【固定資産税が6倍に？】空き家を放置した場合の税金と減免範囲を専門家が徹底解説

空き家とは、一般的に「1年以上誰も住んでいない、もしくは使用されていない住宅」のことを指します。具体的には、普段人が住んでいない住宅や、長期間使用されていない住宅がこれに該当します。

空き家の問題点としては、以下のようなものが挙げられます。

1. 治安の悪化：不審者の侵入や放火のリスクが高まる
   
2. 景観の悪化：手入れされていない建物や庭が周辺の美観を損なう
   
3. 地域経済への悪影響：人口減少により地域の活力が低下する

これらの問題点は、地域社会全体に深刻な影響を与え、安全性、美観、経済活力の低下につながるため、早急な対策が必要です。

固定資産税は、土地や建物、償却資産といった固定資産の所有者に対して課される税金です。この税金の特徴を理解することは、空き家問題を考える上で重要です。

課税対象	土地、家屋、償却資産
納税義務者	毎年1月1日時点での所有者
税率	課税標準額の1.4%（標準税率） ただし、市町村によって異なる場合があり、また、小規模住宅用地では評価額の6分の1、一般住宅用地では3分の1に軽減される特例措置などがあります。
納付先	市町村（東京23区の場合は東京都）

固定資産税は、その土地や建物を所有している場合に課税されます。つまり、空き家であっても税金を支払う必要があるのです。

空き家問題が深刻化している主な要因は以下の通りです。

1. 少子高齢化による人口減少
   
2. 都市部への人口集中と地方の過疎化
   
3. 相続した実家の管理困難
   
4. 建物の老朽化と修繕費用の負担
   

これらの要因により、日本の空き家率は上昇を続けており、2023年の最新調査では13.8%に達しています。

親から相続した土地に空き家がある場合、以下のような対応が考えられます。

1. 賃貸活用（リフォームして賃貸物件として運用）
2. 売却
3. 解体（更地にして活用または売却）
4. 寄付（自治体や公益法人などへ）

選択肢の適否は、物件の状態や立地、相続人の意向などによって異なります。ただし、空き家を放置すると固定資産税の負担が継続し、特定空家等に指定されるリスクもあるため、適切な対応が求められます。

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固定資産税は、土地や建物の評価額に基づいて計算されます。その基本的な計算式は以下の通りです。

固定資産税額 = 課税標準額 × 税率（標準1.4%）

ただし、空き家の場合でも、いくつかの減免措置が適用される可能性があります。例えば

1. 住宅用地の特例：200㎡以下の小規模住宅用地の場合、課税標準額が評価額の1/6に軽減
2. 新築住宅の減額措置：新築後3年間（マンションは5年間）、固定資産税が1/2に減額
3. 耐震改修の減額措置：耐震改修工事を行った場合、一定期間固定資産税が減額

これらの特例や減免措置を活用することで、空き家の固定資産税負担を軽減できる可能性があります。自治体によって適用条件が異なる場合もあるため、詳細は各自治体にお問い合わせください。

「空き家の固定資産税が6倍に！」というニュースを耳にしたことはありませんか？これは、2015年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく措置です。
この法律により、適切な管理が行われていない空き家は「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空家等に指定され、市区町村からの勧告に対する必要な措置が講じられない場合には、それまで適用されていた住宅用地の特例が解除され、結果として固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
特定空家の詳細については、次の章で詳しく解説していきます。

このような状態にならないようにするためには、定期的な点検や修繕など、適切な管理を行うことが重要です。

固定資産税の支払いを怠ると、どのようなペナルティがあるのでしょうか？おもなものとして以下が挙げられます。

1. 延滞金の発生：納期限を過ぎると、未納税額に対して日割りで延滞金が加算されます。
2. 督促状の送付：納期限から20日以内に督促状が送付されます。
3. 財産の差し押さえ：督促状送付後10日を経過しても納付がない場合、財産の差し押さえが行われる可能性があります。

さらに、長期間にわたって固定資産税の未払いが続くと、最悪の場合、競売にかけられる可能性もあります。
固定資産税の支払いに困難を感じる場合は、早めに自治体の窓口に相談することをおすすめします。分割納付などの対応策を提案してもらえる可能性があります。

特定空家等とは、2015年5月26日に全面施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」で定義された概念です。なお、2023年12月13日に同法の一部改正が施行され、「管理不全空き家等」という新たな概念が導入されました。この法律によると、特定空家等は以下の状態にある空き家を指します。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

具体的には、以下のような状態の空き家が特定空家等に指定される可能性が高いといえます。

・建物の一部が崩れかけている
・屋根や外壁が著しく損傷している
・窓ガラスが割れたままになっている
・雑草が生い茂り、害虫の温床になっている
・ゴミが放置され、悪臭を放っている

これらの状態は、周辺住民の安全や生活環境に悪影響を及ぼす可能性があるため、自治体が特定空家等として指定し、所有者に対して改善を求めることがあります。

特定空家等に指定され、さらに自治体からの改善勧告を受けると、固定資産税にどのような影響があるのでしょうか？実は、この勧告により、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。その流れは以下の通りです。

1. 特定空家等の指定：自治体が空き家を特定空家等と認定
2. 所有者への通知：自治体から所有者に対して特定空家等の認定通知が送付される
3. 改善勧告：所有者に対して改善措置の勧告が行われる
4. 住宅用地特例の解除：改善勧告を受けても改善が見られない場合、住宅用地特例が解除される
5. 固定資産税の増加：特例が解除されることで、固定資産税が最大で約6倍に増加する可能性がある

例えば、200㎡以下の小規模住宅用地に建つ空き家が特定空家等に指定され、改善勧告を受けて住宅用地特例が解除された場合、固定資産税は以下のように変化する可能性があります。

• 特例適用時：課税標準額が評価額の1/6に軽減
• 特例解除後：課税標準額が評価額の全額（最大で約6倍に増加）

ただし、具体的な税額の増加は、土地の評価額や地域の税率によって異なります。

このような税負担の増加を避けるためには、空き家の適切な管理が不可欠です。定期的な点検や修繕、庭の手入れなどを行うことで、特定空家等への指定リスクを軽減できます。

また、すでに特定空家等に指定されてしまった場合でも、速やかに改善措置を講じることで、住宅用地特例の解除を回避できる可能性があります。

空き家を適切に管理することは、固定資産税の負担を抑えるだけでなく、特定空家等への指定を回避する上でも重要です。特定空家等に指定されると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。以下に、具体的な管理対策をいくつか紹介します。

項目	詳細
定期的な清掃と点検	月に1回程度、室内の清掃と換気を行う 雨漏りや害虫の発生がないか、建物の状態を確認する
庭の手入れ	草刈りや剪定を定期的に行い、雑草が生い茂らないようにする 落ち葉の清掃を行い、近隣への迷惑を防ぐ
防犯対策	窓や戸締まりを確実に行う 防犯カメラや警報装置の設置を検討する
近隣住民とのコミュニケーション	定期的に近隣住民に挨拶し、空き家の状況を説明する 緊急時の連絡先を近隣住民に伝えておく

これらの対策を実施することで、空き家の状態を良好に保ち、固定資産税の急激な上昇を防ぐことができます。

空き家を更地にして解体・売却することも、固定資産税対策の一つの選択肢です。この方法のメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット	デメリット
・固定資産税の負担が軽減される可能性がある ・維持管理の手間やコストがなくなる ・土地の有効活用の幅が広がる	・解体費用がかかる（一般的な木造住宅で100万円前後） ・更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなる可能性がある ・売却時に譲渡所得税がかかる場合がある

更地にする場合は、解体費用と将来の固定資産税負担を比較検討し、長期的な視点で判断することが重要です。

空き家を賃貸物件として活用することで、固定資産税の負担を軽減しつつ、新たな収入を得ることができます。以下に、賃貸物件として活用する場合のポイントをいくつか紹介します。

1. リフォームによる価値向上
   ・水回りや内装のリフォームで物件の魅力を高める
   ・バリアフリー改修で高齢者向け住宅として活用する
2. 住宅用地の特例の継続適用
   ・賃貸住宅として利用することで、住宅用地の特例が継続適用される
3. 経費の控除
   ・賃貸経営にかかる費用（修繕費、管理費など）を不動産所得の計算上、必要経費として計上することができる
4. 空き家バンクの活用
   ・自治体が運営する空き家バンクに登録し、入居者を見つけやすくする

賃貸物件としての活用を検討する際は、リフォーム費用や管理費用なども考慮に入れ、長期的な収支計画を立てることが大切です。賃貸物件として活用することで、住宅用地特例が継続適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減される可能性があります。

ここでは、空き家の固定資産税を抑える方法について解説してきました。固定資産税削減を実現するには適切な土地活用が重要になります。あなたの所有する土地が秘めている可能性を最大限に引き出し、税負担を軽減する方法を知りたいと思いませんか？ぜひ、こちらの資料をご覧ください。

2024年の法改正では、空き家対策がさらに強化されます。おもなポイントは以下の通りです。

1. 特定空家等の認定基準の明確化

2023年12月13日に施行された改正法により、特定空家等の認定基準がより明確に定義されました。これにより、自治体ごとに異なっていた認定基準が統一され、具体的な数値基準が設けられることが期待されています。例えば、以下のような基準が導入される可能性があります。

・建物の傾き：一定以上の傾きがある場合
・外壁の剥落：一定面積以上の剥落がある場合

この改正法の背景には、増加する空き家への対策強化があります。国土交通省のデータによると、空き家の数は1998年の182万戸から2018年には349万戸に増加し、2030年には470万戸に達する見込みです。改正法の主なポイントとしては以下の点が挙げられます。

・管理不全空家の新設：特定空家になるおそれのある空き家として「管理不全空家」が新設されました。これにより、固定資産税の軽減措置が適用されなくなるケースが増える可能性があります。
・報告徴収権の付与：市区町村長に対して、所有者に、調査のための資料の提出などを求める権限が与えられました。
・緊急時の代執行制度：命令等の事前手続きを行う時間が取れない場合に備え、緊急時の代執行制度が創設されました。
・財産管理人の選任請求：空家等の適切な管理のために特に必要なときは、市区町村長も財産管理人の選任を請求できるようになりました。

この改正により、空き家の管理が不適切である場合、特定空家に認定される可能性が高まり、固定資産税が最大6倍になることもあります。特に、倒壊や衛生的な危険が高い特定空家や、窓や屋根、壁の一部が壊れている管理不全空家が対象となります。以上のように、2023年12月13日に施行された改正法により、特定空家等の認定基準がより具体的かつ明確に定義され、空き家の管理や活用が促進されることが期待されています。

2. 空き家の利活用促進策の拡充

空き家をリノベーションして活用する際の補助金制度が拡充されます。
例えば、空き家を地域の交流施設や高齢者向け住宅に改修する場合、最大で改修費用の2/3が補助される可能性があります。

3. 固定資産税の住宅用地の特例の見直し

長期間放置されている空き家に対する住宅用地の特例の適用が厳格化されます。
例えば、3年以上居住実績がない空き家については、特例が適用されなくなる可能性があります。

4. 空き家の所有者情報の把握強化

自治体が空き家の所有者情報を把握しやすくするために、固定資産税に関する情報を自治体内部で利用できるようになります。これにより、所有者が不明な空き家に対する対策が進むことが期待されます。

5. 特定空家等に対する措置の強化

特定空家等に指定された場合の改善命令や代執行の手続きが簡略化されます。
所有者が改善に応じない場合、より迅速に行政が対応できるようになります。

これらの改正により、空き家問題の解決が加速することが期待されています。

では、この法改正は空き家所有者にどのような影響を与えるのでしょうか？具体的な影響と対策を見ていきましょう。

項目	詳細	対策
固定資産税負担の増加可能性	住宅用地特例の適用が厳格化されることで、これまで特例を受けていた空き家の固定資産税が増加する可能性	定期的な利用や賃貸活用を検討し、「住宅」としての実態を維持することが重要
特定空家等への指定リスク増大	認定基準の明確化により、これまでグレーゾーンだった範囲の空き家が特定空家等に指定されるリスクが高まる	定期的な点検と修繕を行い、建物の状態を良好に保つことが必要
行政指導や命令の増加	特定空家等への措置が強化されることで、改善指導や命令を受ける可能性が高まる	行政からの通知には迅速に対応し、必要に応じて専門家に相談する
空き家活用のチャンス拡大	利活用促進策の拡充により、空き家を有効活用するチャンスが広がる	補助金制度を活用し、リノベーションや用途変更を検討
所有者責任の明確化	所有者情報の把握強化により、空き家の管理責任がより明確になる。	相続等で空き家を取得した場合は、速やかに自治体に届け出ることが重要

これらの影響に適切に対応することで、空き家問題を未然に防ぎ、固定資産税の負担増を回避することができます。

空き家をコミュニティスペースとして活用することで、地域の活性化に貢献し、自治体の補助金を活用することで固定資産税の負担を軽減することができます。具体的な事例を見てみましょう。

事例：「みんなの家」プロジェクト
・場所：東北地方の人口5万人の地方都市
・元の状態：築50年の木造2階建て一軒家（相続により空き家に）
・活用方法：地域の交流スペースとカフェを併設したコミュニティ施設

成功のポイント

1. 地域住民のニーズを丁寧にヒアリング
2. 自治体の補助金を活用してリノベーションを実施
3. 地元のNPO法人と連携し、運営を委託

この事例では、空き家の所有者が固定資産税の負担軽減を受けられただけでなく、地域貢献による評判の向上も実現しました。

次に、空き家を賃貸物件として転用し、成功した事例をご紹介します。

事例：都心の空き家を学生向けシェアハウスに転用
・場所：東京都内の住宅地
・元の状態：築40年の木造2階建て一戸建て（相続により空き家に）
・活用方法：学生向けシェアハウスとして改装・運用

成功のポイント

1. 近隣の大学の需要を調査し、ターゲットを明確化
2. 耐震補強とインテリアのリノベーションを実施
3. 管理会社と連携し、入居者の募集や建物の維持管理を委託

この事例では、所有者は固定資産税の負担を抑えつつ、安定した賃料収入を得ることに成功しました。また、若い入居者が増えたことで、地域の活性化にも貢献しています。

空き家活用を成功させるためには、以下のようなポイントに注意することが重要です。

項目	詳細
立地を活かす	周辺環境や交通アクセスを考慮し、最適な活用方法を検討
建物の状態を正確に把握	リノベーションの可能性と費用を見積もるため、建築の専門家に相談
地域のニーズを調査	自治体や地元の不動産業者に相談し、需要のある用途を探る
法規制を確認	用途変更に伴う建築基準法や都市計画法の規制を事前に確認
資金計画を立てる	初期投資と運営コストを細かく算出し、収支計画を立てる

これらのポイントを押さえることで、空き家活用の成功率が高まります。また、空き家活用は単なる不動産活用ではなく、地域づくりの一環として捉えることも大切です。

空き家の固定資産税は、所有者にとって大きな負担となっています。特定空家等に指定されると税負担が最大6倍に跳ね上がる可能性もあり、適切な管理や活用が不可欠です。2024年の法改正でさらに厳格化される空き家対策。

しかし、コミュニティスペースや賃貸物件への転用など、適切な活用方法を選べば、固定資産税の軽減だけでなく新たな収入源にもなり得ます。

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