リスクを抑えて安定収益を実現する
「駐車場」「空中店舗」の
新たな土地活用

テナントさんが安心してビジネスを展開できる環境を提供し、表参道のまちの発展に寄与したい

PhilPark Omotesando terraceオーナー

貝塚 弘光 様　王 誠 様　貝塚 大祐 様

チャレンジングな想いに共感し、一緒に挑んでくれたパートナーと出会えたことが、成功の大きな鍵となりました。

表参道のこの土地は、家業である中国料理店「天津飯店」の店舗として使うことを考え、10年ほど前に祖母が購入したものです。自分たちが所有する土地で商売をするというのが一つの夢だったこともあり、祖母がこの土地を見つけて買い付けてきました。

表参道という土地柄、制限が多く、近隣には小学校もあり、「第一種中高層住居専用地域」といって、重飲食の制限がある土地で、天津飯店を出すのは難しいという結論になりました。そこで、店舗の夢はいったん諦めて、土地をどう使うかを考えた結果、暫定的な活用として駐車場経営を始めました。

しかし、表参道のまちはどんどん変わっていきます。もともと活気のあるまちでしたが、観光客やインバウンドの人気も高まり、新しい商業施設や店舗が次々とオープンして、さらに活気あるエリアへと変貌を遂げていく中、「駐車場経営だけではもったいない。何か新しいことを始めなければ」という想いが芽生えました。

いくつかのディベロッパーからはマンション建設の話もありましたが、私たちはすでに別の場所でマンション経営の難しさを経験していたこともあり、家族全員が慎重になっていました。それに、これまで私たちはずっと“借りる側”として商売をしてきた立場でもあります。テナントの苦労や制約、そしてその分だけ工夫を重ねてきた経験があるからこそ、今度は“お貸しする側”として、テナントさんに寄り添うような経営をしてみたい、という気持ちがありました。テナントさんに寄り添い、盛り上げることで、表参道の地域の賑わいを作り出す“地域貢献”としてのお手伝いもできるのではないかと。そんな想いもあり、商業ビル経営のほうに興味が傾いていました。

そんなときに思い出したのが、新聞で見たフィル・パーク。駐車場を残しながらテナント経営ができる、まさに理にかなった活用方法でした。実際にフィル・カンパニーさんとお話しする中で、土地の特徴を掴んだ、合理的かつ先進的な提案をいただき、成功する未来像がイメージでき、「これはもう、やるしかない」と感じました。

駐車台数を最大限確保しながら停めやすさを考慮した企画、緑化条例への対応としての屋上に緑化スペースの設置、用途地域による制限をクリアにするための設計など回遊性を高めながら表参道らしいデザイン提案、そしてテナントの個性が活きるガラス張りの外観。「テナントが主役になれる建物」私たちが理想とする企画を提案いただきました。

家賃については、フィル・カンパニーさんのご提案より少し高めに設定したかったので、「初期テナント誘致保証」を外すという決断もしました。リスクはありましたが、最終的には、フィル・カンパニーさんも意気込みに共感いただいて、目標収益をめざせるように運用計画を作っていただきました。

結果として、いまは満室が続き、駐車場も週末にはほぼ満車。その需要の高さを実感しています。駐車場を残して本当に良かったと心から実感しています。コインパーキングの存在が、テナントの集客力を底上げし、結果としてビル全体の価値を高めていると思います。

これからもフィル・カンパニーさんのサポートを受けながら、新しい挑戦を続け、さらなる成長を目指していきたいと思います。そして、同じように挑戦を恐れずに新しいことに取り組むテナントの方々とともに、未来を切り拓いていけることを楽しみにしています。

決断の決め手は回収が早いことと、それを保証する初期テナント誘致保証。机上の計算ではなく裏付けのある提案でした。

フィル・パーク関内駅前オーナー

山本 様

駐車場をなくす予定はなかったので、それ以外の土地活用は半分諦めていました。

もともとはコインパーキング会社に10年程度土地を貸していましたので、駐車場収益の安定性は理解していたし、駐車場をなくす予定はなかったんです。投資をしたわけでもないのに、同じ賃料で毎月変わらず収入があるわけですから。何より、“これまでの不動産の土地活用”では、〔駐車場を残す〕か〔駐車場をやめて建物を建てる〕かしか選択肢がなかったので、駐車場以外の土地活用は半ば諦めていました。 そんな中、コインパーキングの会社からフィルさんのことを教えて頂いたのです。

私が重視していたのは、“駐車場収入が残ること”と“利回り”の2点。それに対して、フィルさんから頂いた収支シミュレーションは１Fの駐車場収入がそのまま残った上での高い利回りの計画でした。回収も早いし、初期テナント誘致補償もそれを保証しているし、これなら失敗しないなという感触はありました。

設計だけ、建築だけという会社が多い中でテナント誘致から管理まで面倒見てくれる会社はフィルさんだけでしたので、そのサービスにもとても満足しました。トータルマネジメントだからだと思いますが、とにかく対応が早いのでストレスがありません。完成後には建物の管理もお願いできるし、今も楽させてもらっています。

まさかこんあおしゃれな建物ができるとは！フィルさんにお会いするまで想像できなかった「駐車場＋店舗」の完成形に感激。

終始期待以上のサービスを提供いただけたことに、とても満足しています。

高収入の駐車場を残したまま新たにテナント賃料が入る。十二分に納得のいく投資対効果があると判断できました

フィル・パーク名古屋栄オーナー

古川 様

圧倒的な投資利回りに、大変満足しています。

元からコインパーキングを運営していましたが、その敷地が広かったことから「駐車場だけでなく、もう少し他の活用方法も取り入れることで更に収益を上げることができないだろうか？」と考えるようになったのです。他の土地活用会社様にも相談を重ねましたが、どれも駐車場を削る提案ばかりで、なかなか納得のいく案には出会えませんでした。そんな中で出会ったのが、フィル・カンパニーさんの提案でした。

フィルさんの特徴は、駐車場の上に建物をつくるという発想にありました。建物の実績写真にもインパクトがあり、「これはいいな！」と。駐車場を残せて、さらに上部空間をうまく使えるのであれば、良い事業になると考え、相談に乗ってもらったのです。

実際の企画提案では、まずインパクトがある建物であるということ、さらに費用面も項目ごとに明確に提示されていたため、非常に理解しやすく納得感がありました。事業シミュレーションの内容も具体的で、投資対効果が明確で安心できました。また、こちらの要望に対しても柔軟かつ的確に対応してくださり、こちらの望むものを実現していくにあたって必要なノウハウと能力を持っている事が理解でき、土地の有効活用を進めていく上で、大変助かるなと思いました。

フィルさんのもう一つの魅力は、一般的な定型パターンにとらわれない点にあります。駐車場と店舗の複合活用という希望に対しても、何度も丁寧に打ち合わせを重ねてくれました。こちらからの無理なお願いにどこまで対応してくれるか？そんな不安が少しありましたが、心配も無用でした。関心してしまうほど細部まで対応してくれたり、必要に応じてオリジナルの資料を作成するなど、終始サポートいただき、理想がどんどん現実化していったのです。

最終的には、一階に店舗空間を設けながらも駐車場の台数減は最小限に抑えられ、むしろ駐車場の入口の利便性が向上するなど、想定外の改善が見られました。また、台あたりの駐車場収入も目標範囲内で安定してよい方向で推移しています。

コインパーキングを上回る収益性と価値を実現する…そのための全てを一社で実現してくれました

フィル・パーク築地 / フィル・パーク新富町オーナー

中村 様

物件探しに１年以上難航する中、あらゆる条件をクリアしたのがフィル・パークでした。

築地も新富町も、土地活用を考える上での最初の方向性は駐車場だったんですよね。あれこれ考えるのが面倒だ、と。でも、駐車場だと面白く無いなと。

コインパーキングは安定収入が見込め、固定客というわけではないので文句が言われにくいのですが、地域づくりに関わらないし、楽して稼ぐというのも好みじゃない。

そうした中で出会ったのがフィル・パークでした。彼らの提案を詳しく聞くと、駐車場を残したまま空中店舗を構え、テナント誘致もしてもらえるという話。最初は半信半疑でしたが、築地での1棟目の企画が実際に形になり、テナントも約束通り連れて来てくれた。結果論からしたら、こんなありがたいことは無いわけです。

2棟目の相談をしていたなか、法的に２階建ても難しいという制約に直面し、暗礁に乗り上げたことがあったんです。でも、フィルさんが一所懸命に調べながら役所とも交渉していくことで、特例で建てられることになった。また、築地はすぐ隣が私たちの本社なので、いずれは同じ敷地として運用できたら…と相談したら、短期利用の提案も出してくれた。

ああ、ここまで動いてもらえるのか！という安心感が物凄くありましたよね。

やっぱり「商業ビルをやる」というのは、収益以外の価値も生むわけです。店舗が出来て店のオーナーが入って、お客さんが入って、地域の人たちと仲良くなってくれて、雇用も創出してくれて。そういうのって楽しいじゃないですか。そして、土地活用が地域づくり、まちづくりへと繋がっていけるなら、面白いですよね。

フィル・パークは、商業ビル完成後もずっと付き合ってくれて、フォローいただける。作ったら終わり、紹介したら終わり、と点でビジネスをする会社じゃないんです。

この先も色々なことがあるかもしれないけれど、ずっとオーナー目線で尽力してくれると確信しています。
だから、「何かあったらフィルに任せておけばいいんじゃない？」っていう話をするとみんな納得しちゃうんで、信頼感や安心感は絶大。 感謝しています。

総合芸術であるバレエを学ぶ環境として最適なスタジオ創りができたことで、多くの変化が生まれました。

フィル・パーク田園調布2Fご入居
業種：バレエ教室

デパルク バレエスクール様

全面ガラス張りの広々空間にひと目惚れ。5〜6年かけて探り当てた、理想的な物件でした。

ある時、工事中だったこの物件の前をたまたま通りかかったことが、フィル・パークを知るきっかけでした。田園調布駅のすぐ近くという立地で、子どもたちが安全に通えそうだと感じ、そこから「どんな建物になるんだろう」と興味がわいてインターネットで検索したんです。

以前は旗の台でスタジオスクールを営んでいたんですが、田園調布に自宅を移すタイミングで教室の移転も考えるようになったんです。とはいえ、なかなか納得のいく物件が見つからなくて…移転先が決まるまでは結局5〜6年を費やしましたね。

入居を決めた一番の理由は、自然光が美しく差し込む透明感のある空間に心を奪われたことです。また、出入口が3か所ある造りも大きな決め手でした。安全面には特にこだわりたかったので、避難経路がしっかり確保できている点に安心感がありました。

しかし実はここはやや変形型の間取りだったので、図面を見た時にはピンと来なかったんです。でも、建物が完成して内見に訪れた時、ガラス張りの広々とした空間に思わずひと目惚れ！「小スタジオと大スタジオの2つの空間が作れるな」「ここをステージに見立てて、むこうを待機スペースにしよう」など、見た瞬間にいろいろなひらめきが浮かび、間取りのことは気にならなくなったんです。

移転によってスタジオの広さは2倍以上になり、舞台を想定した練習も可能になりました。以前のスタジオは人通りの多い通り沿いで、窓も開けられなかったのですが、ここは窓から光と風がたっぷり入り、とても開放的です。その環境のおかげで、生徒さんがより集中して取り組めるようになり、コンクールの成績にも表れていると感じます。

バレエは総合芸術ですから、身体的な技術だけでなく、美しいものを美しいと思える感性や豊かな情緒を育まなければなりません。そのためには環境がものすごく大切なんですよね。

物件探しには苦労しましたが、生徒さんによりいい環境を提供できるようになり、大変満足しています。長年かけてようやくたどり着いた場所だと実感しています。

大きな窓からの自然光が明るく、風通しも良い。居心地のよいサロン空間は、お客様にも評判です。

フィル・パーク北戸田 2Fご入居
業種：ヘアサロン

Cara北戸田店様

明るく開放的な空間は従業員にとっても働きやすい環境になっています。

フィル・パーク北戸田に入居することを決めたのは、とても広くて明るく、天井も高くて、お客様はもちろん長時間過ごすスタッフにとっても素敵な空間だと感じたからです。

サロンづくりにも感染対策が重視される時代ですが、広々としたスペースにお客様同士の席の間隔を広めに確保できているのは一つの安心材料になっていると思います。

当店では換気設備に加え、たくさんある窓を開放して、十分に空気を入れ替えながら営業することができます。換気をしていることをお客様に「視覚」で示せるので、お互いの安心感に繋がっているように思います。

ガラス張りの明るい空間は、サロンらしい雰囲気や働きやすい環境を作り出してくれています。昼間は自然光がたっぷり入り、温かみがあって居心地がよく、お客様からも評判が良いですね。天井が高く、白を基調にした内装にしているので

明るさと広さが際立ち、相乗効果となっています。お客様にとっては長時間の施術でもリラックスして受けていただけますし、一日中サロンで勤務する私たちも開放的な空間で気持ちよく働けます。また、カットやカラーの時、自然光のもとで色が忠実に見えるのもメリットですね。お客様に忠実な色やニュアンスを提供できるというのも、ガラス面が大きいフィル・パークならではだと思います。

お客様は戸田周辺にお住まいの20代〜40代の方を中心に、主婦の方や学生、会社帰りの方、お子様連れの方など、幅広い層にご利用いただいています。その方のライフスタイルや髪質・毛量に合わせて、日常を快適に過ごせるスタイルをご提案しています。今後もフィル・パークの快適な空間とともに、誠心誠意のサービスを提供し、地域の方々に愛されるサロンを目指しています。

現在、北戸田は、再開発が進められており、マンションや商業ビルなどが建ち始めています。そんな中、フィル・パーク北戸田は再開発の先駆けとも言える建物。駅から出てすぐ、ガラス張りの白い建物はとても目立つため、駅前の活気を作り出しているように思います。特に夜はテナントの照明がガラスから放たれて、存在感を増すシルエットになりますから、夜でも視認性がよくお客様にも入りやすいと言っていただけます。再開発が進むとともに、住む人も増えてくると思いますので、ともに街の賑わいを創出できる存在になれたらいいですね。

空中階だからこその眺めと空間。思い描いたとおりの地域密着型“隠れ家風レストラン”が実現しました。

フィル・パーク目黒青葉台3Fご入居
業種：レストラン

AMERICAN‐ITALIAN JOLIE様

空間を楽しみに、ご来店くださるお客様も多くいらっしゃいます。

地域密着型の店を目指して、最初は横浜で物件を探していました。ただ、選択肢が少なく、入れ替わりもあまりないエリアだったので、なかなか理想の場所に出会えなかったんです。

そこで、かつて代官山で働いていた頃のお客様が多く住んでいる目黒区青葉台に目を向けたところ、フィル・パークを見つけました。人通りの多い駅前よりも、落ち着いた住宅街の雰囲気が自分の店づくりに合っていて、大通りから一歩入った立地は理想的でした。

窓が大きくて、採光性が良いところは、かなり気に入りました。陽当たりが良く、とても気持ちがいいので、お客様がいなくてもこの空間にいるのが好きです。きっとお客様もそう感じているだろうなと思っています。窓から空がよく見えて、景色がいいのも魅力ですね。

お客様はご近所の方が中心で、地域に根ざした営業を続けています。開店から6年が経ち、リピーターや常連さんも増えてきました。毎日のように通ってくださる方もいれば、半年に1回という方もいて、いろんな形で足を運んでもらっています。

店づくりで大事にしたのは、自分たちの世界観を表現すること。物件も当初は居抜き店舗を探していましたが、やはり一回壊さなければ自分たちの世界観をきちんと作り上げることができません。そう考えるとイチから作れるスケルトンはとても魅力的でした。

テーマは木材とアイアンを使ったアメリカンスタイル。テーブルや椅子はすべてオーダーメイドで、壁を塗ったり棚を作ったり、ドアに木を貼ったりと、内装はDIYで仕上げました。6年経って木の色味にも味が出てきて、より良い雰囲気になってきたと思います。家具やインテリアはすべて「四角」で統一していて、店内が直線的でスッキリとした印象になるようにしています。スケルトンで入れたからこそ、こんな風に僕たちなりの世界観をとことん表現できたのだと思います。