アパートを建てるための費用はいくら必要？賃貸アパート経営の基礎知識を解説！

アパート経営に向いているのは、以下のような立地に土地を持っている方です。

• 駅の近く
• 住宅街
• 商業施設の近く
• 教育施設の近く

このような立地は入居者の需要が高いため、安定した賃貸収入が期待できます。とくに、学生やファミリー層が多いエリアでは、間取りや設備に工夫を凝らすことで高い入居率の維持が可能です。

また、自分の土地を有効活用しつつ資産形成を考えている方にとっても、アパート経営は魅力的な選択肢となります。アパート経営に適した立地を活かして、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。

アパート経営は節税効果が高いことでも知られています。多くの個人投資家が税金の負担を軽減したいと考えている中で、アパート経営は減価償却や経費計上が可能であり、所得税や住民税の負担を軽減できます。

とくに、建物部分の減価償却は大きな節税効果をもたらします。税金対策に関心があるものの具体的な方法がわからない方も多いかもしれませんが、税理士への相談で適切な節税対策を講じることが可能です。

節税により、手元に残る収益を最大化でき、経営の安定につながります。

アパート経営にはさまざまなリスクが伴います。例えば代表的なリスクは、以下のとおりです。

• 空室リスク
• 賃料下落リスク
• 金利上昇リスク
• 築年数とともに増える維持費の問題
• 大規模修繕費用の負担

また、マンションに比べて老朽化が早く、相続財産として分割しにくい点も考慮する必要があります。これらのリスクに対しては、事前にしっかりとした計画を立て、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを抑えることが可能です。
リスク管理の徹底により、安定した経営を目指しましょう。

アパートの運用が始まるまでには、一定の時間がかかります。「階数プラス1ヶ月」と言われることもありますが、実際には3〜5ヶ月程度が一般的です。

この期間には、以下のようなステップが含まれます。

• 建設計画の立案
• 許認可の取得
• 建設工事
• 入居者募集

計画段階から運用開始までのスケジュールをしっかりと把握し、余裕を持った準備が重要です。適切なスケジュール管理で、スムーズな運用開始を目指しましょう。

これからの時代に求められるアパート・マンション経営のリスクや回避法についても資料をまとめています。アパート経営に興味がある人はこちらをぜひご覧ください。

アパート建設の大まかな流れは以下のとおりです。

1. 土地活用をプロに相談する
2. 提案してもらったアパートの建築プランを検討する
3. 業者を決め、正式にアパート建築を依頼する
4. 工事請負契約を締結し、着工する
5. 竣工・引き渡し

以下で詳しく見ていきましょう。

はじめに、所有している土地の活用方法をプロに相談しましょう。建築メーカーや工務店が提供する情報をもとに、最適な活用プランを検討します。

ここで重要なのは、土地の特性や地域の需要をしっかりと理解することです。例えば、駅近や商業施設の近くであれば、通勤・通学がしやすく、休日のお出かけがしやすいため、単身向けやファミリー向けのアパートが適しています。プロの意見を参考にしながら、ニーズに合ったプランを見つけましょう。

アパート建築には、構造や階数によってかかる期間が異なります。木造や軽量鉄骨造の場合は最短で「階数＋1ヶ月」となり、重量鉄骨造や鉄筋コンクリートの場合は「階数+ 2〜3ヶ月」が目安です。

以下の表で比較してみましょう。

建設期間は、設計や許認可の取得、施工業者の選定など多くの要素に影響されます。とくに、鉄筋コンクリート造のアパートは建設期間が長くなる傾向です。

計画段階で十分な時間を見積もり、余裕を持ったスケジュールを立てることで計画通りに工事が進みます。引越しシーズンの1〜3月より前に完成するはずの建物が、4〜5月にずれこんでしまうと大きな損失となるため注意しましょう。
施工中の進捗確認を怠らず、予定通りに進行しているかのチェックが重要です。

構造別のアパート建築費坪単価の目安となる相場は、以下の表のとおりです。

木造は費用が安価で工期も短いため、初めてのアパート建設に適しています。しかし、耐震性や耐火性が劣るため、注意が必要です。

軽量鉄骨造は、木造に比べて耐久性や耐震性が高く、コストパフォーマンスに優れています。鉄筋コンクリート造は費用が高価ですが、長期的な耐久性や防音性に優れ、都市部や高密度地域での建設に適しています。

それぞれの構造には長所と短所があるため、予算と目的に合った構造選びが重要です。とくに耐震性や耐火性が求められる地域では、鉄骨造や鉄筋コンクリート造を選ぶことをおすすめします。

坪数別のアパート建築費坪単価の相場は、以下の表のとおりです。

建築面積が大きくなると坪単価は低くなる傾向があります。例えば、20坪のアパートの場合、坪単価は70〜90万円ですが、100坪になると55〜75万円に下がります。これは、大規模な建物では材料の利用効率や施工効率が向上するためです。

大きな建物を建てることで、総合的なコスト削減が期待できます。ただし、土地の広さや形状によって建築可能な面積が制限されることもあるため、事前に建築メーカーなどのアドバイスを受けることが重要です。

アパート建設の予算を計画し、適切な構造と規模を選ぶことで、コストを抑えながらも質の高いアパート建設が可能です。自身の土地の特性や目指す賃貸経営のスタイルに合った選択をして、アパート経営を成功に近づけましょう。

設計費は建築計画を立てる際に必要な費用です。ハウスメーカーに依頼する場合、設計費は建築費の1〜5％が目安です。
この費用には、建物のデザインや間取り、設備の配置など、詳細な計画を立てるための費用が含まれます。設計費を抑えるためには、シンプルなデザインや標準仕様を選ぶことが効果的です。

また、設計段階でしっかりと打ち合わせをして、追加費用が発生しないような心がけも重要です。

現況測量費は、土地の現状を測量するためにかかる費用です。一般的には20〜30万円程度が相場です。
この測量により、土地の正確な面積や境界線が分かり、建築計画が立てやすくなるメリットがあります。また、測量の結果次第で、建築する場所の配置や敷地内の計画を細かく立てることが可能です。

とくに、敷地の形状が複雑な場合や、隣地との境界が不明確な場合には、現況測量によってトラブルを未然に防げます。

地盤調査は、土地の地盤の強度や性質を確認するための調査です。ボーリング調査費用としては、30〜50万円が一般的です。
この調査により、地盤改良が必要かどうかを判断できます。地盤が弱い場合、追加で地盤改良工事が必要です。

地盤調査をしっかり行い、地盤補強工事などの必要な対策を講じることで、安全で安定した建物を建築できます。

水道分担金は、水道の引き込み工事や敷地内配管工事にかかる費用です。費用は30〜50万円程度と幅があり、地域や敷地の状況、建物の規模によって異なります。
水道分担金には、新規に水道を引き込む場合の費用や、既存の配管を改修する場合の費用が含まれます。

事前に配管工事業者に費用の見積もりを依頼して、予算に組み込んでおくことが重要です。

アパート建築に伴う税金には、不動産取得税、登録免許税、印紙税があります。不動産取得税は、固定資産税評価額の3％が課税され、登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。

また、建築請負契約書には印紙税が必要で、例えば、工事請負契約の額が8,000万円の場合、3万円の印紙税がかかります。これらの税金をしっかりと把握し、予算に組み込んでおきましょう。
不動産取得税、登録免許税、印紙税の額は、各機関のホームページで確認してください。

参考資料：総務省｜不動産取得税
参考資料：国税庁｜登録免許税の税額表
参考資料：国税庁｜不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

アパートを建築する際には、万が一のために保険への加入が必要です。保険の一つには、建築工事中の損害を補償するための「損害保険」があり、建築費の0.05％程度の費用がかかります。

また、完成後には火災保険の加入が必要です。火災保険は、建物の価値や補償内容、構造によって異なりますが、5年間で20〜100万円くらいが一般的です。損害保険や火災保険への加入によって、予期せぬ事故や災害から資産を守れます。

融資手数料は、アパート建築のために融資を受ける際にかかる費用で、一般的には5〜10万円程度が必要です。この手数料には、融資契約の手続きや書類作成、審査にかかる費用が含まれます。
融資手数料を節約するためには、複数の金融機関から見積もりを取って比較しましょう。また、条件の良い金融機関を選ぶことで、総合的なコストが抑えられます。

アパート建築には、まとまった自己資金が必要です。一般的には、建築費用の10〜30％が目安とされています。

例えば、建築費用が3,000万円の場合、自己資金として300万円〜900万円が必要です。自己資金が不足している場合は、ローン契約の検討が重要です。

金融機関や専門家と連携し、適切な資金計画を立てることで、安心してアパート建築を進めることが可能です。

アパート建築の際は、必ず複数社に相見積もりをとって比較しましょう。建築会社やハウスメーカーによっては、同じ設備の取り付けでも一般的な施工費よりさらに20％〜30％上乗せしている場合もあります。

そのため、同じ内容で見積もり作成を依頼すると、建築費用が比較しやすいでしょう。ただし、単に価格だけで比較せず、アフターサービスや建物の性能など総合的に検討することが大切です。

また、アパート建築を行う建築会社やハウスメーカーなら、その土地にあったプランを提案してくれます。複数社のプランを比較することで、自身では考えつかなかった活用方法や良さが見えることもあります。

キッチンやユニットバスなど設備のグレードが、賃貸住宅に適切かよく確認しましょう。アパートに設置する設備には次のようなものがあります。

• キッチン
• ユニットバス
• トイレ
• エアコン
• セキュリティ

例えばシステムキッチンひとつとっても、取り付け工事費を除いて10万円程度のものもあれば100万円以上するものなどさまざまです。単身用アパートかファミリー向けのアパートかによっても選ぶ設備やグレードが変わります。単身用ならシンプルなミニキッチンを選び、宅配ボックスを設けるなど、ターゲットのニーズを満たすことが大切です。

アパート建築に活用できる補助金についても調べてみましょう。補助金を活用すれば数十万円〜数百万円の自己負担を減らせる可能性もあります。アパート建築に使える代表的な補助金は次のとおりです。

• 地域型住宅グリーン化事業に関する補助金制度
• LCCM住宅整備推進事業
• 子育て支援型共同住宅推進事業

上記のように、環境や子育てに配慮した事業への補助金は増えています。その他に、各自治体が独自で補助金事業を行っていたり、省エネ性能をあげるために窓やドアのリフォームなど部分的な改修に充てられる補助金もあります。アパート建築や土地活用の最新情報はぜひプロにご相談ください。​​

自身の所有する土地が、そもそもアパート経営に向いているかよく調査してから建築に進みましょう。
一般的にアパート経営に向いているのは、次のような条件の土地です。

• 土地の広さが60坪以上あること
• 接道義務を果たしていること
• 東西に間口が広い土地であること
• 最寄駅から徒歩10分圏内にあること
• スーパーや飲食店などの生活利便施設が近いこと
• 今後、再開発などされる見込みがあること

とくに接道義務を満たさない土地ではそもそもアパートを建てられないため、必ず最初に確認が必要です。また、土地の広さによって、建てられるアパートの戸数や部屋の広さが決まるため大切な条件となります。

最寄駅までの距離が徒歩15分以上など遠い場合、自転車置き場をつくって自転車の利用を促すなどの解決策があります。また、単身者向けアパートの場合は、スーパーが近くにあることよりも、コンビニや深夜までやっている飲食店が近いことのほうが重視されるでしょう。上記の条件を満たさない土地でも、ターゲットによってはクリアできる課題もあるため、プロへの相談がおすすめです。

アパートとひと口にいっても、地域やターゲットによって必要な間取りや設備は大きく異なります。2023年の全国賃貸住宅新聞の調査では、賃貸物件での必須設備ランキングで、次のような結果が出ています。

ランキングに上がった設備はもはやあって当たり前の設備のため、網羅する必要があります。これに加えて、都心部から離れれば駐車場を備えたり、ファミリー層ではお風呂の追い焚き機能やシステムキッチンの有無を重視する傾向があります。

アパート経営の際には、資金計画を立ててシミュレーションを行うことが大切です。アパートの建築費用は前述のとおり、構造や坪数などによって異なります。しかし、アパート建築には建築費用以外にも次のような費用がかかります。

• 設計費
• 現況測量費
• 地盤調査費用
• 水道分担金
• 税金
• 保険料
• 融資手数料

この他にも、門やフェンスの設置、アスファルトの舗装、植栽などの外構工事費用も土地が広いほど高額です。借入に頼りすぎると家賃収入のほとんどを返済に充てることになり、自己資金を投入しすぎると手元の資金が少なくなります。事前に収支をシミュレーションし、無理のない資金計画を立てましょう。

アパートの家賃を設定するには次の3つの方法があります。

• 賃貸事例比較法
• 積算法
• 収益分析法

それぞれ分かりやすく解説します。

<賃貸事例比較法>
賃貸事例比較法とは、立地・築年数・構造・間取り・階数・設備などの点で似ている賃貸物件の家賃を比較して、自身のアパートの家賃を決める方法です。アパートの家賃設定の際は、この方法がもっとも多く使われます。

<積算法>
積算法とは、次の計算式を使って積算賃料を算出する方法です。

積算賃料＝基礎価格（物件の時価）×期待利回り＋必要諸経費

必要経費には次のようなものが含まれます。

• 減価償却費
• 維持管理費
• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料
• 空室などによる損失相当額など

あらかじめ期待する利回りと必要諸経費を折り込んで家賃設定するため、土地オーナーが損することを回避できます。

<収益分析法>
収益分析法は、居住用のアパートではなく、ホテルや店舗などの事業用物件の家賃設定に用いられる手法です。入居する企業や事業主が、どのくらいの収益を生み出せるかに着目して賃料を設定します。収益分析法で算出される家賃は、収益賃料と呼びます。

アパート経営を行うなら、家賃設定は少しでも高くしたいものです。そのためには、入居者のニーズに合った設備や間取りを計画したり、適切な修繕が欠かせません。そのうえで、さらに家賃設定を少し高めに設定するテクニックは次の5つです。

• 敷金・礼金なしのゼロゼロ物件にする
• フリーレントを設ける
• 人気の設備を導入する
• リフォームする
• 家具・家電付き物件にする

敷金・礼金なしや、フリーレント期間を設けると、入居者にとって初期費用の負担が少なくなるため、多少家賃が高くても引越しやすくなります。入居づけがしやすくなるうえ、高めの家賃が続くため、土地オーナーの損失も少なくすみます。

一方で、初期費用が払えず、今後家賃を滞納する可能性がある人も入居する可能性もあるため、入居時の審査がとても重要です。

また、人気の設備や家具・家電を導入したり、リフォームを行うなど、設備投資することで家賃を高めに設定できます。例えば、ブロックキッチンをシステムキッチンに取り替えることで、家賃が3,000円ほど高くても入居が決まりやすいというアンケート結果もあります。

賃貸アパート経営は、急激な値上がりなどはしませんが堅実に家賃収入を得られる方法です。しかし、不動産投資であるためリスクもあります。アパート経営におけるリスクと対策をまずは一覧で見てみましょう。

リスクの種類と対応策について、以下で詳しく解説します。

ひと口に空室リスクといっても、主に次の3つのような原因があります。

• 立地が原因のもの
• 老朽化が原因のもの
• アパートが増えすぎたことが原因のもの

アパート経営の空室リスクのうち、もっとも大きな要因は立地によるものです。特定の企業や学校が移転したことにより、一気に需要が減ってしまうこともあります。築数十年の物件よりも新築の方が好まれますが、駅から徒歩5分以内など立地が良い場合は空室リスクを軽減できます。

また、立地が多少劣っても、差別化によって人気のアパートとなるケースもあります。DIY可、ガレージハウスにする、共用部にワークスペースを作るなど、アイデア次第で空室リスクを減らせるでしょう。

老朽化や災害などにより、建物が汚損や破損するリスクもあります。いずれにしても、老朽化しにくく、災害にも強い品質の高い施工会社に建築の依頼をするのがおすすめです。また、日本では築古よりも新築の物件の方が好まれるため、定期的な修繕やメンテナンスを行いましょう。

日本は台風や地震などの災害が多い国であるため、損害保険への加入が必須です。一般的な火災保険では地震による火災は対象外であるなど、適用されないケースもあるため、内容をよく確認してください。

また、建築前に次の点をよく確認しておくと、少しでも災害リスクを避けられます。

• ハザードマップを確認し、リスクの程度を理解する
• 必要なら地盤改良する

いざという時に焦らないように、リスクに備えておきましょう。

入居者トラブルが起きるリスクを軽減するには、実績が豊富な管理会社に管理を依頼することが大切です。

入居者トラブルには、次のようなものがあります。

• 騒音などによる近隣トラブル
• 部屋の汚損・破損
• ペット不可の物件でペットを飼う
• 夜逃げ
• 契約人以外が同居している

このような入居者トラブルを防ぐには、入居前の審査で信頼できる人かどうかをしっかり審査してもらわなければなりません。そのため、適切な管理会社選びが重要です。

アパート経営では、次のような時にローン返済が厳しくなるリスクがあります。

• 想定よりも空室が増える
• 家賃が下落する
• 借入金の金利上昇により返済額が増える

最初のシミュレーションの時点で、現実的な空室率や家賃下落率を見込んでおく、自己資金の割合を増やして借入額を多くしすぎないなど、長期的な目線で考えておくことが大切です。

また、自己資金に余裕を持っておけば、しばらく空室が増えてしまっても返済を続けられます。ローンを固定金利で組む部分を多くすることなども、金利上昇リスクの軽減になります。

20年先を見据えた土地活用ロードマップでさまざまなリスクと解決策が丸わかり！あなたにぴったりの土地活用術が分かる資料もご用意いたしました。ぜひダウンロードしてアパート経営の計画にご活用ください。

ここまでアパート経営のメリットやリスク、回避の方法を学んできましたが、実際にアパート建築をどの会社に依頼すれば良いのでしょうか。アパート建築を依頼できる会社は次のとおりです。

• 工務店
• ハウスメーカー
• 建築会社
• 設計会社

それぞれ特徴が異なるため、ここではアパート建築を依頼する会社の選び方を解説します。

アパートの建築会社を選ぶ際は、アフターサービスが充実しているかどうかも重要なポイントです。住宅品質確保促進法で定められた瑕疵担保責任とは別に、会社独自で行っている補償やサポートを受けられると施工後も安心できます。

具体的には、施工後に起きうる欠陥は次のようなものがあります。

• 壁紙のはがれ
• 雨漏り
• シロアリ被害

事前に定められた期間内に起きた上記のような欠陥を、無償で修理してくれるなどのサポートが受けられるかどうかは大切なポイントです。

入居希望者が絶えないアパート運営をするには、差別化が欠かせません。そんななか、今注目されているのがガレージハウスです。

インナーガレージとも呼ばれるガレージハウスとは、1階にガレージ、2階に住居スペースが設計された家のことです。ガレージには大切な車を停められるのはもちろん、DIYや創作を楽しむスペースとして活用したり、トレーニングスペースとして活用したりと、多くの使い方があります。

持ち家のイメージが強いガレージハウスを、賃貸経営しているのがプレミアムガレージハウス。プレミアムガレージハウスは、賃貸アパートでも趣味を存分に楽しみたいと考える方からの入居希望が絶えません。入居率が高いだけでなく入居待ち多いため、安定経営を目指せます。

少し都心から離れていても、ベッドタウンとなるようなアクセスの良いIC付近などは人気のエリアです。また自動車が必須なエリアではガレージが重宝します。その他にも、ガレージハウスなら収納のスペースとして活用したり、趣味部屋として、仲間と集まる場所としてなど多種多様な使い方が可能です。

アパート経営以外の新しい土地活用の方法として、「空中店舗」を活用する方法があります。空中店舗とは、ビルの2階以上に出店する店舗のことを指し、借り手にとっては1階に位置する路面店に比べて賃料が安いなどのメリットがあります。
フィル・カンパニーが考案する空中店舗「フィル・パーク」では、1階をコインパーキングなどの駐車場として活用しながら、2階以上の空間を空中店舗としてテナント誘致する効率的な土地活用を提供しています。

全国各地で増えている空き地や空き家などの遊休地を、その地域にとって必要な施設に生まれ変わらせることで、街の活気を取り戻すことも可能です。空中店舗「フィル・パーク」は、地域貢献しながら、駐車場の賃料と空中店舗のテナント料によって高利回りを実現できる、新しい土地活用の方法です。ここでは、空中店舗「フィル・パーク」の土地活用事例をご紹介します。

エリアによっては、アパート経営ではなく駐車場を備えたテナントビルとして空中店舗が有効なケースもあります。駐車場が少なく客足が遠のいた駅前エリアでは、これを機に駅前の活気が戻り、まちづくりに一役買うこともあります。
アパート経営以外にも幅広い土地活用方法を知りたい方は、お気軽にご相談ください。