商業ビル経営・テナント経営の４つのリスク

リスク１：建築コストが高額になる場合がある

商業ビルの建築コストは、一般的には内装費用は入居するテナント側の工事となるため、アパート・マンションに比べると安くなるケースが多いです。
しかし、想定される入居テナントが、オフィスなどとなるためにＯＡ環境の整備や電気容量設備などの充実した設備環境が求められる場合は、建築コストが高額になることもあります。

リスク２：固定資産税・都市計画税の軽減がない

商業ビル・テナント経営は相続税対策として効果的ですし、所得税の負担も軽減できます。ただし、固定資産税・都市計画税の軽減措置は受けられません。
アパート・マンションは「住宅用地」であるため固定資産税・都市計画税が軽減されますが、商業ビルは住宅ではありませんのでその恩恵にはあずかれないのです。

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リスク３：退去・空室のリスク

退去の影響が大きいのも商業ビル・テナント経営のリスクの１つです。
【アパート・マンション経営】と【商業ビル・テナント経営】、両者の退去時リスクを比較してみましょう。

アパート・マンション経営の場合、戸数が多ければ多いほど1部屋の退去のインパクトは小さく済みます。例えば、20戸あるマンションのうち1部屋が空室になっても、影響は20分の1でしかありません。
一方、商業ビルは一般的に広いスペースを利用する企業・店舗が入居するため、契約相手としては2・3社というケースも少なくないのです。仮に1社との契約だった場合、その企業・店舗が退去してしまうと賃料収入はゼロになってしまいます。

テナントとの契約を定期建物賃貸借契約とし、予め退去時の取り決めを行っておくことや次のテナントを誘致するための期間を確保しておくこと、建物の付加価値を高めて周辺ビルとの差別化を図っておくことなどのリスク回避策を予め講じておくことが必要です。

リスク４：周辺のビル開発の影響を受ける場合がある

商業ビル・テナント経営においては、近隣の新規ビル建築による影響を受けるケースもあります。

アパート・マンション経営も同様のリスクを抱えているものの、アパート・マンションを借りる側の用途が【居住】であるのに対し、商業ビルにおいては飲食店や美容室、事務所、介護施設など用途はさまざま。

テナントの入れ替わりが発生することを想定して建物設計を行っておくことで、近隣に商業ビルが増加した際のリスクを軽減できます。