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2024.07.19 アパート・マンション経営土地活用

【2024年6月更新】アパート建築費用の相場は?建設会社はどう調べる?賃貸アパート経営のお金の話

この記事の監修者
垣内 典之一級建築士垣内 典之

不動産投資を目的とするアパートの建設を検討する際、かかる費用や依頼する建設会社の見極め方など、さまざまなことを知る必要があります。

アパートの建設には高額の予算が必要となるほか、ローンの申請や事業計画書の作成など多くの手順を踏まなければなりませんが、知識を身に付けることでスムーズに進められます。

また、知識を身に付ければ全体像を俯瞰して見られるようになるため、万が一の時に正しい判断が可能です。
本記事では、アパート建設にかかる費用相場や資金の調達方法、建設会社の選び方をご紹介します。

アパート建設の建築費用の相場

アパートの建設費用の相場は、地域、構造、規模によって変わります。
とくに構造や坪数は、何が良いというわけではなく、建設予定地の需要によって変わるため、あらかじめ周辺の調査が必要です。

ここでは、それぞれの建設費用の相場をご紹介します。

構造別で見るアパート建築費用の坪単価相場

構造別の坪単価の相場は以下のとおりです。

  • 木造:77 万~100 万円
  • 軽量鉄骨造:80万~100 万円
  • 重量鉄骨造:90 万~120 万円
  • 鉄筋コンクリート造:90万~120万円

坪単価相場がもっとも低いのが木造で、77万円から建てることができます。
一方で、木造と比較して法定耐用年数が長く、断熱性や耐震性に優れている重要鉄骨造や鉄筋コンクリート造は90万円からとなり、100坪のアパートを建設すれば1,300万円の差が生まれます。

日本住宅総合センターによる調査で、三大都市圏でアパートをはじめとする賃貸住宅を経営しているオーナー300人を対象にアンケートをしたところ、鉄骨造が42%ともっとも多く、次いで木造、鉄筋コンクリート造の結果になりました。

構造別 アパート建築費用の坪単価相場のグラフ

地域別で見るアパート建築費用の坪単価相場

次に、地域別の坪単価相場を見ていきましょう。
五大都市を持つ都道府県の2023年時点での相場は以下のとおりです。

  • 北海道:59.50万円
  • 東京都:115.70万円
  • 愛知県:82.64万円
  • 大阪府:79.33万円
  • 福岡県:72.72万円

全国平均は82.64万円もっとも坪単価が低いのは北海道で、もっとも坪単価が高いのは東京都です。

人口が多い都市圏は坪単価の相場が高めになっています。
人口が多い都市は人口が少ない地方と比較して賃貸住宅の需要が高くなるため、坪単価も高くなる傾向にあります。
他にも、都市部のように建物と建物の間にゆとりがない都心部での工事は、周囲への防音対策や建築材料などの資材搬入のためのコストが上乗せされるため、坪単価が高くなりがちです。

坪数別で見るアパート建築費用の相場一覧

続いて、坪数別の相場を見ていきましょう。
30、50、80、100坪の構造別の相場は以下のとおりです。

延べ床面積 木造 軽量鉄骨造 重量鉄骨造 鉄筋コンクリート造
30坪 2,310~3,000万円 2,400~3,000万円 2,700~3,600万円 2,700~3,600万円
50坪 3,850~5,000万円 4,000~5,000万円 4,500~6,000万円 4,500~6,000万円
80坪 6,160~8,000万円 6,400~8,000万円 7,200~9,600万円 7,200~9,600万円
100坪 7,700万~1億円 8,000万~1億円 9,000万~1億2,000万円 9,000万~1億2,000万円

構造別の相場の章でも記述したとおり、木造がもっとも相場が低く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は相場が高くなります。

少しでも費用を抑えたい場合は、複数の建築会社に相見積もりを依頼するか、大手ハウスメーカーへの依頼を検討しましょう。
まず、複数の建築会社に相見積もりを依頼すれば、予算に合った建築会社に出会える可能性を高められます。また、相見積もりは実際の土地を現地調査した上で概算を算出するため、より正確な費用を知ることができます。

アパート建設にかかる費用の内訳

アパートの建設にかかる費用は建物本体にかかる費用だけではありません。建物本体以外の部分にかかる費用や、アパート経営していくにあたって必要になる費用も知っておく必要があります。

ここでは、アパートの建設にかかる費用の内訳を解説します。

本体工事費(本体価格)

本体工事費は、建物本体にかかる価格を指します。

どこまでを本体工事費に含めるかは建築会社によって異なるため、見積もりの際に確認をしましょう。電気工事や空調工事などの工事が建築会社によって取り扱いが変わるため、注意が必要です。

一般的には以下の項目が本体工事費として扱われます。

  • 建物の基礎
  • 建物の躯体
  • 内外装
  • キッチン
  • トイレ
  • 浴室
  • 人件費

本体工事費はアパート建設にかかるすべての費用の70〜80%程度が目安とされています。予算が2,000万円なら1,400〜1,600万円、5,000万円なら3,500〜4,000万円が本体工事費としてかけられる目安です。

付帯工事費(別途工事費)

付帯工事費とは、本体工事費以外の工事で別途かかる工事費のことです。
具体的には次の工事が該当します。

  • 駐車場
  • 外構工事
  • 地盤改良工事
  • 造成工事
  • 整地工事
  • 上下水道引込工事
  • ガス埋設管の引き込み工事
  • メーター設置費用
  • 仮設工事

付帯工事費は、本体工事費の20%が目安とされています。2,000万円なら400万円、5,000万円なら1,000万円が付帯工事費としてかけられる目安です。

注意点として、上下水道やガスの埋設管の引き込み工事は自己負担になります。引き込む距離が長いと工事費用が増えてしまうため、あらかじめ物件を建設する土地の周辺環境をチェックしておきましょう。

諸費用

諸費用とは、本体工事と付帯工事以外で必要となる経費のことです。
アパートを経営するためにかかる税金などが含まれ、具体的には次の費用が該当します。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 水道分担金
  • 設計費
  • 現況測量費
  • 地盤調査費
  • 損害保険料
  • アパートローンの融資手数料

不動産取得税とは、不動産を取得した段階でかかる税金です。支払いはアパートの建設後の一度きりですが、忘れないようにあらかじめ予算に含めて把握しておきましょう。

登録免許税は新しく建てられたアパートを登記するためにかかる税金です。

印紙税は、契約書などの文書に課税される税金です。印紙税法に基づいて算出・課税されます。

諸費用は、本体工事費の10%が目安とされています。2,000万円なら200万円、5,000万円なら500万円が諸費用としてかけられる目安です。

上記の費用に加えて新築の場合は消費税が別途かかるため、諸費用に含めて一緒に計算しましょう。

設計費

設計費とはアパートの設計を依頼した時にかかる費用のことで、発注方式によって異なります。

【設計施工一括方式】
設計施工一括方式は、設計から施工までを同一の建設会社が管理します。そのため、コスト削減が図れることと、意思疎通がしやすいことが大きなメリットです。

一方で、設計図面を規格化してコスト削減を実現していることが多く、真新しいアパートやデザイナーズマンションの建設をイメージしている方にとっては不向きな方式です。
デザインの差別化を狙う場合はデメリットとなるでしょう。

【設計施工分離方式】
設計施工分離方式は、設計と施工を別の建設会社が担当する方式です。

それぞれが専門分野を担当するため、設計であればデザインの柔軟性が高いというメリットがあります。設計図面が規格化されていることが少なく、オーナーの要望をもとに設計していくため、デザインが特徴的なアパートを建設したい場合におすすめです。

一方で、別の建設会社に依頼するため、設計変更による調整にコストと時間がかかりやすい点がデメリットです。

それぞれにメリットとデメリットがありますが、設計施工一括方式は費用を抑えられる大きなメリットがあるため、費用を少しでも抑えたい場合は一括方式がおすすめです。

【建設予算別】建てられるアパートの規模

アパートは予算に応じて建てられる規模が変わります。

例えば、予算が2,000万円の場合は一人暮らしを想定した1Kが木造2階建てで4戸ほど建築できます。予算が8,000万円あれば軽量鉄骨造で3階建ての規模のアパートが建築可能です。

このように、予算によって建てられる規模が変わるため、現在の予算からどんなアパートを建てるかを検討するか、予算を増やして規模の大きいアパートを建てるかを検討していきましょう。

予算2,000万円で建てられるアパート

予算2,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数:およそ14坪
間取り:1K
構造:木造2階建て
戸数:4戸

この規模のアパートは、一人暮らしや学生向けの物件として運用するのがおすすめです。
コンパクトな敷地の中に1Kの間取りを4戸設けることで、狭い中でも効率的に空間を使えます。
土地が狭い場合は階数を増やすことで戸数を増やすことが可能です。

予算3,000万円で建てられるアパート

予算3,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数:およそ20坪
間取り:1R
構造:木造2階建て
戸数:6戸

これくらいの規模の物件は、大学生や単身者をターゲットにできます。一人暮らしを前提としているため、郊外より都心部で駅から近い場所にあると需要が高まります。エリアや交通の便を加味すれば、安定した収益が見込めます。

予算5,000万円で建てられるアパート

予算5,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数:およそ40坪
間取り:1K
構造:木造3階建て

上記のような規模で、ワンフロア3〜4戸、2〜3階建てで建築可能です。
予算が5,000万円でも、高価な設備を採用したり備品にこだわると、予算がオーバーして戸数を減らさなければならない可能性が出てきてしまうため、費用の計算は綿密に行いましょう。

予算8,000万円で建てられるアパート

予算8,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数:およそ50坪
間取り:1R
構造:軽量鉄骨造3階建て
戸数:9戸

予算が8,000万円を超えると、軽量鉄骨造で3階建ての規模の物件が建築可能です。一戸あたりの床面積も大きくできるため、住人が快適に暮らせることにもつながります。
また、戸数を減らして、2DKや2LDKへの変更も可能です。

このように、予算と土地があればアパートを建設して経営することが可能です。
現在、土地活用についてお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

アパート建設における費用計画と資金調達方法

アパートの建設にはあらかじめ十分な費用計画と資金調達が重要です。

通常、資金は自己資金とアパートローンで支払いますが、必要資金やローンの組み方などが疑問点となるでしょう。とくにローンは事前審査があるため、きちんと内容を把握して審査に通るための準備が必要です。

ここでは、必要な自己資金やアパートローンのルールをご紹介します。

必要な自己資金の割合

自己資金の割合の目安は、建築費用の10〜30%とされています。残りの費用の支払いは、一般的にアパートローンを利用して返済していくことになります。

アパートローンには審査が必要となりますが、自己資金の額が高いほど返済能力の証明となるため、自己資金はできるだけ用意しておくのがおすすめです。

アパートローンとは?

アパートローンとは、収益を得ることを目的に建築や購入されたアパートに対して組むローンです。

審査基準は資産や職業、年収などがあり、多くの要素をもとに判断されます。
また、アパートローンの審査では、収益を上げられるかどうかが重要となるため、事業計画書の提出が求められます。
建物の概要や初期費用、自分自身の資産や職業、年収などを詳細に記載し、審査に臨みましょう。

融資の対象

アパートローンの融資の対象となるのは、収益を得ることを目的に建築・購入されたアパートです。ローンの限度額は申請者の年収の10倍程度とされています。

しかし、年収が300万円の場合は返済に対する信頼を得にくいため、自己資金の割合を増やすことで与信を証明する必要があります。

借入額は対策すれば引き上げが可能で、できるだけ多くの融資を受けたい場合は以下を実践してみましょう。

  • 企業に長く勤めて安定性を証明する
  • 経営の計画を見直す

これらはローン返済の信頼度に関わり、審査通過のために良い影響を与えます。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンと住宅ローンのそれぞれの内容から解説していきましょう。

アパートローンは、収益を目的とした不動産の建築や購入の際に利用するローンです。返済期間は長期間に設定できますが、物件の法定耐用年数やローン完済時の年齢で決定されます。

一方で、住宅ローンは自己居住用の住宅の購入やリフォームの際に利用するローンです。収益を目的とした物件のローンとしての利用はできません。

両者は金利と返済期間に違いがあります。
金利タイプによって異なりますが、住宅ローンよりもアパートローンの方が金利が高い傾向にあります。また、返済期間はどちらも通常15〜35年で設定できますが、アパートローンは審査の際に物件の収益性も審査の対象です。

アパートローンを借りる時の注意点

アパートローンには次の注意点があります。

  • 具体的な経営計画を立てる
  • すでに住宅ローンを利用していると限度額が減る
  • ローンで支払えない費用があるため自己資金から支払う

アパートローンを借りる際は、返済能力があることを証明しなければなりません。そのために、物件の収益に対する具体的な経営計画を立てて事業計画書に落とし込みましょう。

また現在、住宅ローンを利用している場合は、より多くの返済額を支払う必要があるため、アパートローンの審査が厳しくなる可能性があります。両立させるために自己資金を増やすか、別の資金調達方法で準備しましょう。

そして、アパートローンは物件の引き渡しの際から実行されることが一般的であるため、不動産取得税や不動産登記費用、印紙税などは自己資金から支払わなければなりません。

アパートローンにはこのような注意点があるため、あらかじめ必要な準備をしておきましょう。

アパートローンの返済期間や方法

アパートローンを利用する際に、返済期間や返済方法を決定します。返済期間は建物の法定耐用年数や完済時の年齢を加味して決めます。また、返済方法は金利タイプや返済方式の知識を持っておくことが重要です。これらを詳しく解説します。

返済期間

アパートローンの返済は、次の2項目を参考にして決められます。

  • 建物の法定耐用年数
  • ローン完済時の年齢

法定耐用年数とは、法律によって定められている建物の使用可能期間のことです。構造によって異なり、耐用年数が長いほど、建物の資産価値が高いことを意味します。

建物構造 法定耐用年数
木造 22年
骨格材の厚みが3mm以下の鉄骨造 19年
骨格材の厚みが3mm超4mm以下の鉄骨造 27年
骨格材の厚みが4mm超の鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

そして、ローン完済時の年齢も考慮されます。定年退職後は収入が減少する可能性があり、完済時の年齢が高齢になるほど、生活費や医療費も一緒に検討していく必要があります。アパートローンは、完済時の年齢が70〜80歳くらいになるように設定するのが一般的です。

ローン完済時の年齢が高齢になる可能性が高い場合は、団体信用保険への加入がおすすめです。通称、団信とも呼ばれるこの保険は、契約者が死亡した際に支払われる保険金によって残債の返済が行われます。

金利のタイプ

金利とは、ローンを利用する際に借入額に対して課される利息のことです。借入額に対して一定の割合で課され、ローン返済と一緒に支払っていく費用となります。
金利のタイプには、固定金利変動金利の2種類があります。

【固定金利】
ローン契約期間中の金利が一定期間変わらないタイプです。金利が固定されているため、毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい点がメリットです。
また、経済情勢の変化で金利が上昇した場合でも、一度契約したローンに対する金利額は変わらないため、リスクが回避できます。

【変動金利】
金利が定期的に見直されて額が変動するタイプです。一見デメリットに感じますが、固定金利と比べて、初期の金利が低く設定されています。とはいえ、返済額が変動するため上昇するリスクが十分にあり、返済計画が崩れる可能性があるため注意が必要です。

どちらの金利タイプを選ぶ場合でも、金融機関によって金利額が異なります。いくつかを比較検討した上で決定しましょう。

返済方法

アパートローンの返済方法は、元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類があります。

【元利均等返済方式】
毎月の返済額が一定の返済方式です。そのため、返済計画が立てやすい点が特徴です。

この返済方式では、元金と利息を一緒に返済していくため、初期段階の支払いのほとんどは利息が占めます。元金にあたる部分の支払いが遅くなるため、トータルで見ると元金均等返済方式よりも支払額が高くなるデメリットがあります

【元金均等返済方式】
毎月決まった金額の元金と、残高に対して課される利息を支払う返済方式です。元金が減るほど残高も少なくなるため、利息額が徐々に減っていきます。返済するほど支払額が減少する点がメリットです。

アパートローンの審査基準

アパートローンの審査基準は、物件の収益性や申請する本人の属性、物件の担保価値があります。ローン会社は、申請者が滞りなく返済できるかの与信をチェックします。ポイントを押さえておくことで自信を持って審査に望めるでしょう。一つずつ詳しくご紹介します。

物件の収益性

アパートローンの審査では、物件の収益性が非常に重要な審査基準となります。ローンの返済は住人から毎月支払われる家賃から行われるため、物件が安定した収益を上げられるかが重要です。
この収益性の証明となるのが、審査時に必要となる事業計画書です。事業計画書には次の内容を記載します。

  • 申請者の資産状況
  • 物件の概要
  • 物件の種類
  • 自己資金
  • 予想される収益額 など

上記の内容を含めた事業計画書を作成すれば、金融機関に物件の収益性をアピールできます。事業計画書が不十分である場合、アパートローンの審査の通過が難しくなります。事前にしっかりと準備しましょう。

本人の属性

物件の情報だけでなく、申請者本人の属性も審査基準となります。次のポイントがチェックされます。

資産 多くの資産を持つほど、返済能力として評価される。
職業 安定した職業に就いていることが、安定した収入を得ていることの証明になる。
勤務先・勤続年数 勤続年数が長いほど、収入が安定しているとみなされる。
年収 ローン返済のための十分な年収を得ているかをチェックする。
家族構成 扶養家族が多いほど生活費の負担が大きくなるため、返済能力が評価されにくい。一方で、扶養家族も働いていれば、評価されやすい。
現在の住まいの種類 住宅ローンを返済している場合は実績として評価される。賃貸の場合でも、支払いを遅延していなければ返済能力として評価される。
経歴 安定した経歴が信頼性を高める要素となる。
各種税金の支払額・支払い状況 税金の支払いを滞りなく行っていることが、管理能力として評価される。

これらに加えて、アパートの経営経験がある場合は積極的にアピールしましょう。実績として評価されるため、審査で有利に働きます。

物件の担保価値

物件の担保価値も、審査基準の一つです。担保価値とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が該当物件を売却して残高の返済を行えるほどの価値があるかです。十分な担保価値がないとローンとしてお金を貸す意味がなくなってしまうため、重要な評価基準となります。

評価基準となる代表的な要には以下の2つがあります。

  • 物件の立地
  • 周辺地域のニーズ

物件の立地とは、最寄駅に近いかどうかや、交通の便が良いかなどを指します。立地が良いエリアにあれば、ある程度の需要が見込まれるため、担保価値が高く評価されます。

一方で、需要の少ないエリアや人口が少ないエリアでは、売却が困難です。そのため、担保価値が評価されにくい傾向にあります。

そして、周辺地域のニーズも影響を与えます。例えば、大学の近くのエリアでファミリー層向けの物件があっても需要は少ないでしょう。この場合は1Kや1Rの一人暮らしの学生向けの物件の方が需要が高いと予想されます。

このように、周辺地域のニーズも、担保価値に影響を与えます。

賃貸アパート経営の収支イメージ

アパートの経営で重要となるのが、収支計算です。
収入と支出のバランスを取ることが非常に重要で、収益性を上げながら経営のコストを管理すれば、安定した経営につながります。

アパート経営の利回り

収支計算では、投資した金額に対する利益の割合を指す「利回り」が重要です。利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があり、物件の収益性を表す指標となります。

利回りの計算方法

「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」のそれぞれの計算方法は以下のとおりです。

【表面利回り】

年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、物件購入価格が1,000万円で、年間の家賃収入が100万円の場合、表面利回りは10%となります。この計算では経費を考慮しないため、正確な利回りではありません。実際の利回りよりもやや高めの数値が算出されることを念頭においておきましょう。

年間の家賃収入は、空室によるリスクも加味して計算します。不動産会社やメディアではこの方法で算出されるケースが多くあります。

【実質利回り】

(年間の家賃収入 - 年間経費)÷(物件購入価格 + 取得時の諸経費)× 100

例えば、物件購入価格が1,000万円、取得時の諸経費が100万円、年間の家賃収入が100万円、年間経費が20万円の場合、実質利回りは7.27%となります。

この計算では諸経費を考慮しているため、表面利回りよりも正確な利回りを把握できます。

【想定利回り】

空室0の場合の年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

想定利回りは、物件が満室の場合を想定して計算します。空室がまったくないベストな状況での収益性を把握できます。

例えば、物件の購入価格が1,000万円で、満室の場合の年間の家賃収入が120万円の場合、想定利回りは12%です。空室を考慮しないため、アパート経営では良い利回りとして算出されます。

必要な経費

アパート経営に必要な経費は、大きく分けて初期費用と維持管理費用に分けられます。

初期費用とは、アパートの経営を始めるために必要な費用のことで、初期段階で発生します。アパートの建設費用はもちろん、経営を始めるために必要な費用も初期費用にあたります。

維持管理費とは、アパートの経営を続けるために必要となる費用のことです。アパート本体の価値を維持するためのメンテナンスや、住人が快適に住み続けるための修繕費などが該当します。

初期費用 土地代、建築費、不動産取得税、登録免許税、ローン手数料など
維持管理費用 管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税、水道光熱費など

賃貸アパート経営の収支は、利回りや経費を意識することが重要です。
アパートの経営に興味がある方や、土地活用に興味があるけど何から始めたら良いかわからないという方は、ぜひ一度ご相談ください。

建設会社の選び方

アパートを建設する建設会社は、そのあとの経営に影響する可能性があるため、慎重に選ぶ必要があります。ここでは、適切な建設会社を選ぶ3つのポイントを解説します。

適切な建設会社を選ぶ3つのポイント

適切な建設会社を選ぶためには、「希望の建築構造が得意かどうか」「信頼できる会社かどうか」「建築費についての選択肢があるかどうか」を見極める必要があります。
一つずつを理解して、後悔のない建設会社選びを行いましょう。

希望の建築構造が得意かどうか

まず、希望する建築構造を得意としているかが重要です。アパートでよくある構造は、木造や鉄骨造などがあげられます。

木造はコストが低いですが、耐久性や防音性への配慮が必要です。一方で鉄骨造や鉄筋コンクリート造は耐震性に優れていますが、木造と比べてコストがかかる傾向にあります。

このように、構造によって作り方が異なります。さらに、建設会社によっては初めから取り扱っていない場合もあるため、あらかじめ希望の構造を具体的に決めておき、得意としている建設会社をチェックしましょう。

信頼できる会社かどうか

信頼できる建設会社かどうかも重要です。アパート建設は長期に渡るため、意思疎通がきちんとできる会社に依頼しましょう。また、建設後に瑕疵が出てきてしまっては、経営が困難になります。このような事態を防ぐために、会社の公式サイトや口コミをチェックして信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

また、資金繰りができていない会社や倒産のリスクがある会社は避けるべきですが、必ずしも大手の建設会社が良いわけでもありません。

公式サイトに掲載されている設立年度や資本金、実績、資本力を確認し、できれば実際に依頼した経験のある人に意見を求めるのも重要な手がかりとなります。

建築費についての選択肢があるかどうか

アパートの建設は大きな買い物であるため、本体価格や設備費などの詳しい説明があるかどうかや、具体的に提案してもらえる会社を選びましょう。
会社の利益よりもオーナーがより良い選択をすることを重視してくれる会社を選ぶべきです。

オーナー自身の考え方に耳をかたむけたり、他の会社と比較しても嫌な顔をせず聞き入れてくれたりする会社を選びましょう。

また、見積もりの内容を詳細に説明してくれるかどうかも重要です。見積もりの内容は会社ごとで多少の違いがあり、どこまでの費用を見積もり金額に含んでいるかや、余分な費用をオーナーに黙って含めていないかをチェックする必要があります。
納得のいく形で契約ができるように、費用に関して選択肢がある会社かどうかを見極めましょう。

アパート経営を始める前に、まずは持っている土地のベストな活用方法を探ってみましょう。
アパート経営が気になる方はもちろん、まずはプロの意見を聞きたい方、利回りが高い土地活用を知りたい方はぜひご相談ください。

アパート経営以外でニーズの高い土地活用とは?

アパート経営以外にも、土地を活用した経営方法があります。ここでは、ガレージハウス、駐車場経営をご紹介します。

ガレージハウス

ガレージハウスとは、車庫と住居スペースが一体となっている建物を指します。
ビルトインガレージと呼ばれる形式で、戸建てのものやアパートのように住戸が連なったものがあります。

一般的なアパート経営とは異なり、車を所有する人がターゲットとなるため、駅から離れたエリアでも十分な需要が見込める点がメリットです。
また、そもそもガレージ付き物件が少ないため、多少賃料が高くても入居してもらえます。

一方で、アパートのように小さな部屋を詰め込んで多くの戸数で稼働させるのではなく、一戸一戸が大きくトータルの戸数は少なくなるため、投資効率が低いデメリットもあります。

賃料との価格設定と同時稼働量のバランスが良くなるように調整するのが、ガレージハウス経営の肝となります。

実際にガレージハウスは駅から離れている場所で建設されており、車好きの方が入居しています。

【プレミアムガレージハウス木更津南IC】

プレミアムガレージハウス木更津南IC外観イメージ

【プレミアムガレージハウス四條畷市岡山『Hiro・shih tzu 忍ケ丘』】

プレミアムガレージハウス四條畷市岡山『Hiro・shih tzu 忍ケ丘』外観イメージ

駐車場経営

駐車場は、駅の近くや交通量の多い場所で多くの需要が期待できます。早朝料金や深夜料金など、時間帯ごとに料金を設定できるため、工夫次第で収益が期待できます。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

【月極駐車場】
月極駐車場は、一ヶ月単位で利用者と契約するタイプの駐車場です。「駐車可能な台数 × 月額料金」で収入の上限が計算できます。
また、契約者は毎月一定の代金を支払うため、契約者がいる限り収益が得られる点がメリットです。

【コインパーキング】
コインパーキングは、契約不要で駐車時間分の料金を支払えば誰でも使用できるタイプの駐車場です。
稼働率が高いほど収益を上げられるため、車通りの多い場所や駅前のエリアがおすすめですが、競合が多いため、料金設定や使い勝手で差別化を図る必要があります。

駐車場の経営方式には、自主管理方式や管理委託方式、一括借り上げ方式があります。

【自主管理方式】
自主管理方式は、管理会社を介さずにすべて自分で管理を行う方式です。機械の導入から運営、集金、清掃まですべてを行う必要があるため、自分のやり方で好きなように行えるメリットはありますが、莫大な手間がかかります。
しかし、手数料などの費用がないため、収益がすべて自分のものになる点が大きな魅力です。

【管理委託方式】
管理委託方式は、管理会社に運営を依頼する方式です。運営に関わるすべてをお任せするのではなく、管理作業にかかる部分のみを依頼します。
管理料の支払いが必要ですが、遠方に土地を持つ場合や管理する時間がない場合におすすめの方式です。

【一括借り上げ方式】
一括借り上げ方式は、土地を管理会社に貸して代わりに運営してもらい、毎月収益をもらう形式です。
借り上げ台数によって収益が発生するため、安定した収入が得られます。

駐車場の形式は、平面式や自走式、機械式の3つがあります。

【平面式駐車場】
平面式駐車場は、必要な設備が少ないため少額から始められる点が特徴です。コインパーキングにする場合は精算機の導入が必要ですが、運営会社にお任せできるケースもあるため、駐車場経営の中では始めやすい形式です。
駅前の土地を駐車場として活用したことで、毎月の収入が安定した事例があります。

【自走式駐車場】
自走式駐車場は商業施設でよくあるような、走行させて駐車するタイプの駐車場です。出入り口で入出庫の管理を行うため、一台ごとのスペースに精算機がなく止めやすい点が特徴です。

【機械式駐車場】
機械式駐車場は、車を機械に載せて立体的に格納するタイプの駐車場です。機械を導入するためのコストと手間がかかる点と、入出庫に時間がかかる点が注意点ですが、狭い土地でも多くの車が駐車できるメリットがあります。

空中店舗にすれば、さらに収益性も向上

すでに駐車場を経営して収益を得ている場合でも、空中店舗にするとさらに収益性の向上が狙えます。

空中店舗とは駐車場の上にある店舗のことで、1階が駐車場、2階以上が店舗になっている施設が該当します。
現在の駐車場経営による収益に加えて、空中店舗のテナント料が収入として入るため、より多くの収益を上げたい場合におすすめです。

フィル•パークでは、初めての方でも安心して土地活用ができるよう、空中店舗の企画からテナント募集のサポートまでを行っております。駐車場の上の空間を上手く活用したい方は是非お問い合わせください。

この記事の監修者

垣内 典之

株式会社 PROPUP 代表取締役/一級建築士

石川県金沢市出身。千葉大学大学院修了(建築学)。建築設計監理からキャリアをスタート、環境性能に係る設計審査業務、企業不動産(CRE)戦略、ファシリティマネジメント(FM)コンストラクションマネジメント(CM)等を経験。建築・不動産・ITを横断的に繋げ、高次元のプロパティ・マネジメントを実現するべくPROPUPを設立。

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