賃貸ガレージハウス経営「基本のキ」！建築から施工まで経営の秘訣を実例交えて紹介します

不動産経営や土地活用の観点からガレージハウス経営を検討する人であれば、その歴史が気になる人も多いでしょう。ここでは、ガレージハウスの歴史をかんたんにご紹介します。

海外ではメジャーなガレージハウス。たとえば広大な敷地面積を持つアメリカでは、19世紀後半以降、自動車の普及とともに、馬小屋や納屋を車庫へと転用する人が増えました。その流れの中で形成されていったのが、一軒家の建物の一部にシャッターやドアを設置したガレージを組み込んだ「ガレージハウス」。収納スペースの確保という点で、ガレージは車を安全に保管することはもちろん、不用品の収納スペースや、離れ（部屋）としても使われるようになりました。

なお、居住空間内にシャッターやドアを設置したガレージ自体のことを「ビルトインガレージ」「インナーガレージ」と呼び、「ガレージハウス」とは、不動産業界においてインナーガレージやビルトインガレージを設けた「家」そのもののことを指します。
国土の狭い日本では、ガレージハウスは広い敷地を所有する一部の限られた層しか実現できない家でした。しかし、1980年代になると、１階がシャッター付きガレージ、2階が居住スペースという構造のメゾネット式の賃貸ガレージハウスが登場し、じわじわと広がりをみせていきました。

そして1990年代には、雑誌やメディアの影響により「男の隠れ家」「秘密基地」という言葉の流行ととともに、趣味を楽しむスペースとしてガレージハウスが注目を浴びることに。ガレージハウス＝憧れの存在として印象づけられるようになりました。賃貸ガレージハウスが勢いよく広がりを見せたのは、2020年以降。コロナパンデミックを機に、都心離れ、リモートワーク、2拠点生活などライフスタイルの多様化に伴い人々のライフスタイルが変化し、その流れの中で、人々の活動拠点として賃貸ガレージハウスが選ばれるようになりました。

働き方の変革が進み、多様な生活形態が求められる中で、個人の趣味や価値観に合わせた住空間へのニーズが高まっています。一般的な賃貸住宅と比較して、居住空間以外に多目的に使える広いスペースを持つガレージハウスは、まさにそのニーズを満たす住環境。車やバイクの保管場所として成り立ってきたガレージハウスですが、近年の不動産市場では、趣味や創作活動の場、あるいはホームジムとしても注目を集めるようになっています。

とくに、自ら建てなくても手軽にガレージライフを叶えられる賃貸ガレージハウスは、幅広い層から人気です。

車・バイクの愛好家が愛車の車庫として利用するのはもちろん、収納スペースの確保が必要なサーフィンやキャンプなどのアウトドアグッズの保管庫として、アーティストのアトリエとして、快適な作業環境を求めるDIYの作業スペースとして、トレーニングジムとして…など、その活用方法はさまざまです。また、セキュリティ性能が重要なガレージはシャッター付きであることから、安全面での安心感も人気の理由の一つです。

以上のように、不動産市場におけるガレージハウス人気の背景には、ライフスタイルの多様化に伴う人々のライフスタイルの変化、居住環境の向上による日常生活の質の向上や趣味との融合、そして利便性の追求が挙げられます。ガレージハウスは単なる住空間を超え、ライフスタイルそのものを豊かにする存在として、今後も需要が期待されるでしょう。

ガレージハウスの需要が高まる今、収益物件としての可能性にも注目が集まっています。しかし、一般的なアパート経営との違いや、具体的な収益性については、まだ分からないことも多いのではないでしょうか。両者の特徴や違いを詳しく理解することで、あなたの土地に最適な活用方法が見えてきます。まずは、経営の特徴を比較した資料をご確認ください。

不動産投資において、所有する土地の「立地がよくない」「交通利便性が悪い」などの理由から、ガレージハウス経営が成功しづらいのでは、と悩みを抱える方も多いかもしれません。 

しかし、賃貸ガレージハウスはその特性上、一般的な居住用アパートやマンションとは異なり、立地が直接的な需要に影響しない強みを持っています。なぜなら、ターゲット層となる賃貸ガレージハウスの入居希望者はそもそも車やバイクの移動手段を持っている人が多いため、通常重視される駅近など交通利便性へのこだわりがそれほど高くないからです。 最寄駅からの距離や商業施設からの近さよりも、快適な生活環境として車やバイクでの生活をのびのびと楽しめる立地のほうがより好まれる傾向にあります。 

たとえば、都市部や駅周辺から離れた地域であっても、自然に囲まれた地域やドライビングコースに近いなど、愛車の使用環境として休日のドライブ・ツーリングに適した環境であれば一定の需要が見込めるのです。また、アクセス面で高速道路のインターチェンジが近くにあると、長距離を移動する車好きにとっても魅力的な立地となります。 

そのため、不動産経営や土地活用として賃貸ガレージハウス経営を検討する際、一般的な賃貸住宅や戸建てとしては見向きもされないような土地でも、収益物件として有効利用できる可能性があります。駅から遠い郊外、田んぼが多い田舎などの立地であっても、賃貸ガレージハウス経営は十分に成功できる可能性があるのです。

幅広い層からの需要があることも、ガレージハウス経営のメリットです。

賃貸ガレージハウスは、その名が示すとおり、車やバイクを愛する人々にとって居住空間として魅力的な住空間です。しかしながら、近年の入居者層を見ると、それにとどまらず、さまざまなニーズを持つ幅広い層からの人気を集めています。

たとえば、大きな道具の収納スペースの確保が必要なサーフィンやキャンプの愛好家、快適な作業環境を求めるクリエイターのアトリエ、専用の展示空間として使用するフィギュアのコレクター、設備や騒音対策が重要なトレーニーのホームジムとして。また、車庫としてのセキュリティ面が高いことから安全性の高い高級車の保管場所として高級車を保有する人やセカンドハウスとしての利用も多く、富裕層が多いのも特徴です。

賃貸ガレージハウスにおけるガレージは、駐車スペースとして車1〜2台分のスペースであることが多いですが、そのスペースの活用方法は人それぞれで、アイデア次第で無限大に広がります。一般的な賃貸住宅と比べて単なる住居ではなく、自分の大切にしたい趣味やライフスタイルを生活の中に取り入れられる快適な環境が、賃貸ガレージハウスの一番の魅力です。

現在、賃貸ガレージハウスは問い合わせが多く、大変多くの人々からの需要があり、新築物件の供給が追い付いていない状況にあります。新規募集が出るとすぐに満室となることがほとんど。空室率が低く、空き物件を待ち望む入居希望者が順番待ちをしている状況です。そのような市場の状況からも、現在、ガレージハウス経営は収益性が高く、成功の可能性が高いビジネスチャンスの時期であるといえます。

立地条件として田舎や郊外では、生活に不可欠な移動手段として車が重要な位置を占めているため、居住スペースとしての賃貸ガレージハウスを求める声は絶えません。また、車やバイクを趣味とする層にとっては単なる移動手段ではなく、その所有そのものが快適なライフスタイルの一部を表すものです。そうしたターゲット層にとっては、安全性が高く愛車を守りながら住環境として快適に暮らすことができる賃貸ガレージハウスは非常に魅力的な選択肢となります。

しかし、このニーズの高まりに対して不動産市場に出回っているガレージハウスの物件数はまだまだ少ないのが実情です。この供給不足は、不動産オーナーにとってみれば良質な入居者を選べるという大きなメリットを持ち合わせています。

また、不動産経営者にとっては投資効果の高いビジネスチャンスともいえます。入居の希望者が待機している状況は、高い稼働率と収益が安定した経営を期待できる環境を提供してくれるでしょう。

不動産投資としての賃貸ガレージハウス経営には、一般的な賃貸物件と比べて賃料を高めに設定できるという点にもメリットがあります。 

 賃貸ガレージハウスという付加価値の高い特別な空間を提供することは、通常の賃貸住宅や戸建て賃貸とは一線を画す魅力を訴えることが可能です。これが家賃相場を高めに設定できる大きな理由のひとつです。 

物件数が供給が少ない中での希少価値は、効果的に賃料に反映させることができます。一般的な他の賃貸物件と比較しても、賃貸ガレージハウスは賃料を高く設定しやすく、その結果、安定した収益を見込むことが可能です。とくにターゲット層である車やバイクに情熱を持つ層には、専用の駐車スペースやガレージスペースがあること自体が強いメリットであり、彼らはその価値を理解し、高い賃料であっても納得して支払う傾向にあります。賃貸ガレージハウスへ入居を希望する車やバイク好きの層の人々は、高級車や輸入車の保有率が高く、富裕層が多いのも特筆すべき点です。不動産オーナーとして高い賃料設定での経営を実現し、投資効果の高い長期的な収益性を目指しましょう。

需要過多の状態が続く賃貸ガレージハウス市場。この絶好の投資機会を活かすためには、従来のアパート経営とは異なるアプローチが必要です。市場動向を熟知した専門家が、両者の違いから将来性まで、分かりやすくご説明いたします。この機会にぜひご相談ください。

収益物件としてガレージハウスを経営する魅力はさまざまありますが、その一方でデメリットとして避けては通れないのが、初期投資や運営コストの問題です。新築の賃貸ガレージハウスを建築する際には、一般的な賃貸住宅や戸建てに比べ使用する建材のコストが高くなりがちです。加えて、駐車スペースや収納空間となるガレージスペースに安全性の高いシャッターなど特別な設備を設置するための費用も発生するのがその理由です。

また、物件の特徴として賃貸ガレージハウスでは、車やバイクなどの貴重な所有物を保管するため、セキュリティ対策として防犯性の高い電動リモコンシャッターを採用することが一般的です。これらの設備機器は、ただ設置するだけでなく、長期間にわたっての定期的なメンテナンスや保守点検も必要となり、これがまた管理費用や維持費を増やすことになります。これらの初期コストと運営費用は入念な資金計画と見込みを立てて対策を講じる必要があります。

不動産経営における重要な音の問題は、物件管理において賃貸ガレージハウスの大きな課題のひとつです。入居者の方が愛車を大切にケアする姿は絵になりますが、それに伴う洗車作業やエンジン音やシャッターの開閉音が、周辺住民や近隣の方にとっては深夜や早朝の騒音トラブルの原因となりえます。

建築設計や施工の際、賃貸ガレージハウスの建設にあたっては、とくに設備機器としてシャッターの選定には注意を払う必要があります。運営上のトラブルを防ぐため、電動化された静かなシャッターの採用、建物構造として壁や窓の防音性能を高めるなどの工夫で、近隣とのトラブルや騒音クレームのリスクを低減することができます。さらには、入居者への賃貸ガレージハウスのルールとして、利用時間に制限を設け夜間の出入りを制限することも有効な手段です。自身で管理することが不安な方は物件管理を専門会社に任せることも可能です。実際に相談したい方はフィル・カンパニーにご相談ください。

賃貸ガレージハウス経営における節税効果の有無については、オーナーがとくに注意すべきポイントです。

とくに、不動産所有における固定資産税に関する誤解が多いため、専門家へ相談をするなどしてしっかりと理解しておくことが大切です。土地活用を検討する多くのオーナーが、固定資産税を低減させるための手段としてガレージハウス経営に注目していますが、ここで重要な点を認識しなければなりません。

賃貸ガレージハウスにおいては、その所有する土地に対して、居住用として1世帯につき敷地200m²までが小規模宅地の減税対象となり、固定資産税が軽減されます。また建物に対しては、新築住宅の場合、50m²〜120m²まで3年間、建物評価が2分の1に低額されます。ガレージハウスの場合、構造の特徴として内部の間仕切りがないので 評価額は通常のアパートに比べ割安になります。

賃貸ガレージハウス経営における大きな課題は、事例や実績の希薄さです。戸建てやアパートなど一般的な賃貸経営と異なり、物件タイプとしてガレージハウスに特化した情報や調査データが圧倒的に不足しています。したがって、不動産市場を探りながら運営方針や管理体制を決定していく必要があります。

新しい投資対象として賃貸ガレージハウス市場はまだ成熟していないため、収益性や将来性など先を読むのが難しい状況です。しかし、だからこそ他の不動産オーナーに先駆けて経営の成功を収めるチャンスがあるともいえます。確かに、こうした新規性の高いマーケットでは運営ノウハウや管理方法が確立されていないため、判断を誤れば空室や収入減少などの大きな損失を招く可能性がありますが、専門家への相談や運営会社との綿密な計画としっかりとした連携を通じて、投資リスクを最小限に抑えながら事業を進めることが重要です。

フィル・カンパニーのソリューションの1つである「プレミアムガレージハウス」は、豊富な実績をもとにオーナー様の土地活用を企画から建築、物件管理までワンストップでサポートいたします。

アパートやマンション・月極駐車場等に比べて収益性が高く投資ハードルが低い賃貸ガレージハウス経営について詳しく知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

主要な賃貸ガレージハウスの入居者候補として真っ先に挙げられるのが趣味性の高い車・バイクの愛好家です。彼らは、大切な愛車をより良い環境で保管することを求めています。

賃貸ガレージハウスならば、安全性の高いシャッター付き住居内で日常的な車・バイクのメンテナンスや整備をいつでも行うことができます。これらは車好きな方々の目には、とても付加価値の高い物件に映ることでしょう。加えて、この層の愛好家たちが所有する愛車は、駐車台数1台とは限りません。駐車スペースとして複数台の所有、そしてその愛車たちが高級車であることも予想されます。設備面で充実したガレージハウスでは盗難対策といったセキュリティ性能での不安も解消できるのです。

アーティストやアートが趣味の人の中には、快適な作業空間として賃貸ガレージハウスをアトリエとして使用したいという人も多いです。一般的な賃貸住宅では住まいとアトリエが別の場合、創作意欲が湧いた時に、創ることができないことはストレスにつながります。物件の特徴を活かした賃貸ガレージハウスなら、閃いたらすぐに創作活動に取り組むことができ、趣味に没頭できる場所として最適です。

しかも車を駐車できる広いスペースは、大きな作品を手がけることもできるし、収納スペースとして多くの画材や道具、製作途中の作品などを保管するのに十分な面積だといえるでしょう。

設備の充実した24時間営業のフィットネスジムが定着している近年。自ら本当の意味でのプライベートジムを持ちたいと考える人もいるのではないでしょうか。

通常の住居で可能なのは、自重トレーニングやダンベルで筋トレすることぐらい。広いスペースを確保できるガレージハウスなら、べンチプレスだけでなくスポーツジムに設置されている専門的なマシンを置くことだって可能です。建物構造上負荷をかけるための重りをガレージに置いても、重さで床が凹むこともなければ、十分な広さもあるため生活の邪魔にもなりません。

ライフスタイルの多様化に伴い働きながら子育てをされている親世代には、快適な居住空間として賃貸ガレージハウスは安心して子どもを遊ばせることができる住環境となり得ます。

新しい働き方としてリモートワークが進んだとはいえ、在宅仕事中に子どもの面倒をみるのは至難の業です。目の届かない場所に行かせるわけにも行かないが、子どもは広い場所で遊びたい。そんなときガレージが格好の遊び場となります。大きな遊具も入る室内空間として、夏にはビニールプールだって設営できます。子育て世代の方々にとってはひとつの選択肢になるのではないでしょうか。

車・バイク愛好家からアーティスト、トレーニー、子育て世代まで、幅広い層に支持される賃貸ガレージハウス。この多様なニーズに応える土地活用は、安定した収益が期待できる土地活用として注目を集めています。あなたの土地でも、魅力的な収益を生み出せる可能性が眠っているかもしれません。まずは経験豊富な専門家にご相談ください。

入居ターゲットを見極めることは、賃貸ガレージハウス経営において非常に重要です。一般的なアパートやマンション経営とは異なり、それぞれのターゲットに対し、自分たちの物件がどのように応えられるか、どんな特徴を打ち出すことができるかを考えることで、成功への道が開けます。

立地条件や周辺環境を考慮しながら、想定されるターゲット層に応じて、設計の細部にわたって最適化を図ることが、空室リスクを回避し、経営の安定につながります。適切な賃料設定とターゲットに合った魅力的な物件を提供していくことが重要です。それには実績のある専門家や信頼できる設計者とのコミュニケーションがまず大事になります。

車やバイクが好きな人なら

愛車の保管場所として車やバイクが趣味の人には、広々としたガレージとセキュリティ面を重視した設計が求められるでしょう。

具体的には、大型輸入車が楽々と収容できるような車庫設計を心がけましょう。車庫の出入り口は、スムーズな出し入れを考慮して幅広にするとともに、天井の高さは車上部の収納など多目的な利用を想定して余裕を持たせることが望ましいでしょう。また防犯面を考慮してシャッターは必須。リモコン操作による開閉システムやセキュリティ会社との契約などもあると付加価値が高まるでしょう。

創作活動がしたいアート系の人なら

アート作品の創作活動を楽しみたい人には、広い作業スペースと汚れを気にせずに使える素材選び、DIYにも対応できるたっぷりとした収納スペースが必要になるかもしれません。

快適な制作環境としてのアートスペースは、防水性に優れた素材を使用し、水や汚れに強い床材を選ぶことが望ましいです。壁面には汚れが付きにくく、掃除が容易な材質を選定することで、つねに清潔な空間を保ちやすくなります。これは、オーナー側のメンテナンス費用削減にもつながり、長期的な経営の効率化にも寄与します。

トレーニング器具をたくさん置きたい人なら

毎日のトレーニングが欠かせないスポーツ愛好者には、広いスペースと防音設備がポイントとなります。

自分がトレーニングしていると、あまり気にならないかもしれませんが、実際、ウェイトを持ち上げて下す時に出る音や振動は相当なものです。これらは近隣住居や他の入居者とのトラブルの原因につながります。

昼夜問わず運動したい入居者には、広い空間に適切な振動を抑える床材や防音対策がなされた壁材など、騒音問題に配慮した設計が必要です。

子どもの遊び場にしたい人なら

家族向けの住居として子どもが安全に遊べる場所を求める家族には、安心して遊べる工夫や子どもの目が届くような設計が求められるでしょう。たとえば、居住スペースからガレージを見られるようにガラス張りにしてみてはいかがでしょうか。

それでなくても居住スペースに関しては、住まいとしての居心地の良さを追求しながら、ガレージとの一体感も意識する必要があります。換気扇等の設備も充実させ、ガレージから直接居住スペースへアクセスできるようにすることで、雨日の移動も濡れずに済みますし、安全性も向上します。

賃貸物件の経営において、ターゲット層を想定しガレージハウスを設計することは、とても大切ですが、投資コストと将来的な収益性に見合わなければ元も子もありません。特定のターゲットに向けて設計したガレージハウスも、安定した入居希望が続かなければ、収益性の面で問題です。

ある一定のターゲット層の利便性、快適性を追求するあまり、建築費用が高くなり、多様な入居希望者にはそぐわない設計となってはなりません。たとえば、愛車家やバイク愛好家のための専門ガレージハウスとして特化した設計をしてしまうと、他の用途で利用したい入居者にとっては、付加価値が低く魅力的に映らない可能性もあります。

不動産投資としてガレージハウス経営を続けていくにあたって、入居者のニーズとそれにかかるコストについて、長期的な収支のバランスを考えるのが重要です。

入居者のターゲットの要望に応えるだけでなく、将来的に発生する可能性のあるクレームについても意識しましょう。

趣味としてのガレージをいかに設計するかを考えるあまり、生活空間と住居としての居住スペースの利便性はおろそかになっていないでしょうか。趣味と生活を両立する居住空間としてどんな不都合があるか、多様な入居者の生活スタイルを考え、それを建築プランに取り入れましょう。

具体的には、換気扇の設置や日当たり、風通しといった問題や、立地環境をふまえた防音素材の使用が挙げられます。騒音問題は、入居者のみならず、近隣に住む方々への配慮にもつながります。不動産オーナーにとっては、所有されている立地の環境に最適な設計を考えることも、収益性の高いガレージハウス経営を目指すのに重要だといえるでしょう。

賃貸ガレージハウス経営を含む賃貸経営は、人々の新しいライフスタイルの変化とともに今、過渡期へと差し掛かっています。最新の賃貸経営事情を知りたい方や、一般的なアパート・マンションと賃貸ガレージハウスの比較をしたい方は、専門家による土地活用ノウハウが詰まったガイドブックをぜひ無料ダウンロードしてみてください。

賃貸ガレージハウスの設計面で重要となるポイントについて挙げてみます。

ガレージの広さと居住スペースの広さ

物件の基本構造として、ガレージハウスの設計においてもっとも配慮すべきは、「ガレージの広さ」と「居住スペースの広さ」のバランスです。一般的な賃貸住宅と比べてガレージハウスの魅力となるのは、愛車や車やバイク、自転車などの大切な収納スペースとしての機能です。安全な保管場所として愛車を守るために、天井が高く広々としたガレージは付加価値の高い魅力となります。同時に、快適な住まいとして居住スペースも快適に過ごせるよう十分な広さを確保する必要があります。

建築プランとしてガレージと居住スペースの比率や機能性を的確に把握し、近隣の立地環境も考慮しながら、ターゲットとなる入居者にマッチした設計を行うことが肝心です。
居住スペースの快適性を確保しつつも、専用のガレージスペースにアクセントを加えることで、安定した家賃収入による高い利回りを目指す経営へとつながります。

日当たりや風通しを考慮する

住居としての性能面で、居住スペースにおける日当たりと風通しの良さは、ガレージハウスに住む人にとって快適性を感じる重要な要素です。
たとえば、間取りの工夫として居住部分を南向きに配置することで、自然光を最大限に取り入れることが可能になります。

風通しについては、換気扇や窓や換気口の配置を工夫しましょう。通気性を高めるため、窓を相対する壁に設置することによって、対流を促進し、室内の空気を効率良く入れ替えることができます。

賃貸ガレージハウスが単に趣味の空間としてではなく、多様な入居者の日常生活を潤す快適な居住空間の設計に細心の注意を払うことが必要です。

寝室との位置関係に配慮する

戸建て住宅として賃貸ガレージハウスの設計に際して、忘れてはならない基本原則があります。
それは居住者のプライバシーを守り、快適な日常生活における快適さを維持するために、住居空間の寝室と車庫の位置関係に配慮することです。

車の入出庫は不可避であり、早朝や深夜に行動される方もいらっしゃいます。その際、駐車時のエンジンの音やドアの開閉音が入居者や家族の睡眠を妨げることがないように、建築プランとして物理的な距離を置くことが重要になります。

外壁材の経年劣化対策

賃貸ガレージハウス建設をする際に、見落とされがちな注意点として、外壁材も重要な要素です。外壁は、物件の美観を左右するだけではなく、経年劣化による定期的なメンテナンス費用や快適性に大きく関わる部分です。

耐久性能が高く管理が容易な素材を選ぶことは、安定した収益を目指す長期的な経営において経済的な負担を軽減するためにも欠かせません。

立地条件として海岸近くや湿地帯など、特殊な環境にあることも多い賃貸ガレージハウスでは、塩害や湿気に強い素材を使用することが必須です。
さらに、維持管理の手間を省くためには、汚れが付着しづらく、落としやすい性質の材料を慎重に選定することが望ましいです。

ガレージのシャッターをリモコンで操作可能にする

ガレージハウスの設計において日常生活における利便性を深く考える必要があります。その中でも、とくに注目すべき点が電動シャッターです。そこでおすすめしたいのが、電動リモコンシャッターです。

電動リモコンシャッターの導入は、入居者にとって非常に大きな付加価値となり、高い需要が期待できます。運転席に座ったままボタンひとつでシャッターを開閉できるため、いつでも快適に車庫に入ることが可能です。実際、使用時の細かな使い勝手が入居者の満足度に直結するため、リモコン操作は投資の価値が高いといえるでしょう。

さらに、シャッターをリモコンで操作できることで、メリットもあります。愛車の盗難対策のほか、車内から直接操作を行えるため、悪天候の中や夜間に外に出るリスクを減らし、安全性を向上させることができます。

排気ガスや換気対策を整える

住居併用の賃貸ガレージハウスの特性上、ガレージ内部に車両を長時間保管することは、避けられません。そこで重要な注意すべきなのが、排気ガスやその他の化学物質が室内に滞留することによる健康リスクです。

このリスクを避けるためには、建物内のガレージ内に排気システムを設計することが不可欠です。ここでは、ガレージの奥に十分な換気能力を持つ換気扇を設置することをおすすめします。

有害な排気ガスが居住スペースに流れ込むのを防ぐためにも、建築プランとしてガレージの配置と換気扇の位置は計画的に設計する必要があります。

設備面に関しては、ガレージハウスの特性から、一般的な戸建て住居とは異なった考え方が必要です。

それは建物構造として住居とガレージが一体となっているため、どちらかが不都合な環境であると、物件全体の居住性や快適性が損なわれてしまうからです。多様な使用目的に対応できる趣味として活用するガレージ、日常の生活として利用する居住スペース、どちらも快適に利用していただけるような設備を設置しなければなりません。ガレージハウスにおける設備面において具体的に考えられる重要なポイントを以下に解説していきます。

洗車やアート系の汚れ落としのために水回りを対策する

車両の保管だけでなく、愛車の手入れを楽しむ人たちにとって、洗車は重要なポイントです。付加価値を高めるため、ガレージに洗車用のシンクを導入したり温水が出るようにしたりすることで、入居者の方々はいつでも快適に愛車のケアができるようになります。

絵画やクラフト作業など、創作活動においても同様です。こぼれたペンキや粘土のカスなど、クリエイティブな作業によるさまざまな汚れを考慮して、効率的な水回りを工夫することが重要です。

専用の水回りの設備が充実したガレージは多くの入居者にとって魅力的であり、ガレージハウスにとっても差別化するポイントになり得ます。

空調設備の設置

趣味人の居住空間として機能させるため、重要な設備の一つとして空調設備についても考慮しましょう。
快適な室温が作業効率や滞在時間の質に直結します。熱波を感じる夏、冷え込みが厳しい冬に、広いガレージスペースが適正温度に保たれているという点は、物件の重要な付加価値となってきます。

専用のエアコン設置は、ただ単に快適性を高めるだけではありません。建物内の気温の変化によって生じる湿度の問題を軽減させることができるため、錆びやカビなどのトラブルを未然に防ぐ効果もあります。温度管理と湿度管理が可能な空調設備は、賃貸ガレージハウスが有する唯一無二の魅力をさらに際立たせる要素なのです。

防音設備の設置

賃貸ガレージハウスは魅力あるプライベートスペース。しかしながら、入居者の趣味活動の騒音は、他の入居者や近隣住民にとって大きなクレームや悩みの種となります。防音設備の整え方ひとつで、快適な居住空間を守り、近隣とのトラブルを回避することができます。

建築時の防振材の使用は振動と騒音を大幅に軽減し、周辺環境への影響を最小限に抑えます。物件の新築時に適切な防振材を選ぶことは、長期に渡り入居者と周囲との円滑な関係を保つために極めて重要です。

こうした防音対策は、住まいとしての居心地の良さを追求し、空室リスクを軽減する長期的な居住を促進します。同時に、周辺の住環境への配慮が入居率を高める要因にもなるでしょう。

床・壁の素材を汚れに強いものや臭いを吸収しやすいものに

多様な入居者の利用シーンを想定し、メンテナンスの面で汚れや臭いが気になりにくい床・壁素材を選ぶことで、物件としての居住性と利便性の両面を高めることができます。

車庫として使用するガレージ内でのメンテナンスや整備の際は、油の飛び散りや水の飛沫は避けられないため、壁面には掃除がかんたんで油分をはじく塗料を用いることが望ましいでしょう。床材に関しては、防水性および耐油性のある素材が理想的です。セメントベースの塗装や特殊な樹脂コーティングを施すことで、洗車時などに水が浸透するのを防ぎ、管理面で長期にわたって清潔さを保つことが可能です。また、不快な臭いを軽減するために、臭いを吸収しやすい素材を内装の壁面に使用することで、一定の解決ができます。

賃貸ガレージハウスの建築費は大きく分けて、所有する土地の形状や地盤の状況に適した地盤改良工事、ガレージと居住空間を作るための建築本体工事、駐車場やそれ以外にかかる外構付帯工事などの細かい設備部分にまでわたります。

新築の建築本体工事費の具体的な数値を挙げると、木造や他の構造によるガレージハウスを建築する際の坪単価は80万円から100万円ほどが相場となっていますが、これには立地条件や建物の規模などさまざまな要因が影響を与えるため、一概にはいえません。

さらに、住宅建設事業者に加入が義務付けられている建物の瑕疵担保責任保険に10万円から30万円かかります。

設計に費やされる金額は、設計者の経験や技量、建築プランの複雑さによっても異なりますが、通常の場合、一般的には本体工事のおおよそ10%程度を目安に考えられることが多いです。

加えて、工事完了後に建築確認申請諸費用として、10万円から50万円かかります。

設計には多くの重要な課題が伴います。入居者ターゲット層の快適なライフスタイルに合わせた設計が求められるため、不動産に関する専門的な知識と豊富な経験を持つ設計者の役割は非常に大きいのです。

賃貸ガレージハウス経営を成功させるには、建物の設計や施工にかかる費用だけでなく、土地活用における事前の調査費にも目を向ける必要があります。調査費とは、所有する敷地の状況や建築基準法上の制約を踏まえた上での測量費用、地盤調査費用など、物件建設前に必要となるさまざまな調査にかかる費用のことを指します。

専門業者による地盤調査費、測量士立会いのもと、保有する現況の土地の面積、地盤レベル、道路幅員などを明確にする測量費がかかります。それぞれ10万円～50万円が一般的な相場といわれています。

これまでに挙げた建築費、設計費、調査費の他に、以下のような費用がかかることが想定されます。

• 既存建物がある場合の解体費用（建物がある場合）
• 各種申請時の印紙代
• 火災保険料
• 建物保存登記の登録免許税
• 抵当権設定の登録免許税
• 司法書士手数料
• 金融機関への融資事務手数料
• 土地・建物への不動産取得税

ここまで、ガレージハウス建設にかかる諸経費についてご説明してきましたが、「所有する土地の場合はどうなのか？」「賃貸ガレージハウス経営にも興味があるが、その他の土地活用と迷っている」という方も多いのではないでしょうか？

フィル・カンパニーのソリューションである賃貸ガレージハウス「プレミアムガレージハウス」は、収益性が高く需要が供給を上回り続けている人気の土地活用。土地オーナー様の不安に寄り添い、企画から管理までワンストップでサポートいたします。

賃貸ガレージハウスを含めた土地活用について詳しく知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

立地条件としてバス通りなど、交通量が多い道路が近い場合、住居としての快適性を確保するため排ガスなどの臭い対策を講じなければなりません。必要な設備として脱臭機能を有した換気扇を設け、設計として、近隣とのトラブル回避のため、排ガス排気方向を住宅地に向けないなどの対応策を考える必要があります。

また周辺エリアの住宅の密度にもよりますが、発生する騒音対策として鉄筋コンクリートの防音壁にするのが効果的な対策としてベターでしょう。加えて、安全性の高い防音シャッターを採用するなどの設備面での工夫も必要となります。

駅から遠い街道沿いは、通常の賃貸住宅地とすれば不便かもしれません。しかしガレージハウスに入居される人は、車やバイク移動が基本です。主要幹線道路が近い立地は、趣味のドライブ、ツーリングに出かける場合は逆に大きなメリットになります。

このような立地となると、物件の入居者としてシングル、または子どもを持たない共働き夫婦が想定されます。土地が小規模になるため、建築コストは総額として抑制方向になりますが、坪単価は割高にはなります。

しかし、住宅周辺の利便性が高いので、シングル、共働き夫婦は１日の食事を外食で済ますことも少なくないでしょう。こういった居住者層の場合、キッチンなどの住宅設備は最小限でも不都合がない場合があります。また居住スペースの浴室もユニットシャワー程度で良いというシングルの入居者もいることでしょう。

また建物が密集している住宅地となると、街並みにそろえた外観デザインが必要になります。奇抜なものは避けて、周りの住環境に配慮し溶け込んだ外観にすることが大切です。

まず傾斜地に建築する場合、通常の平地に比べて基礎工事の費用が増えます。土地を平坦にするための整地費用にくわえ、工事車両の出入りや資材の運搬などにも追加コストがかかることが、その要因です。一般的な平坦地に建築する場合と比べ、1.5〜2倍ほどの建築コストを考えたほうが良いと思います。 

 しかしながら、こういった不利な条件あるものの、敷地の段差を活かし、愛車を１階のガレージに入れて、坂を登り２階から居住空間に直接住居に入るといったガレージハウスのプランニングも考えられます。傾斜地では、こういったユニークな建物構造、住まいとしての利便性の高い設計ができる可能性があるということは、他の賃貸物件にはないメリットです。競合物件との差別化も図ることができ、高い収益性と希少価値を生み出すことができます。 

[図解／表]ターゲットとポイントの一覧表 

	車・バイク好き	創作活動がしたい	トレーニング目的	子どもの遊び場に
ガレージ・居住スペースの広さ	○	○	○
日当たりや風通し	○	○	○	○
寝室との位置関係	○			○
居住スペースから見えるガレージ	○	○		○
外壁素材の経年劣化対策	○	○
電動リモコンシャッター対応	○	○
水回り対策	○	○		○
空調設備	○	○	○	○
防音設備	○	○	○	○
床・壁素材の汚れ臭い対策	○	○		○

「駅から遠い」「傾斜地」など、一般的な賃貸住宅では不利とされる立地条件でも、実は大きな可能性を秘めています。むしろ、車やバイクでの移動を前提とするガレージハウスだからこそ活きる特性もあります。さらに、ガレージハウス以外にも、立地特性を活かした多様な土地活用の選択肢があります。「不利」と思われがちな立地での成功事例と具体的な活用プランをまとめた資料をご用意しました。

近年の不動産投資として昨今注目されているガレージハウス経営の基本的な運営ノウハウをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

通常の一戸建て、アパート・マンション経営とは違った新たな土地活用だということもあり、収益性や経営面、設計面、費用面なども、一般的な賃貸住居とは違った考え方が必要なことがお分かりいただけたかと思います。

しかしながら収益性の高い新たな投資物件として、効率的な土地活用として魅力的であることは間違いありません。この記事をご覧になって賃貸ガレージハウスの経営者・オーナーになりたいと思われた方は、賃貸ガレージハウス「プレミアムガレージハウス」を展開しているフィル・カンパニーへご相談ください。プレミアムガレージハウスは現在、主要な首都圏・関西・中部・九州エリアを中心に、全国に500戸(2024年9月時点)を超える賃貸物件がありますが、本記事で解説してきたように、多様な入居者ニーズによる昨今の高い賃貸ガレージ需要から、物件が足りていない状況です。また、独自の「入居待ち登録システム」があり、新築物件や空室ができるとすぐに埋まる傾向があります。

賃貸ガレージハウス経営にご興味を持たれた土地オーナー様は、ぜひ一度お問い合わせください。