不動産にかかる税金一覧と賢い税金対策としての土地活用：4つの節税効果と控除の仕組みを解説

不動産を取得する際には、おもに以下の税金が発生します。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 消費税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に、取得時にのみ課される税金です。土地と建物で4%の税率が課せられますが、2027年年3月31日までは軽減税率として3％（住宅用でない建物を除く）が適用されます。
また登録免許税は、不動産登記を行う際に支払う税金です。登記には所有権移転登記や抵当権設定登記が含まれ、税率は登記の内容や不動産の種類によって異なります。令和8年3月31日までは、軽減税率として土地の課税標準額に対して通常2%のところ1.5%の税率となります。
さらに消費税は、新築住宅や商業物件を購入する際に課される税金です。建物部分にのみ消費税10％が適用され、土地には課税されません。

不動産を保有している間には、毎年支払わなければならない税金が存在します。主要な税金は、以下のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税

固定資産税は、土地や建物に対して毎年課される税金です。税額は不動産の課税標準額に基づいて計算され、課税標準額の1.4%が基本的な税率となります。一定の土地や居住用家屋、農地などには軽減措置が適用される場合がありますが、物件の種類や用途により異なります。
また、都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物に対して課される税金です。税率は課税標準額の0.3%が上限となります。主に都市計画事業の財源として利用され、道路、公園、下水道など、地域のインフラ整備や生活環境の向上に役立てられます。

不動産を売却する際には、以下の税金が発生します。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される国税です。譲渡所得は、売却価格から購入時の価格、リフォーム費用、仲介手数料などの諸費用を差し引いて計算されます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率15％、5年以内の場合は短期譲渡所得として税率30％が適用されます。

住民税は、譲渡所得に対して課される地方税です。こちらも所有期間によって税率が異なり、長期譲渡所得には5%、短期譲渡所得には9%が適用されます。

なお、確定申告の際には、所得税と一緒に復興特別所得税も申告・納付する必要があります。この復興特別所得税は、所得税額に対して2.1％を上乗せして計算される税金です。つまり、所得税を計算した後、その金額に2.1％をかけた額が復興特別所得税として追加で課されます。

所有する土地の税金について疑問がある方や、適切な税金対策をしたいと考えている土地オーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。土地活用のプロの立場から、アドバイスいたします。

土地の活用方法によって、税金の負担が大きく変わります。賃貸アパート経営、駐車場経営、太陽光発電事業の3つの代表的な形態について、税金の違いをみていきましょう。

1. 賃貸アパート経営

賃貸アパートを経営することで、住宅用地としての軽減措置が適用され、固定資産税と都市計画税が大幅に軽減されます。例えば、200㎡以下の住宅用地であれば、固定資産税は通常の約6分の1、都市計画税は約3分の1に軽減されます。また、家賃収入に対して所得税が課されますが、必要経費として管理費や修繕費、減価償却費を計上することで、課税所得を減らし、税負担を軽減できます。

2. 駐車場経営

土地を駐車場として活用する場合、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税や都市計画税は軽減されません。さらに、土地にアスファルト舗装を施した場合、その部分が構築物として扱われ、償却資産税が追加で発生する可能性があります。また、収入に対しては所得税が発生しますが、経費として減価償却や維持管理費を計上することで、節税効果を期待できます。

3. 太陽光発電事業

土地に太陽光発電設備を設置する場合、設備自体に固定資産税が課されます。さらに、売電収入に対して所得税が発生しますが、初期投資である設備費用を減価償却として計上することで、課税所得を減らし、税負担を軽減することが可能です。

固定資産税は、土地や建物に毎年課される税金ですが、土地活用の方法によっては負担を軽減することができます。固定資産税を軽減するためには住宅用地特例の活用がおすすめです。

固定資産税の軽減措置として、住宅用地で利用する部分に対して、200㎡以下の場合は土地の課税標準額が固定資産税評価額の6分の1に、200㎡を超える部分に対しては3分の1に減額されます。

また、賃貸住宅を建設し、土地を住宅用地として活用しても、固定資産税の軽減措置を受けることができます。空いている土地を有効に活用しつつ、税負担を軽減する手段として有効です。また、賃貸収入を得ることで、土地の維持管理費用を補うことも可能です。

相続税対策として土地を有効に活用することで、相続税の負担を大幅に軽減できます。以下の３つは、相続税対策としてとくに効果的な土地活用の方法です。

• 定期借地権の設定
• 小規模宅地等の特例
• 土地の分筆

定期借地権を設定することで、土地の所有権を手放さずに土地を有効活用できます。借地権設定によって、相続時には土地の評価額が低く抑えられ、相続税の負担が軽減されます。さらに、地代収入を得ることで、相続後の安定した収益を確保することが可能です。土地を売却せずに相続税対策を講じたい場合には、有効な手段です。

小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たす土地に対して課税価格が大幅に軽減される制度です。例えば、相続した土地が一定の親族の居住用地として利用され続ける場合、土地の課税価格が最大で80%減額されることがあります。

また、土地を分筆後にそれぞれ異なる相続人が相続することで、一人あたりの土地の評価額を下げ、相続税の負担を軽減できます。例えば、広い土地をそのまま相続すると高額な相続税が発生しますが、複数の相続人に分筆後に相続することで、各相続人の負担を軽減することが可能です。ただし、分筆の方法によっては土地の価値が減少する場合もあるため、慎重な計画が必要です。

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不動産投資を行う際、以下を適切に理解して実施することで、税負担を軽くすることが出来ます。

• 青色申告特別控除
• 減価償却費計上
• 不動産所得の計算方法
• 損益通算による税軽減策

ここでは、それぞれ詳しく解説します。

青色申告では、最大で55万円の所得控除を受けることができるため、課税される金額が少なくなります。

55万円控除の条件は、以下のとおりです。

•   正規の簿記の原則に従って記帳する
•   貸借対照表と損益計算書を作成する
•   期限内に申告書を提出する

まず、すべての取引を正確に記録し、損益の管理を行います。事業の財務状況を詳細に把握することで、適切な申告が可能です。

また、事業の資産、負債、収益、費用を明確に示すための財務諸表を作成します。「財政状態」と「経営成績」を税務署に正確に報告するためです。申告書の提出期限を守ることで、控除の適用が確定します。

さらに、電子申告を利用すると、10万円の上乗せ控除が可能です。つまり最大で65万円の特別控除を受けられるため、活用してみましょう。

減価償却は、建物や建物附属設備、機械装置などの購入費用を税務上定められた年数（法定耐用年数）経費として計上する方法です。例えば、4,000万円のアパートを購入した場合の計算例は以下のとおりです。

• 法定耐用年数：22年（木造アパートの場合、住宅用建物の耐用年数は22年）
• 償却率：0.046（定額法の場合）
• 年間の減価償却費：4,000万円 × 0.046 = 184万円

184万円を毎年必要経費として計上できるため、所得税や住民税の課税対象となる所得を減らすことが可能です。実際に支払う税額が減り、手元に残る資金を増やせます。

減価償却費は現金支出を伴わない経費として計上されるため、新たな支出を伴わずに節税効果を得られる点が大きなメリットです。

不動産所得の計算は、「総収入金額」から「必要経費」を差し引いて算出します。ここでのポイントは、できるだけ多くの項目を必要経費として計上することです。

おもな必要経費の例

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
•  修繕費
• 管理費
• 減価償却費
•  ローン利息
  

不動産所得の計算において、必要経費として計上できる項目が多ければ多いほど、課税対象となる所得を減らすことができ、節税効果が高まります。

例えば、固定資産税や火災保険料、修繕費や管理費などは、経費として認められる代表的な項目です。また、減価償却費も重要な経費であり、建物の購入費用を毎年少しずつ経費として計上できます。
さらに、ローンの利息も必要経費として計上できるため、ローンを利用して不動産を購入した場合でも節税につながります。

損益通算は、不動産投資で発生した損失を他の総合所得（給与所得など）と相殺する方法です。例えば、賃貸経営で100万円の赤字が出た場合、損失を給与所得と相殺することで、総所得金額を減らし、結果として所得税を軽減できます。

また、損失が大きい場合は、翌年以降に繰り越して所得と相殺することも可能です。これにより、長期的な節税効果を得ることができ、不動産投資のリスクヘッジとしても有効です。

これらの節税方法を正しく理解し活用することで、初めての方でも、不動産投資を成功に導くことができるでしょう。
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東京都内で200㎡の遊休地を所有していたAさん（65歳）は、毎年の固定資産税に悩んでおり、駐車場経営を始めることにしました。

• 初期投資：舗装工事などで約500万円
• 収益：月額20万円（年間240万円）
• 土地の固定資産税評価額（＝課税標準額と仮定）3,600万円
• 年間固定資産税：約50万円（課税標準額3,600万円×税率1.4％）
• 固定資産税軽減：小規模非住宅用地となり、税額が約2割減少

この結果、Aさんは初期投資を約2年で回収し、3年目からは純利益を得られるようになりました。さらに、固定資産税の軽減により、年間約10万円（年間固定資産税額の2割）の税負担が減少しました。

駐車場経営は、固定資産税の軽減と安定した収益確保の両方を実現する有効な土地活用方法です。

大阪府で600㎡の土地を相続したBさん（50歳）は、将来の相続税に備えて賃貸ガレージハウスを建設しました。

• 建設費：1億2000万円（土地評価額8000万円）
• 収益：月額120万円（年間1440万円）
• 相続税の課税価格：貸付事業用宅地等の特例により、50％評価減。
•  固定資産税額：住宅用地の特例により固定資産税の税額が圧縮

貸付事業等宅地等の小規模宅地等の特例の適用により、貸家建付地の財産評価額から、その50％が減額されます。この特例は、被相続人の貸付事業用に使われていた土地が対象となり、最大で200㎡まで適用可能です。また住宅用地の特例により200㎡以下の部分については、課税標準額が6分の1に、200㎡以上の部分については課税標準額が3分の1に軽減されます。

この戦略により、Bさんは毎月の賃貸収入を得ながら、将来の相続税額や固定資産税額を大幅に下げることに成功しました。

Bさんは、賃貸ガレージハウスを活用して、節税を図ると同時に安定した賃貸収入を得ることに成功しています。土地を保有しつつ税負担を抑えたいと考えている方にとって非常に有効な戦略です。
賃貸ガレージハウスの土地活用に関して、詳しく知りたい方は、この機会にぜひお問い合わせください。専門スタッフによる無料相談も承っております。

名古屋市で1000㎡の土地を所有していたCさん（70歳）は、複合的な土地活用を行いました。

• 1階：コンビニエンスストア（賃貸）
• 2〜4階：サービス付き高齢者向け住宅

この複合的な活用により、以下の税金メリットを実現しました。

1. 固定資産税：サービス付き高齢者向け住宅部分で5年間3分の1に軽減
2. 不動産所得税：賃貸収入による所得を、減価償却費の活用で軽減
3. 相続税：貸家建付地としての財産評価と、建築等に係る借入金による課税価格の圧縮

サービス付き高齢者向け住宅（以下、「サ高住」と呼ぶ）は、住宅用地の特例として固定資産税の軽減措置を受けることができます。課税標準が通常の6分の1となるため、土地の固定資産税が6分の1に軽減されました。また建物についても、新築住宅とされた部分については5年間、2分の1に軽減されました。この措置は、自治体によって異なる場合があります。

また、Cさんは、1Fのコンビニエンスストアの賃貸収入からも、不動産所得を得ています。このように、建物部分＋上部空間での複合的な土地活用の耐用年数に基づいて減価償却を行い、毎年の所得税を節税することが可能です。

加えて、借入金を利用して建物を建設した場合、その借入金分が相続税の課税価格から債務控除として控除されるため、相続税の負担をさらに軽減することが可能です。

Cさんは、この戦略により年間の税負担を軽減しながら、安定した賃貸収入も確保できました。

駐車場の上部空間を活用した複合的な土地活用は、税金メリットを最大化できる効果的な方法です。土地を駐車場として利用し、その上に賃貸住宅や商業施設を建設することで、収益を増やすだけでなく、節税効果も期待できます。

例えば、上部に賃貸住宅を設置すれば、貸家建付地としての評価減を受けることができ、相続税や固定資産税の負担軽減が可能です。また、土地全体の利用効率が向上し、キャッシュフローの改善にもつながります。

複合的な活用は、都市部など地価が高いエリアで特に有効で、限られた土地を最大限に活用することで、長期的な資産価値の維持と増加を図ることが可能です。

不動産所得の申告では、適切な経費計上が鍵となります。例えば、以下の3つです。

• 青色申告特別控除の活用
• 経費を漏れなく計上
• 損益通算の利用

不動産所得の申告では、適切な経費計上が重要です。まず、青色申告を利用することで、最大65万円の所得控除が得られ、課税所得が大幅に減少します。

また、修繕費、管理費、減価償却費などの経費をしっかり計上することで、税負担をさらに軽減できます。不動産所得が赤字の場合、損益通算を利用して他の所得と相殺し、全体の税負担を減らすことが可能です。

さらに、「事業的規模」として認められることが重要です。賃貸物件が5棟以上、または10室以上あると、事業的規模として扱われ、専従者給与などの経費を計上することができます。

不動産所得の申告では、青色申告特別控除や経費計上、損益通算を活用することで、課税所得を減らし、税負担を軽減できます。適切な帳簿管理と申告が重要で、これらを実践して、長期的な節税効果を実現しましょう。

土地の評価額を適正に下げることで、固定資産税や相続税の負担を軽減できます。例えば、以下の3つの方法があります。

• 貸家建付地としての利用
• 地積規模の大きな宅地の特例
• 事業用地としての活用

土地評価額を下げる具体的な方法として、賃貸物件の建設以外に「定期借地権の設定」が有効です。定期借地権を設定すると、土地の所有権を保持しながら地代収入を得られるだけでなく、相続時の土地評価額を圧縮することも可能です。

これらの方法には法的な条件があるため、必ず専門家に相談するようにしましょう。

また、一定以上の広さを持つ土地（都市計画区域内で500平方メートル以上、または都市計画区域外で1,000平方メートル以上の土地が対象）に適用される「地積規模の大きな宅地の評価」があります。広大な土地の評価額が減額されることで、固定資産税や相続税の負担が軽減されます。

大規模な土地を所有する場合でも、税金を抑えながら資産を維持することが可能です。ただし、地積規模の大きな宅地に該当するには条件があるため、適用可能かどうかを事前に確認する必要があります。

さらに、土地を太陽光発電事業や駐車場などの事業用として活用することで、収益を生むと同時に、評価額を軽減することが可能です。ただし、駐車場の場合、アスファルト舗装が償却資産税の対象となることがあり、全体の納税額が上がる可能性もあります。活用の目的や状況に応じて、専門家の助言を得て、最適な選択をすることが大切です。

将来を見据えて土地活用と税金対策を考える場合、長期的な視点が欠かせません。土地の価値や税負担は時間とともに変わるため、継続的な収益を得ながら税負担を軽減する方法を慎重に計画することが重要です。例えば、以下の2つの方法が効果的です。

• 賃貸物件や商業施設の建設
• 定期借地権の設定

土地を賃貸アパートや商業施設として活用することで、収益を得ながら税負担を軽減することができます。これにより、安定した収益を確保しつつ、貸家建付地としての評価を受けることで、相続税負担を抑えることが可能です。土地の用途変更により、最適な収益性と税負担のバランスを取るようにしましょう。

定期借地権を設定することで、土地の所有権を保持しながら地代収入を得ることができます。土地を売却せずに活用し、相続税評価額を低く抑えるために有効です。

とはいえ、長期的な土地活用と税金対策をさらに強化するためには、土地の売却タイミングの検討も重要です。将来の市場動向を見据え、土地価格が高騰する時期に売却することで、最大限の利益を得られます。

また、土地の一部を共有名義にすることも節税対策として有効です。共有者が複数いる場合、それぞれの持分に応じた相続税の評価が行われ、結果的に税負担を軽減できる場合もあります。これらの方法を組み合わせることで、より効果的な土地活用と税金対策を実現しましょう。

まず、不動産にかかる税金を正確に把握することが重要です。状況別に必要な税金を分かりやすいように以下の表にまとめました。

購入時、保有中、売却時のそれぞれで異なる税金が発生するため、それに応じた節税対策を計画しましょう。

土地活用や税金対策を成功させるためには、専門家のアドバイスと最新の情報が不可欠です。

また、地域ごとの不動産市場の動向や、税法の改正情報を定期的に確認することで、リスクを最小限に抑えつつ、資産価値を最大化するための戦略を立てることが可能です。

例えば、将来的に地価が上昇する地域での土地購入や活用は、長期的な資産価値の向上と税負担の軽減に寄与します。
計画的な土地活用と税金対策を行うことで、不動産投資や資産管理の成功率を高めることができます。専門家の助言を受けつつ、自身でも最新情報を収集し、長期的な視野で戦略を練りましょう。

土地活用を成功させるためには、専門家への相談が一番の近道です。土地活用に関して、詳しく知りたい方は、この機会にぜひお問い合わせください。専門スタッフによる無料相談も承っております。