率向上に繋がります。 

「駐車場＋α」の付加価値を加えるためには、どのような方法があるのでしょうか。​​ 駐車場経営の魅力的な成功事例を挙げていきます。 

• 駐車場シェアサービス 
• キッチンカーの出店募集 
• EV充電スタンドを設置 
• 駐車場を無料もしくは低料金で開放 
• 駐車場の上部空間を利用したテナントビル経営 

月極駐車場でもコインパーキングでも、空いているスペースを有効活用できるのが駐車場シェアサービスです。月極駐車場の場合は、利用者の理解を得る必要がありますが、別にシェアサービス専用のスペースを設けることで収益の向上が期待できます。  

地域のイベントに積極的に参加することも駐車場経営には欠かせません。地域のイベント時に駐車場を無料もしくは低料金での開放やキッチンカーの出店募集、EV充電スタンドを設置して利用しやすさを高めることで集客が期待できます。 

より駐車場のスペースを上手く活用したい方におすすめなのが、駐車場の上部空間を活用したテナントビル経営です。変形地や狭い土地でも駐車場と一体型の建物を高く建てていくことで十分​​なテナントスペースが確保できます。ただし、単なる駐車場経営と比べて初期投資が高額に。不動産投資と同様、まとまった資金が必要になります。 

 アイデア次第でさまざまなカタチの駐車場が実現できます。所有する土地の立地や周辺環境、予算に合わせて個性のある駐車場投資の方法を検討してみてはいかがでしょうか。 

「駐車場＋α」の付加価値のある駐車場経営をお探しの方は空中店舗「フィル・パーク」がおすすめです。空中店舗「フィル・パーク」は月極駐車場やコインパーキングと、商業ビルを掛け合わせた土地活用ソリューション。駐車場を残したまま空間を有効活用できるため、投資回収が早くリスクを抑えた土地活用となっています。 

しかし、初心者がいきなり商業ビル経営を始められるのかと心配になる方もいるでしょう。周辺のマーケティング調査から建物建設、テナント誘致やアフターフォローまでワンストップでサポート。また、「初期テナント誘致保証」があり、原則として一定期間、満室状態にて賃料を保証いたします。 

空中店舗「フィル・パーク」であなたらしい駐車場投資を。 ぜひ一度​​、不動産投資の相談をフィル・カンパニーへお問い合わせください。