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2024.08.21 土地活用節税対策

固定資産税が安くなる方法は?いつ安くなるのかシミュレーションを交えて解説

この記事の監修者
黒部 豪税理士黒部 豪

固定資産税、毎年の支払いが重荷になっていませんか?実は、知らないうちに損をしているかもしれません。本記事では、固定資産税の「隠れた真実」を徹底的に解き明かします。評価額の確認方法から異議申し立ての手順、さらには土地活用による節税効果まで、あなたの疑問にすべて答えます。適切な対策で驚くほどの節税に成功した方々の事例も紹介。固定資産税の「常識」が、覆されるでしょう。賢明な選択で固定資産税を見直し、資産価値を可能な限り最大化しましょう。

固定資産税とは?基本的な仕組みと重要ポイント

土地や建物を所有している方にとって、固定資産税は避けて通れない重要な税金です。しかし、その仕組みや計算方法は複雑で、多くの方が「よくわからない」と感じているのではないでしょうか。ここでは、固定資産税の基本的な仕組みと重要なポイントをわかりやすく解説していきます。

固定資産税の定義と概要

固定資産税は、土地や建物、償却資産といった固定資産の所有者に対して課される地方税の一つです。この税金は、資産の評価額に基づいて計算され、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人が納税義務を負います。

固定資産税の特徴は以下のとおりです

  • 市区町村が課税し、その自治体の財源となる
  • 資産の所有に対して課税されるため、使用状況は関係ない
  • 土地だけでなく、家屋や事業用の償却資産も対象となる

土地オーナーの方々にとって、この税金は長期的な資産運用を考える上で重要な要素となります。固定資産税の仕組みを理解することで、より効果的な土地活用の方法を検討することができるでしょう。

固定資産税の計算方法とその仕組み

固定資産税の計算方法は、一見複雑に見えるかもしれませんが、基本的な流れは以下のとおりです。

  1. 固定資産の評価:市区町村又は都が資産の価値を評価
  2. 課税標準額の決定:評価額をもとに課税標準額を算出
  3. 税額の計算:課税標準額に税率(標準1.4%)を乗じて税額を決定

例えば、評価額1,000万円の固定資産の場合
・課税標準額:1,000万円
・税率:1.4%
・固定資産税額:1,000万円 × 1.4% = 14万円

ただし、実際の計算ではさまざまな特例や軽減措置が適用される場合があります。とくに住宅用地については、小規模住宅用地の特例などにより、大幅な軽減が受けられることがあります。

また、固定資産税評価額は、通常、公示価格の7割程度に設定されています。これは、急激な税負担の増加を防ぐためです。しかし、地域や資産の種類によって評価の方法が異なるため、評価額を知りたい場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

固定資産税の納税義務者と納付期限

固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日時点での所有者です。これは、年の中途において固定資産課税台帳に所有者として登録されている人を指します。相続や売買により所有者が変わった場合でも、1月1日時点での所有者がその年度の納税義務を負うことになります。

納税通知書は自治体によって異なりますが、一般的に4月上旬から5月末までの間に送付されます。この通知書をもとに、各期の納付を行います。

納付期限は自治体によって異なりますが、多くの自治体では年4回の分割納付が可能です。

例えば、東京都の場合

第1期:6月末日
第2期:9月末日
第3期:12月末日
第4期:翌年2月末日

納付方法も多様化しており、口座振替やコンビニ納付、クレジットカード払いなど、便利なオプションが用意されています。期限内に納付できない場合は延滞金が発生するため、計画的な納税が重要です。

固定資産税を安くする具体的な方法

固定資産税は土地や建物を所有する方にとって大きな負担となることがあります。しかし、知識を持って適切に対応すれば、この税負担を軽減できる可能性があります。ここでは、固定資産税を安くするための具体的な方法をご紹介します。

築年数による固定資産税の変動と軽減措置

建物の場合、固定資産税は築年数によって変動します。一般的に、建物は年数が経つにつれて評価額が下がり、それに伴って固定資産税も減少していきます。例えば、木造家屋の場合、建築後約20年で評価額が当初の20~30%程度まで下がることもあります。ただし、評価額の具体的な減少率は自治体や建物の状態によって異なるため、詳細は各自治体の評価基準を確認することが重要です。

また、新築住宅に対しては固定資産税の軽減措置が適用されます。具体的には以下のような特例があります。

  • 一般の住宅:最初の3年間、固定資産税が2分の1に軽減
  • 長期優良住宅:最初の5年間、固定資産税が2分の1に軽減

これらの軽減措置を活用することで、新築後の数年間は税負担を大幅に抑えることができます。ただし、適用には一定の条件があるため、詳細は各自治体の窓口に確認することをおすすめします。

更地と住宅用地の違いによる税金の差

土地の用途によって固定資産税額は大きく変わります。とくに注目したいのが、更地と住宅用地の違いです。

更地(何も建っていない土地)の場合、固定資産税は課税標準額の1.4%(標準税率)がかかります。一方、住宅用地の場合は軽減措置が適用され、税額が大幅に下がります。ただし、これらの軽減措置の適用には、住宅の用途や面積に関する具体的な条件があるため、詳細は各自治体の規定を確認することが重要です。

具体的には以下のような軽減措置があります。

  • 小規模住宅用地(200m²以下の部分):課税標準額が評価額の1/6に
  • 一般住宅用地(200m²を超える部分):課税標準額が評価額の1/3に

例えば、評価額1,000万円の土地(140㎡)の場合
更地:14万円(1,000万円 × 1.4%)
小規模住宅用地:2.3万円(1,000万円 × 1/6 × 1.4%)

このように、住宅を建てることで固定資産税を大幅に軽減できる可能性があります。土地の有効活用を考える際は、この点も重要なポイントになるでしょう。

リフォームによる固定資産税の軽減方法

リフォームは固定資産税を軽減する効果的な方法の一つです。とくに、省エネ改修や耐震改修を行うことで、固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。

  • 省エネ改修:一定の省エネ改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が3分の1減額(120m²相当分まで)。ただし、この減額措置を受けるためには、工事の内容や規模が自治体の定める基準を満たしている必要があります。
  • 耐震改修:耐震改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が2分の1減額(120m²相当分まで)

これらの改修は、固定資産税の軽減だけでなく、住宅の価値向上や快適性の向上にもつながります。ただし、減額措置を受けるには工事後に申告が必要です。工事を検討する際は、事前に自治体に確認し、適切な手続きを踏むことが大切です。

固定資産税シミュレーション:将来の税額を予測する方法

「10年後の固定資産税はいくらになるのだろう?」と気になったことはありませんか?固定資産税は毎年の大きな支出ですが、将来の税額を予測することで、より効果的な資産運用が可能になります。ここでは、固定資産税シミュレーションの方法や注意点、実際の事例をご紹介します。

10年後の固定資産税をシミュレーション

10年後の固定資産税をシミュレーションする際は、以下の要素を考慮する必要があります。

  1. 土地の評価額の変動
  2. 建物の経年減価
  3. 税制改正の可能性
  4. 地域の開発状況

土地と建物の固定資産税評価額は、3年ごとに見直されます。一般的に、都市部では地価が上昇傾向にある場合、評価額も上がる可能性がありますが、地域や経済状況によって異なります。

建物の評価額は通常、築年数とともに下がっていきます。しかし、建築資材費の上昇やリフォームなどの要因により、評価額が下がらない場合もあります。例えば、建築資材の価格が高騰した場合、新築やリフォームのコストが上がり、その結果として建物の評価額が上昇することがあります。このように、建物の評価額は築年数だけでなく、さまざまな要因によって変動することがあります。

シミュレーションの基本的な手順は以下のとおりです。

  1. 現在の固定資産税評価額を確認
  2. 過去の評価額の推移を調べる
  3. 地域の開発計画や将来予測を考慮
  4. 建物の経年減価を計算
  5. 上記要素を踏まえて、将来の評価額を予測
  6. 予測した評価額に税率を掛けて、税額を算出

例えば、現在の評価額が1,000万円の土地で、毎年1%ずつ地価が上昇すると仮定した場合、10年後の評価額は約1,105万円となります。これに標準税率1.4%を掛けると、税額は約15.5万円と予測できます。

シミュレーションツールの使い方と注意点

固定資産税のシミュレーションには、オンラインで利用できる無料ツールもあります。これらのツールを使う際は、以下の点に注意しましょう。

  • 入力情報の正確さ:現在の評価額や築年数などを正確に入力することが重要です。
  • 地域特性の考慮:都市部と地方では地価の変動傾向が異なるため、自分の地域の特性を踏まえましょう。
  • 定期的な見直し:シミュレーション結果は、毎年の評価額の変更や税制改正により変わる可能性があります。定期的に見直すことをおすすめします。

シミュレーションツールの基本的な使い方

  1. 物件の種類(土地、建物、マンションなど)を選択
  2. 所在地、面積、築年数などの基本情報を入力
  3. 現在の評価額や税額(わかる場合)を入力
  4. 将来の予測年数を設定
  5. 結果を確認し、必要に応じて条件を変更してシミュレーション

ただし、これらのツールは一般的な傾向を基に計算しているため、実際の税額と誤差が生じる可能性があります。より正確な予測が必要な場合は、不動産の専門家や税理士にご相談ください。

実際のシミュレーション事例

ここでは、実際のシミュレーション事例をいくつかご紹介します。

【事例1】東京都心のマンション
・現在の評価額:5,000万円
・築年数:5年
・10年後の予測:
評価額:約4,700万円(年1%の地価上昇、建物の経年減価を考慮)
税額:約65.8万円

【事例2】地方都市の戸建て住宅
・現在の評価額:2,000万円(土地1,500万円、建物500万円)
・築年数:15年
・10年後の予測:
評価額:約1,850万円(土地は横ばい、建物の経年減価を考慮)
税額:約25.9万円

これらの事例から、地域や物件の種類によって、将来の税額の変動傾向が異なることがわかります。とくに、都市部の土地は評価額が上昇傾向にあるため、税負担が増加する可能性が高くなっています。

固定資産税のシミュレーションは、将来の資金計画を立てる上で非常に重要です。ただし、予測には不確実な要素も多いため、ある程度の幅を持って考える必要があります。

固定資産税の理解と適切なシミュレーションは、効果的な土地活用の第一歩です。将来を見据えた計画立案で、あなたの資産価値を可能な限り最大化することができるでしょう。その実現のためには、プロの力を借りるのが近道です。まずは、土地活用のプロに相談してみませんか?

固定資産税の見直し方法と手続き

固定資産税の納付書が届いたとき、税額に疑問を感じたことはありませんか?実は、この税金は見直せる可能性があるのです。評価額の確認方法から異議申し立ての手続き、さらには税額が高い場合の対処法まで、固定資産税について知っておくべきことがあります。ここでは、固定資産税への理解を深め、適切に対応する方法をご紹介します。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税の評価額を確認することは、適正な課税を受けるための第一歩です。確認方法は以下のとおりです。

  1. 固定資産税課税明細書の確認:毎年1月1日時点の所有者に送付される納税通知書に同封されています。
  2. 固定資産課税台帳の閲覧:市区町村の固定資産税担当窓口で閲覧できます。本人確認書類が必要です。
  3. 固定資産評価証明書の取得:有料ですが、詳細な評価内容がわかります。相続や売却の際にも必要となる書類です。

評価額の確認は、土地や建物の実際の状況と評価内容が合致しているかを見るうえで重要です。例えば、建物の老朽化や設備の劣化が評価に反映されていないケースもあります。

固定資産税の異議申し立てと手続き

評価額に疑問がある場合、異議申し立てをすることができます。手続きの流れは以下のとおりです。

  1. 納税通知書の受領:毎年4〜5月ころに届きます。
  2. 縦覧期間の確認:通常、4月1日から第一回の納付期限(多くの場合6月末日)までです。
  3. 資料の準備:不動産鑑定士の評価書や周辺の取引事例など、根拠となる資料を集めます。
  4. 申出書の提出:納税通知書の交付を受けた日後3か月以内に市区町村へ提出します。

異議申し立てを成功させるポイントは、客観的な根拠を示すことです。とくに、近隣の類似物件との比較データや、専門家による評価書は有効です。ただし、感情的な主張は避け、冷静に事実を述べることが大切です。

固定資産税評価替えのタイミングと影響

固定資産税の評価替えは、通常3年に1度行われます。直近の評価替えは2024年に実施されました。評価替えのタイミングを把握しておくことで、税額の変動に備えることができます。

評価替えの影響

  • 地価の上昇傾向にある地域:税額が上がる可能性が高い
  • 地価の下落傾向にある地域:税額が下がる可能性がある
  • 建物:経年減価により評価額が下がる傾向にある

固定資産税が高い場合の対処法

固定資産税が高いと感じた場合、以下のような対処法があります。

施策 詳細
住宅用地の特例の活用 更地に住宅を建てることで、土地に係る固定資産税を大幅に軽減できる可能性があります。
長期優良住宅の認定 新築住宅の固定資産税減額措置の期間が延長されます。
耐震改修の実施 耐震改修を行うことで、一定期間税額が減額される特例があります。
土地の分割 小規模住宅用地の特例を最大限に活用するため、200㎡以下に分割することを検討します。
固定資産の見直し 使用していない設備や償却資産がないか確認し、適切に処分することで税負担を軽減できる場合があります。

これらの対策は、個々の状況によって効果が異なります。また、固定資産税を軽減することだけでなく、資産の有効活用による収益増もあわせて考えることが重要です。

固定資産税に関するよくある質問と回答

「なぜ税金が下がらないのか?」「古い建物の税金はどうなるのか?」といった質問をよく耳にします。ここでは、そんな固定資産税に関するよくある質問とその回答をわかりやすく解説します。

固定資産税が下がらない理由と対策

「毎年固定資産税を払っているのに、なぜ税額が下がらないの?」という質問について、その理由と対策を見ていきましょう。

固定資産税が下がらない主な理由

  1. 土地の評価額が上昇している
  2. 住宅用地の特例が適用されていない
  3. 建物の評価額の下落が緩やかである

とくに都市部では、地価の上昇により土地の評価額が上がり続けているケースが多いです。例えば、国土交通省の地価公示によると、東京都千代田区では2019年から2023年の5年間で、住宅地の平均価格が約23%上昇しています。

対策としては以下のようなものがあります。

  1. 住宅用地の特例の活用
  2. 土地の分割(小規模住宅用地の特例 適用のため)
  3. 建物の減価償却の確認

例えば、500㎡の更地を所有している場合、そこに住宅を建てることで、固定資産税の計算基礎となる課税標準額が最大で6分の1になる可能性があります。ただし、これは住宅用地の特例が適用される場合の一般的な例であり、実際の税額は個々の状況により異なります。

築古物件の固定資産税の扱いと注意点

築年数が経過した物件(築古物件)の固定資産税については、以下のような特徴があります。

  1. 建物の評価額は経年により下がる
  2. 土地の評価額は変動する
  3. 住宅用地の特例は継続適用

建物の取り壊しにより住宅用地の特例が失効し、税額が大幅に上昇する可能性があります。例えば、200㎡の土地上の築50年木造住宅を取り壊すと、固定資産税が数倍に増加することもあります。ただし、具体的な上昇率は地域や個別状況により異なります。

対策としては、建替えや改修を計画的に行い、住宅用地としての状態を維持することが重要です。また、取り壊し後の土地活用計画を事前に立てておくことをおすすめします。

固定資産税の納付方法と支払い時期

「固定資産税の納付方法と支払い時期を知りたい」という質問について、お答えします。

納付方法

  1. 納付書による支払い(金融機関やコンビニエンスストアで支払い)
  2. 口座振替
  3. クレジットカード払い

支払い時期
通常、年4回の分割納付となっています。一般的な納期は以下のとおりです。

・第1期:6月末日
・第2期:9月末日
・ 第3期:12月末日
・第4期:翌年2月末日

ただし、自治体によって納期が異なる場合があるので、納税通知書で確認することが重要です。

注意点
・納期限を過ぎると延滞金が発生します(最初の1ヶ月は年2.4%。それ以降は年8.7%)。

固定資産税の節税対策と土地活用の提案

適切な土地活用を行うことで、固定資産税を抑えながら収益を上げることができます。ここでは、固定資産税の節税対策と、そのための具体的な土地活用法をご紹介します。

固定資産税を抑えるための土地活用法

固定資産税を抑えるための土地活用法には、いくつかの方法があります。以下におもなものをご紹介します。

  1. 住宅用地の特例を活用する
    更地に住宅を建てることで、固定資産税の課税標準額が最大6分の1に軽減される可能性があります。例えば、200㎡の土地の場合、更地のままだと年間30万円の税金が、住宅を建てると最大で5万円程度まで下がることもあります。ただし、具体的な軽減額は自治体や土地の評価額により異なるため、詳細は自治体に確認が必要です。
  2. 長期優良住宅の認定を受ける
    耐久性や省エネ性能に優れた住宅を建てると、新築家屋の固定資産税の減額期間が通常の3年間から5年間に延長されます。具体的には、固定資産税が1/2に減額される期間が延長されます。
  3. 土地を分割する
    200㎡以下の小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準額が1/6に軽減されます。大きな土地を所有している場合、200㎡ごとに分筆することで、税負担を大幅に減らせる可能性があります。ただし、分筆にはコストがかかるため、事前に費用対効果を検討することが重要です。

これらの方法を組み合わせることで、さらに効果的な節税が可能になります。

固定資産税の削減と収益向上を両立させる土地活用は、専門知識が必要です。あなたの土地の潜在価値を引き出し、賢明な選択をするために土地活用のプロに相談してみませんか?

賃貸経営による固定資産税の節税効果

賃貸経営は固定資産税を減らし、所得税も節約できる賢い方法です。ただし、収入と支出のバランスを考えることが大切です。東京での実際の例を見てみましょう:

【東京都内の木造アパート経営の例】

土地と建物
・200㎡の土地に8部屋のアパートを経営

税金の変化
・土地の税金:年30万円が5万円に大幅減少
・建物の税金:年20万円

お金の流れ
・家賃収入:年960万円
・諸経費:年480万円(土地と建物の固定資産税25万円を含む)

税金節約の効果
– 所得税が約5万円削減

この例では、土地建物をアパート経営として活用することにより、固定資産税の面では住宅用地の特例等の適用が可能となり、所得税の面では支払った固定資産税を必要経費として計上できました。

駐車場経営で固定資産税を安くする方法

駐車場経営も、固定資産税を減らしながら収益を上げる賢い方法です。ただし、設置条件や経営方法によって効果が変わるので注意が必要です。

駐車場経営で固定資産税を安くするためのポイントと対応策は以下の通りです。ただし、これらを適用させるにはハードルが高く、実際に適用されるケースは多くはありません。

  1. 住宅用地並みの軽減措置の適用
    ポイント:住宅用地に対する特例措置は、駐車場経営には通常適用されません。住宅用地の特例は、主に住宅が建っている土地に対して適用されるものであり、駐車場として使用されている土地には適用されないことが一般的です。
    対応策:アパートの住人専用の駐車場として一体利用する場合には、住宅用地の特例が適用される可能性があります。
  2. 小規模住宅用地の特例の活用(200㎡以下の土地)
    ポイント:小規模住宅用地の特例も住宅が建っている土地に対して適用されるものであり、駐車場として使用されている土地には適用されません。この特例は、住宅用地の200㎡以下の部分に対して固定資産税の課税標準額を6分の1に軽減するものです。
    対応策:駐車場を住宅用地と一体化させる方法を検討し、特例の適用を受けられるかを確認します。
  3. 事業用資産としての経費計上
    ポイント:駐車場経営においては、設備費用や管理費用などを経費として計上することが可能です。これにより、所得税の節税が期待できます。ただし、固定資産税自体の軽減には直接影響しません。
    対応策:設備費用が150万円を超えると償却資産税が課されるため、設備費用を抑える工夫が必要です。また、駐車場経営に関する税金対策は複雑であるため、不動産や税務の専門家に相談し、最適な節税方法を検討することが推奨されます。

これらの適用条件は自治体によって異なるため、詳細は各自治体に確認が必要です。

固定資産税の削減と収益向上を両立する土地活用は、専門的な知識が必要です。賃貸経営や駐車場経営など、さまざまな選択肢の中からあなたの土地に最適な方法を見つけ出すための資料をご用意しました。今、あなたが必要としている詳細な情報が詰まっています。ぜひご覧ください!

この記事の監修者

黒部 豪

税理士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/GKコンサルティング合同会社 代表社員

東京都出身。明治大学理工学部物理学科卒業。大学卒業後はIT会社に勤務していたが、一念発起して税理士に。都内の税理士事務所に約10年ほど勤務したのち、2021年にくろべ税理士事務所を開業。法人や個人事業主の税務顧問以外に、相続やファイナンシャルプランなどのスポット案件も行う。

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