Home フィル・パークマガジン 更地を駐車場にして固定資産税を6分の1に減額!駐車場経営のメリットと節税方法、成功・失敗事例を解説

2024.08.21 土地活用節税対策駐車場経営

更地を駐車場にして固定資産税を6分の1に減額!駐車場経営のメリットと節税方法、成功・失敗事例を解説

この記事の監修者
黒部 豪税理士黒部 豪

更地の固定資産税に頭を抱えていませんか?実は、適切な方法を選べば税負担を最大1/6に抑えられるかもしれません。本記事では、 月極駐車場、コインパーキングなどの「駐車場経営」 という土地活用の選択肢に焦点を当て、そのメリットとデメリット、成功のポイントを徹底解説。年間数百万円の収益を上げた実例も紹介します。あなたの土地が秘めている可能性、一緒に探してみませんか?

更地にかかる固定資産税とは?

土地を所有していると必ずついてまわるのが固定資産税。とくに更地の場合、固定資産税が住宅用地に比べて高くなることもあり、多くの土地オーナーさまを悩ませています。なぜ更地の固定資産税は高くなるのでしょうか?また、その負担を軽減する方法はあるのでしょうか?このセクションでは、更地にかかる固定資産税について詳しく解説します。

更地の固定資産税の仕組み

更地の固定資産税は、土地の評価額に基づいて計算されます。具体的には、以下の式で算出されます。

固定資産税額 = 課税標準額 × 税率(標準1.4%)

※課税標準額は通常、固定資産税評価額と同じですが、住宅用地の特例などが適用される場合は異なります。

ここで重要なのは、固定資産税評価額です。これは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、市町村が決定します。評価額は、土地の面積や立地、周辺の公示価格などを考慮して算出されます。

また、多くの自治体では都市計画税も課されます。これは、都市計画事業や土地区画整理事業に充てられる目的税で、制限税率は0.3%です。実際の税率は各自治体によって異なり、0.3%以下で設定されています。つまり、更地の場合、固定資産税と都市計画税を合わせて、評価額の1.7%程度の税金がかかることになります。

更地の固定資産税が高くなる理由とその対策

更地の固定資産税が高くなるおもな理由は、住宅用地に適用される特例措置が受けられないからです。都市計画区域内の土地は、その利用状況によって分類され、更地は「非住宅用地」として扱われるため、軽減措置が適用されません。

一方、住宅用地、とくに200㎡以下の小規模住宅用地の場合の課税標準額

  1. 固定資産税:評価額の1/6
  2. 都市計画税:評価額の1/3

と大幅な軽減が受けられます。
この差により、更地の税額は住宅用地の最大6倍になることがあります。ただし、実際の倍率は土地の評価額や面積、自治体の税率によって変動します。

この高額な税金への対策としては、以下が考えられます。

  1. 土地の有効活用:アパートやマンションの建設で住宅用地の特例を受ける。
  2. 小規模住宅の建設:200㎡以下の土地なら、小規模な住宅を建てて最大限の税額軽減を受ける。
  3. 部分的な住宅利用:住宅として部分的な利用であっても、一定の算式のもとで計算された住宅に対応する用地部分については、特例の適用が可能。

最適な土地活用方法は、立地や周辺環境、将来的な計画によって異なります。専門家のアドバイスを受けながら、進めることが重要です。

更地を駐車場にするメリット

土地を所有していると、その活用方法に頭を悩ませることがありますよね。とくに更地の場合、高額な固定資産税に苦しむ方も少なくありません。そんな悩みを解決する一つの方法として、更地を駐車場にするという選択肢があります。なぜ駐車場経営が注目されているのでしょうか?このセクションでは、更地を駐車場にするメリットについて詳しく解説します。

駐車場経営による税金の減額効果

駐車場経営を始めると、更地のままの場合と比べて固定資産税が軽減される可能性があります。駐車場が特定の条件を満たす場合、固定資産税の軽減措置が適用されるのです。
例えば、駐車場とアパートと一体化させた場合で、かつ、200㎡以下の小規模住宅用地の場合、課税標準額が、固定資産税評価額の1/6に軽減されます。つまり、同じ評価額の土地でも、更地と住宅用地では数倍もの固定資産税額の差が生まれてしまうのです。

また、都市計画税についても軽減措置が適用されます(軽減は1/3)。これにより、土地にかかる税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

ただし、この特例措置の適用には条件があります。例えば、その駐車場をアパートの住人専用としなければならない等です。税理士や不動産の専門家に相談し、最適な方法を見つけることをおすすめします。

相続した土地の活用方法としておすすめ

相続で土地を取得したものの、どう活用すればいいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。そんな場合、駐車場経営は非常に有効な選択肢となります。

相続した土地を駐車場として活用するメリットには以下のようなものがあります。

  1.  低リスク:建物を建てる必要がないため、初期投資を抑えられます。
  2. 管理が比較的容易:入居者対応などの煩わしさがなく、管理の手間が少なくて済みます。
  3. 将来の選択肢を残せる:いつでも他の用途に変更しやすいため、柔軟性が高いです。
  4. 相続税対策:駐車場経営による収入は、相続税の納税資金の一部として活用できます。

相続した土地の活用方法として駐車場経営を選ぶ方が増えているのは、これらのメリットがあるためです。

更地を駐車場にすることで得られる収益

更地を駐車場にすることで、安定した収入を得られる可能性があります。収益の見込みは立地や周辺環境によって大きく変わりますが、一般的な計算方法をご紹介します。

月極駐車場の月額収入の計算例:
1台あたりの月額駐車料金 × 駐車可能台数 × 稼働率 = 月額収入

例えば、1台あたり15,000円で10台分の駐車スペースがあり、稼働率が80%の場合:
15,000円 × 10台 × 0.8 = 120,000円/月

年間収入は、これに12を掛けて1,440,000円となりますが、実際の収益はこれから固定資産税や管理費、設備投資の減価償却費などを差し引いた額となります。

土地活用として駐車場経営が選ばれる理由

駐車場経営が土地活用の方法として人気なのは、いくつかの理由があります。

  1. 安定した需要:日本の多くの地域では、特に地方部を中心に、自動車が重要な移動手段となっており、駐車場の需要が安定しています。一方、都市部では公共交通機関の発達により状況が異なる場合もありますが、商業施設や住宅用の駐車場需要は依然として高い傾向にあります。
  2. 低リスク:建物を建てる必要がないため、初期投資を抑えられます。
  3. 管理が比較的かんたん:アパート経営などと比べ、日々の管理が容易です。
  4. 将来の選択肢を残せる:いつでも他の用途に変更しやすいです。
  5. 税制上のメリット:特定の条件を満たせば、税負担を軽減できる可能性があります。

これらの理由から、とくに土地活用の初心者にとって、駐車場経営は取り組みやすい選択肢といえるでしょう。

駐車場経営は土地活用の優れた選択肢ですが、それだけが答えではありません。あなたの土地には、もっと大きな可能性が眠っているかもしれません。その潜在力を最大限に引き出すため、専門家のアドバイスを聞いてみませんか?

駐車場経営の固定資産税を安くする方法

駐車場経営を始めたものの、思いのほか高額な固定資産税に驚いている方はいませんか?実は、適切な方法を用いれば、駐車場経営における固定資産税を大幅に軽減できる可能性があるのです。このセクションでは、駐車場経営者の方々に役立つ、固定資産税を安くするための具体的な方法をご紹介します。

住宅用地の特例を活用した固定資産税の軽減策

住宅用地の特例は、土地に住宅が建っている場合に適用される固定資産税の軽減措置です。駐車場経営においても、この特例を活用できる場合があります。ただし、具体的な条件を満たす必要があります。

住宅用地の特例の適用条件

  1. 土地の上に居住用の建物が存在すること
  2. その建物が「住宅」として認められること

この特例が適用されると、固定資産税の課税標準額が、200㎡以下の部分は評価額の1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。

駐車場経営で住宅用地の特例を活用する具体例

駐車場の一部に小規模な管理人住宅を建設する
※管理人が使用する駐車場に限り、住宅用地の特例が適用できます。

申請手続きの一般的な流れ

  1. 建物の建設または改修を行う
  2. 固定資産税の申告時に、住宅用地の特例の適用を申請する
  3. 必要書類(住民票、建物の図面など)を提出する

ただし、全ての土地が特例の対象となるわけではありません。また、自治体によって扱いが異なる場合があるため、具体的な適用範囲や条件については、各自治体の税務課や不動産の専門家に事前に相談することが重要です。

この方法を適切に用いることで、駐車場用地の固定資産税を大幅に軽減できる可能性があります。ただし、法令遵守と実態に即した利用が前提となりますので、慎重に検討と準備を進めることをおすすめします。

駐車場経営のデメリットと注意点

駐車場経営は、土地活用の有効な選択肢の一つですが、メリットだけでなくデメリットもあります。安定した収入が見込める一方で、予想外の費用やリスクに直面することもあるのです。このセクションでは、駐車場経営を検討している土地オーナーのみなさまに知っておいていただきたい、デメリットや注意点について詳しく解説します。

駐車場経営に必要な初期費用と運営コスト

駐車場経営を始める際には、初期費用と継続的な運営コストがかかります。これらを正確に把握し、収益計画を立てることが重要です。
以下に、コインパーキングを経営する場合のコスト についてまとめました。

初期費用の内訳

  1. 土地の整備費用(アスファルト舗装、区画線引きなど)
  2. 設備費用(精算機、看板、照明など)
  3. 許認可取得費用

運営コストの内訳

  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 保険料(施設賠償責任保険など)
  3. メンテナンス費用(清掃、設備点検など)
  4. 管理委託費用(管理会社に委託する場合)

例えば、東京都内の100㎡の土地で5台分の駐車場を開設する場合の概算(2024年現在)

初期費用

舗装工事 100万円〜150万円
区画線引き 10万円〜15万円
精算機 50万円〜80万円
看板・照明 20万円〜30万円
合計 約180万円〜275万円

年間の運営コスト

固定資産税・都市計画税 20万円
保険料 5万円
メンテナンス費用 10万円
合計 約35万円/年

初期投資の回収期間は、立地や料金設定によって大きく異なりますが、一般的に都心部で3〜5年、郊外で5〜10年程度と言われています。ただし、これはあくまで目安であり、個々の状況に応じて詳細な計算が必要です。

駐車場経営のリスクと回避方法

駐車場経営には、さまざまなリスクが伴います。おもなリスクと、その回避方法を紹介します。

リスクの種類 リスク 対策
需要の変動リスク 周辺環境の変化(例:近隣オフィスの閉鎖、公共交通機関の新設)による利用者減少 長期契約の獲得、料金の柔軟な見直し、周辺施設とのタイアップ(買い物客への割引など)
競合リスク 近隣に新しい駐車場ができることによる収益減 サービスの差別化(洗車設備の導入、電気自動車用充電器の設置など)
事故・トラブルリスク 車両の損傷、利用者のケガなど 適切な保険加入、防犯カメラの設置、定期的な設備点検
自然災害リスク 台風や地震による施設の損壊 耐久性の高い設備の導入、災害保険への加入
法規制リスク 駐車場に関する法規制の変更 最新の法令情報の収集、専門家への相談

これらのリスクを適切に管理するためには、定期的なリスク評価と対策の見直しが重要です。また、不動産の専門家や税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

駐車場経営を成功させるためのポイント

駐車場経営は、土地活用の有効な選択肢の一つですが、成功させるためにはさまざまな要素を考慮する必要があります。ここでは、駐車場経営を成功に導くための重要なポイントについて、詳しく解説します。これらの情報を参考に、あなたの土地の可能性を最大限に引き出しましょう。

駐車場の立地の市場調査

すでに土地をお持ちの方にとって、立地は変えられない要素ですが、その土地の特性を十分に理解することが重要です。市場調査を通じて、周辺地域のニーズや競合状況を把握しましょう。例えば、国土交通省の『都市交通年報』や地方自治体の統計データを参考にすると良いでしょう。

効果的な市場調査のポイント

  1. 周辺施設の確認:オフィス、商業施設、住宅地などの分布を調べる
  2. 交通状況の分析:主要道路からのアクセス、公共交通機関の利便性を確認
  3. 競合調査:近隣の駐車場の数、料金設定、稼働率を調査
  4. 需要予測:昼夜の人口変動、イベント開催状況などを考慮

これらの情報を基に、あなたの土地がどのような駐車需要に応えられるかを分析します。例えば、オフィス街であれば平日の日中需要、繁華街であれば夜間や休日の需要が見込めるでしょう。

駐車場経営に向いている土地の特徴

駐車場経営に適した土地には、いくつかの共通点があります。以下の特徴に当てはまる土地は、駐車場経営の成功率が高いといえます。

  1. アクセスの良さ:幹線道路に面している、または近接している
  2. 視認性の高さ:道路から見やすく、看板が設置しやすい
  3. 平坦な地形:傾斜が少なく、車の出入りがしやすい
  4. 適切な広さ:最低でも3〜5台分のスペースが確保できる
  5. 周辺の駐車需要:オフィス、商業施設、住宅地が近くにある

成功例:東京都中央区の場合
土地面積:200㎡
特徴:オフィス街に位置し、幹線道路に面している
結果:平日の稼働率95%以上、月間収益50万円を達成

駐車場(月極駐車場・コインパーキング)の種類とその特徴

駐車場にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴があります。土地の特性や予算に応じて、最適な種類を選択することが重要です。

種類 特徴 メリット デメリット
平面駐車場 初期投資が少なく、管理がかんたん 柔軟な土地活用が可能、将来の用途変更が容易 土地の有効活用度が低い
立体駐車場 複数階に駐車スペースを設ける 限られた土地で多くの車を駐車可能 初期投資が高く、メンテナンスコストがかかる
機械式駐車場 機械を使って車を立体的に収納 狭い土地でも効率的に駐車可能 設備投資が高額、故障時のリスクがある

土地の面積や形状、周辺環境、投資可能額などを考慮し、最適な駐車場の種類を選択しましょう。

駐車場経営の収益性を高めるための戦略

駐車場の収益性を高めるためには、適切な料金設定とサービスの充実が重要です。以下に、収益アップのための具体的な戦略を紹介します。

1. 柔軟な料金設定
– 【コインパーキング】時間帯や曜日によって料金を変動させる
– 【月極駐車場】長期間利用者向けの割引プランを導入する

2. サービスの差別化
– 洗車サービスの提供
– 電気自動車用充電器の設置
– 荷物預かりサービスの実施

3. 定期契約の獲得
– 近隣企業や住民向けに月極契約を提案
– 長期契約者向けの特典を用意

4. 効率的な運営
– IoT技術を活用した遠隔管理システムの導入
– キャッシュレス決済の導入による利便性向上

空中店舗で土地を最大限に活用

土地の有効活用をさらに進めるなら、駐車場の上部空間を活用した「空中店舗」の検討に値します。この空中店舗とは、ビルの2階以上に位置する商業施設です。これにより、駐車場収入に加えて店舗賃料収入も得られ、土地の収益性を大幅に高めることができます。

空中店舗のメリット

  • 複数の収入源を確保できる
  • 土地の価値を最大限に引き出せる
  • 地域のランドマークとなる可能性がある

ただし、建築基準法や都市計画法などの法規制に注意が必要です。専門家に相談しながら、慎重に計画を進めることをおすすめします。

土地活用の選択肢は多岐にわたり、最適な方法を見つけるのはかんたんではありません。駐車場経営以外にも、あなたの土地に合った活用法があるかもしれません。新しい可能性を探る第一歩として、ぜひ以下の資料をダウンロードしてみてください。

更地を駐車場にした事例とその効果

更地を駐車場として活用することは、多くの土地オーナー様にとって魅力的な選択肢です。しかし、その成否はさまざまな要因に左右されます。ここでは、実際の事例を通じて、駐車場経営の効果や注意点を詳しく見ていきましょう。これらの事例から、あなたの土地活用に役立つヒントが見つかるかもしれません。

駐車場経営で成功した土地活用事例の紹介

次に、駐車場経営で大きな成功を収めた事例を見てみましょう。

事例:大阪市中央区の Bさん(50代・女性)
・所有地:200㎡(約60坪)の更地
・立地:オフィス街と繁華街の中間地点

Bさんの成功要因
1. 立地を活かした柔軟な運用
・平日昼:周辺オフィス向け月極駐車場(10台)
・夜間・休日:時間貸し駐車場として運用

2. 付加価値サービスの提供
・電気自動車用充電器の設置(2台分)
・簡易洗車サービスの導入

3. IT技術の活用
・スマートフォンアプリによる予約・決済システムの導入
・IoT技術を用いた遠隔管理システムの採用

結果

稼働率 平日95%以上、休日80%以上
年間収入 約1,000万円
年間経費 約200万円(固定資産税、管理費、減価償却費等含む)
純利益 約800万円/年

※これらの数値は一例であり、実際の収支は立地条件や経営方法によって大きく異なる場合があります。

Bさんの事例では、立地を最大限に活かした運用方法と、顧客ニーズに合わせたサービス提供が成功の鍵となりました。また、IT技術の活用により、効率的な運営と顧客満足度の向上を実現しています。

駐車場経営での失敗事例とその教訓

最後に、駐車場経営で苦戦した事例を紹介し、その教訓を考えてみましょう。

事例:福岡市博多区の Cさん(40代・男性)
・所有地:150㎡(約45坪)の更地
・立地:住宅街の一角

Cさんの失敗要因
1. 需要調査の不足
・周辺に無料駐車場を備えたスーパーがあり、需要が低かった

2. 過大な設備投資
・高額な自動精算機を導入し、初期投資が膨らんだ

3. 価格設定の誤り
・周辺相場を考慮せず、高めの料金設定をしてしまった

4. 管理不足
・遠隔地に住んでおり、日々の管理が行き届かなかった

結果

稼働率 平均30%程度
年間収入 約200万円
年間経費 約250万円(固定資産税、ローン返済等含む)
純利益 約50万円/年

Cさんの事例から学べる教訓

  1. 事前の市場調査が不可欠
  2. 初期投資は慎重に検討する
  3. 適切な価格設定が重要
  4. 日々の管理体制を整える

これらの事例から、駐車場経営の成功には、立地の特性を活かした運営方法、適切な投資計画、そして日々の管理が重要であることがわかります。また、ITツールの活用や付加価値サービスの提供も、競争力を高める上で効果的です。

更地の固定資産税の負担を軽減し新たな収益を得る方法として、駐車場経営は効果的な手段の一つです。更地の活用方法に悩んでいて駐車場経営を検討されている方は、これらの事例を参考にしながら、自身の土地の特性や周辺環境をよく分析し、慎重に計画を立てることをおすすめします。
お持ちの更地に向いている活用方法は何か、どのくらいの利回りが期待できるのか、プロの意見を聞いてみたい、という方はぜひ一度ご相談ください。

この記事の監修者

黒部 豪

税理士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/GKコンサルティング合同会社 代表社員

東京都出身。明治大学理工学部物理学科卒業。大学卒業後はIT会社に勤務していたが、一念発起して税理士に。都内の税理士事務所に約10年ほど勤務したのち、2021年にくろべ税理士事務所を開業。法人や個人事業主の税務顧問以外に、相続やファイナンシャルプランなどのスポット案件も行う。

黒部 豪の写真