【2025年5月更新】アパート建築費用の相場は？建設会社はどう調べる？賃貸アパート経営のお金の話

構造別の坪単価の相場は以下のとおりです。

• 木造：80 万～100 万円
• 軽量鉄骨造：90万～120 万円
• 重量鉄骨造：100 万～130 万円
• 鉄筋コンクリート造：110万～150万円

坪単価相場がもっとも低いのが木造で、80万円から建てることができます。
一方で、木造と比較して法定耐用年数が長く、断熱性や耐震性に優れている重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は110万円からとなり、100坪のアパートを建設すれば3,000万円の差が生まれます。

日本住宅総合センターによる調査で、三大都市圏でアパートをはじめとする賃貸住宅を経営しているオーナー300人を対象にアンケートをしたところ、鉄骨造が42%ともっとも多く、次いで木造、鉄筋コンクリート造の結果になりました。

「長屋」と聞くと地方に多い、古い家屋のイメージが強いかもしれませんが、現代でも長屋（テラスハウスとも呼ばれます）建築は根強い人気があります。アパート建築と長屋建築は、何が違うのでしょうか。

まずアパートは、主に鉄骨造や軽量鉄骨造、木造で建てられた2〜3階建ての集合住宅を指し、1棟の中に複数の独立した住戸が縦横に配置されています。各住戸は独立性が高く、玄関、トイレ、風呂、キッチンが専用に設けられており、住戸同士は壁や床・天井で仕切られています。アパートは近代以降、日本の住宅不足を背景に広まった形態であり、都市部や郊外を問わず幅広く見られます。

一方、長屋は伝統的な日本の集合住宅形式で、1棟の建物を複数の世帯で横並びに分割し、それぞれが専用の出入り口を持つ構造が特徴です。一般的には木造ですが軽量鉄骨造のものもあり、住戸同士が壁1枚で隣接する「壁貫通型」が多く、縦に住居を積む形ではないため天井や床を共有しない点でアパートと異なります。長屋は江戸時代から明治・大正期にかけて都市部の庶民住宅として普及し、細長い敷地に沿って住戸が連続する「鰻の寝床」のような間取りが典型的です。

長屋建築はアパート建築に比べて一般的に建築費用が安く済みます。その主な理由は構造と設備の簡素さにあります。長屋は住戸が横に並び壁を共有するため、構造壁や設備配管を効率的にまとめやすく、材料費や施工手間が抑えられます。また共用部（廊下・階段・エレベーターなど）が不要または最小限で済むため、共用施設の建設費と維持管理費も低減します。さらに建築基準法上「長屋」は「共同住宅」より緩やかな規制が適用される場合が多く、防火区画・避難設備のコストも抑えられます。これらの要素により、同規模・同戸数で比べた場合でも総工費を抑えやすいのが長屋建築の特徴です。

長屋建築の中でも、近年人気が出てきている土地活用として「ガレージハウス」という活用方法があります。１階をガレージ、２階を居住空間とする賃貸物件で、普通のアパート・マンション経営と違い特徴的な物件なので差別化が図れ、かつ入居者層は高級車を保有しているような高所得者が多いという魅力があります。

賃貸ガレージハウスについてはアパート経営以外でニーズの高い土地活用とは？の章で詳しく解説していますので、気になる方はぜひご覧ください。

次に、地域別の坪単価相場を見ていきましょう。
五大都市を持つ都道府県の2024年時点での相場は以下のとおりです。

• 北海道：67万円
• 東京都：76万円
• 愛知県：74万円
• 大阪府：74万円
• 福岡県：79万円

全国平均は74万円、もっとも坪単価が低いのは北海道で、もっとも坪単価が高いのは福岡県、ついで東京都です。

※参照｜建築着工統計調査／総務省統計局

人口が多い都市圏は坪単価の相場が高めになっています。
人口が多い都市は人口が少ない地方と比較して賃貸住宅の需要が高くなるため、坪単価も高くなる傾向にあります。
他にも、都市部のように建物と建物の間にゆとりがない都心部での工事は、周囲への防音対策や建築材料などの資材搬入のためのコストが上乗せされるため、坪単価が高くなりがちです。

続いて、坪数別の相場を見ていきましょう。
30、50、80、100坪の構造別の相場は以下のとおりです。

構造別の相場の章でも記述したとおり、木造がもっとも相場が低く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は相場が高くなります。

少しでも費用を抑えたい場合は、複数の建築会社に相見積もりを依頼するか、大手ハウスメーカーへの依頼を検討しましょう。
まず、複数の建築会社に相見積もりを依頼すれば、予算に合った建築会社に出会える可能性を高められます。また、相見積もりは実際の土地を現地調査した上で概算を算出するため、より正確な費用を知ることができます。

本体工事費は、建物本体にかかる価格を指します。

どこまでを本体工事費に含めるかは建築会社によって異なるため、見積もりの際に確認をしましょう。電気工事や空調工事などの工事が建築会社によって取り扱いが変わるため、注意が必要です。

一般的には以下の項目が本体工事費として扱われます。

• 建物の基礎
• 建物の躯体
• 内外装
• キッチン
• トイレ
• 浴室
• 人件費

本体工事費はアパート建設にかかるすべての費用の70〜80％程度が目安とされています。予算が2,000万円なら1,400〜1,600万円、5,000万円なら3,500〜4,000万円が本体工事費としてかけられる目安です。

付帯工事費とは、本体工事費以外の工事で別途かかる工事費のことです。

具体的には次の工事が該当します。

• 駐車場
• 塀
• 外構工事
• 地盤改良工事
• 造成工事
• 整地工事
• 上下水道引込工事
• ガス埋設管の引き込み工事
• メーター設置費用
• 仮設工事

付帯工事費は、本体工事費の20％が目安とされています。2,000万円なら400万円、5,000万円なら1,000万円が付帯工事費としてかけられる目安です。

注意点として、上下水道やガスの埋設管の引き込み工事は自己負担になります。引き込む距離が長いと工事費用が増えてしまうため、あらかじめ物件を建設する土地の周辺環境をチェックしておきましょう。

諸費用とは、本体工事と付帯工事以外で必要となる経費のことです。

アパートを経営するためにかかる税金などが含まれ、具体的には次の費用が該当します。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 水道分担金
• 設計費
• 現況測量費
• 地盤調査費
• 損害保険料
• アパートローンの融資手数料

不動産取得税とは、不動産を取得した段階でかかる税金です。支払いはアパートの建設後の一度きりですが、忘れないようにあらかじめ予算に含めて把握しておきましょう。

登録免許税は新しく建てられたアパートを登記するためにかかる税金です。

印紙税は、契約書などの文書に課税される税金です。印紙税法に基づいて算出・課税されます。

諸費用は、本体工事費の10％が目安とされています。2,000万円なら200万円、5,000万円なら500万円が諸費用としてかけられる目安です。

上記の費用に加えて新築の場合は消費税が別途かかるため、諸費用に含めて一緒に計算しましょう。

設計費とはアパートの設計を依頼した時にかかる費用のことで、発注方式によって異なります。

【設計施工一括方式】
設計施工一括方式は、設計から施工までを同一の建設会社が管理します。そのため、コスト削減が図れることと、意思疎通がしやすいことが大きなメリットです。

一方で、設計図面を規格化してコスト削減を実現していることが多く、真新しいアパートやデザイナーズマンションの建設をイメージしている方にとっては不向きな方式です。
デザインの差別化を狙う場合はデメリットとなるでしょう。

【設計施工分離方式】
設計施工分離方式は、設計と施工を別の建設会社が担当する方式です。

それぞれが専門分野を担当するため、設計であればデザインの柔軟性が高いというメリットがあります。設計図面が規格化されていることが少なく、オーナーの要望をもとに設計していくため、デザインが特徴的なアパートを建設したい場合におすすめです。

一方で、別の建設会社に依頼するため、設計変更による調整にコストと時間がかかりやすい点がデメリットです。

それぞれにメリットとデメリットがありますが、設計施工一括方式は費用を抑えられる大きなメリットがあるため、費用を少しでも抑えたい場合は一括方式がおすすめです。

アパート建築費の支払いは一般的に3〜4回の分割払いで行われます。まず契約時に「契約金（着手金）」として全体の10〜20％程度を支払います。次に基礎工事完了時に「中間金①」、上棟時（建物の骨組み完成時）に「中間金②」として各20〜40％ずつ支払い、最終的に建物完成・引き渡し時に「残金（最終金）」として30〜40％を支払うのが一般的です。

これらのタイミングと割合は工務店やハウスメーカーとの契約条件によって異なるため、契約前に確認が必要です。多くの場合、融資実行と連動する支払いスケジュールが組まれるため、金融機関との連携も重要です。アパートローンを組む場合、竣工前に融資が実行されない場合は、つなぎ融資を使うこともあります。支払い遅延やトラブル防止のためにも契約書で明確に定めることが推奨されます。

なお、建設途中で追加工事や仕様変更が発生した場合は、追加請求が発生することがあります。このような追加請求を避けるためにも、契約前に仕様や工事内容を詳細に確認し、曖昧な部分は書面で明確にしておくことが重要です。一部の建設会社では、追加請求の可能性がある項目を予め明示してくれるところもあるので、見積もり時に確認しておくとよいでしょう。

大きな金額を動かすことになるため、専門家と事前相談しながら建築計画を立てることをおすすめします。

予算2,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ18坪
間取り：1K
構造：木造1階建て
戸数：2戸

この規模のアパートは、一人暮らしや学生向けの物件として運用するのがおすすめです。
コンパクトな敷地の中に1Kの間取りを2戸設けることで、狭い中でも効率的に空間を使えます。
土地が狭い場合は階数を増やすことで戸数を増やすことが可能です。

予算3,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ27坪
間取り：1R
構造：木造2階建て
戸数：2戸

これくらいの規模の物件は、大学生や単身者をターゲットにできます。一人暮らしを前提としているため、郊外より都心部で駅から近い場所にあると需要が高まります。エリアや交通の便を加味すれば、安定した収益が見込めます。

予算4,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。
【条件】
坪数：およそ36坪
間取り：1Rまたは1K
構造：木造2階建て
戸数：4戸

駅近や大学周辺を狙えば単身者需要が高く、安定収益が期待できます。1Kタイプなら賃料単価も上げやすく、空室リスクも低減。2階建ては建築費・管理費を抑えられ、投資効率が良好です。狭小地でも活用しやすく、土地活用としてバランスの取れた選択肢です。

予算5,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ45坪
間取り：1K
構造：木造2階建て
戸数：4戸

上記のような規模で、ワンフロア3〜4戸、2〜3階建てで建築可能です。
予算が5,000万円でも、高価な設備を採用したり備品にこだわると、予算がオーバーして戸数を減らさなければならない可能性が出てきてしまうため、費用の計算は綿密に行いましょう。

予算8,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ73坪
間取り：1R
構造：軽量鉄骨造4階建て
戸数：8戸

予算が8,000万円を超えると、軽量鉄骨造で4階建ての規模の物件が建築可能です。一戸あたりの床面積も大きくできるため、住人が快適に暮らせることにもつながります。
また、戸数を減らして、2DKや2LDKへの変更も可能です。

このように、予算と土地があればアパートを建設して経営することが可能です。
現在、土地活用についてお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

アパート経営以外にも、土地を活用した経営方法があります。ここでは、ガレージハウス、駐車場経営をご紹介します。

ガレージハウスとは、車庫と住居スペースが一体となっている建物を指します。
ビルトインガレージと呼ばれる形式で、戸建てのものやアパートのように住戸が連なったものがあります。
一般的なアパート経営とは異なり、車を所有する人がターゲットとなるため、駅から離れたエリアでも十分な需要が見込める点がメリットです。
また、そもそもガレージ付き物件が少ないため、多少賃料が高くても入居してもらえます。

一方で、アパートのように小さな部屋を詰め込んで多くの戸数で稼働させるのではなく、一戸一戸が大きくトータルの戸数は少なくなるため、投資効率が低いデメリットもあります。
賃料との価格設定と同時稼働量のバランスが良くなるように調整するのが、ガレージハウス経営の肝となります。
実際にガレージハウスは駅から離れている場所で建設されており、車好きの方が入居しています。

プレミアムガレージハウス木更津南IC

プレミアムガレージハウス四條畷市岡山『Hiro・shih tzu 忍ケ丘』

▼賃貸ガレージハウスを経営しているオーナー様のインタビューはこちらから

駐車場は、駅の近くや交通量の多い場所で多くの需要が期待できます。早朝料金や深夜料金など、時間帯ごとに料金を設定できるため、工夫次第で収益が期待できます。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

【月極駐車場】
月極駐車場は、一ヶ月単位で利用者と契約するタイプの駐車場です。「駐車可能な台数 × 月額料金」で収入の上限が計算できます。
また、契約者は毎月一定の代金を支払うため、契約者がいる限り収益が得られる点がメリットです。

【コインパーキング】
コインパーキングは、契約不要で駐車時間分の料金を支払えば誰でも使用できるタイプの駐車場です。
稼働率が高いほど収益を上げられるため、車通りの多い場所や駅前のエリアがおすすめですが、競合が多いため、料金設定や使い勝手で差別化を図る必要があります。
駐車場の経営方式には、自主管理方式や管理委託方式、一括借り上げ方式があります。

【自主管理方式】
自主管理方式は、管理会社を介さずにすべて自分で管理を行う方式です。機械の導入から運営、集金、清掃まですべてを行う必要があるため、自分のやり方で好きなように行えるメリットはありますが、莫大な手間がかかります。
しかし、手数料などの費用がないため、収益がすべて自分のものになる点が大きな魅力です。

【管理委託方式】
管理委託方式は、管理会社に運営を依頼する方式です。運営に関わるすべてをお任せするのではなく、管理作業にかかる部分のみを依頼します。
管理料の支払いが必要ですが、遠方に土地を持つ場合や管理する時間がない場合におすすめの方式です。

【一括借り上げ方式】
一括借り上げ方式は、土地を管理会社に貸して代わりに運営してもらい、毎月収益をもらう形式です。
借り上げ台数によって収益が発生するため、安定した収入が得られます。

駐車場の形式は、平面式や自走式、機械式の3つがあります。

【平面式駐車場】
平面式駐車場は、必要な設備が少ないため少額から始められる点が特徴です。コインパーキングにする場合は精算機の導入が必要ですが、運営会社にお任せできるケースもあるため、駐車場経営の中では始めやすい形式です。
駅前の土地を駐車場として活用したことで、毎月の収入が安定した事例があります。

【自走式駐車場】
自走式駐車場は商業施設でよくあるような、走行させて駐車するタイプの駐車場です。出入り口で入出庫の管理を行うため、一台ごとのスペースに精算機がなく止めやすい点が特徴です。

【機械式駐車場】
機械式駐車場は、車を機械に載せて立体的に格納するタイプの駐車場です。機械を導入するためのコストと手間がかかる点と、入出庫に時間がかかる点が注意点ですが、狭い土地でも多くの車が駐車できるメリットがあります。

すでに駐車場を経営して収益を得ている場合でも、空中店舗にするとさらに収益性の向上が狙えます。

空中店舗とは駐車場の上にある店舗のことで、1階が駐車場、2階以上が店舗になっている施設が該当します。
現在の駐車場経営による収益に加えて、空中店舗のテナント料が収入として入るため、より多くの収益を上げたい場合におすすめです。

フィル・パークでは、初めての方でも安心して土地活用ができるよう、空中店舗の企画からテナント募集のサポートまでを行っております。駐車場の上の空間を上手く活用したい方は是非お問い合わせください。

アパート建築で最も費用に影響するのは「建物の構造」と「間取り設計」です。コストを抑えるにはシンプルな構造・間取りが鉄則です。
まず、構造は木造もしくは軽量鉄骨造の2階建てが最もコスト効率が良好です。3階建て以上や鉄骨・RC構造になると、構造計算や耐震基準も厳しくなりコスト増大します。敷地条件が許す限り、2階建て・総戸数6〜10戸がコスパの良い範囲です。

間取りは1Kや1Rの単身向けが基本。2LDKなど広い間取りは床面積が増え、設備も増えるため費用がかさみます。1K＋ロフトなどは差別化しつつコスト増を抑える有効な手段です。また、間取りパターンを統一すると設計・施工効率が上がりコストダウンにつながります。

建築費の中で見落とされがちなのが設備仕様の過剰です。オーナーとして「良いものを入れたい」という心理は理解できますが、ターゲット層に適した設備を冷静に選ぶことが重要です。
たとえば単身者向け1Kアパートに「浴室乾燥機・床暖房・食洗機」などの高額設備は必要でしょうか。立地や賃料相場に応じて、基本設備（エアコン・モニターホン・温水便座・独立洗面台程度）を充実させれば十分競争力は確保できます。
また、内装材や外壁材も標準仕様で十分な場合が多いです。過剰な高級仕様は建築費を押し上げるだけでなく、修繕・交換費用の負担増にもつながります。「長期的にメンテナンスしやすい・コストがかからない仕様」を心がけましょう。

同じプラン・条件でも建築会社ごとの見積もりには大きな差が出ます。3〜5社から相見積もりを取得し比較検討することをお薦めします。
特に「ハウスメーカー系」と「地元工務店系」で価格帯・提案内容が異なる点に注目しましょう。大手は安心感・サポートが充実しますが価格は割高。地元工務店は価格競争力がありますが施工管理体制や保証内容の確認が必要です。

建築会社によっては、安全な建築物を建てることが第一優先になってしまうケースもあり、オーナー様の投資回収という視点が抜け落ちてしまうこともあります。

土地オーナー様の投資回収の観点で企画からテナント誘致までワンストップでサポートしている企業であれば、投資回収の観点から、建築費を最適価格に調整してくれますのでおすすめです。

また「坪単価だけ」で判断せず、プラン内容・設備・諸経費込みの総額で比較するのが重要。提示されたプランをそのまま受け入れるのではなく「間取り変更」「設備グレード調整」などを相談し最適プランにブラッシュアップすることで無駄のない予算配分が可能になります。

実は「いつ・どこで建てるか」も建築費に大きな影響を与えます。
施工時期は繁忙期（3月・9月）を避けることで施工単価を抑えやすくなります。
また土地条件としては形状がシンプルで地盤改良不要な土地を選ぶことで、基礎工事費用を大きく削減できます。
さらに「道路付け（接道条件）」も影響大です。狭小地や旗竿地は大型重機が入りづらく施工費増につながるため、整形地・接道良好地の方がトータルコストを抑えやすいのです。
既存建物の解体が必要な場合も解体費用が安く済む木造・軽量鉄骨ならコスト負担は軽減されます。土地購入段階から「将来の建築コスト」を意識した選択が肝要です。

『アパート建築費を抑える鍵は「設計の合理化」と「仕様の適正化」です。シンプルな形状と間取りを採用すれば施工性が向上し、無駄な材料や手間が減ります。また、ターゲット層に合った必要十分な設備仕様に絞り込むことも重要です。過剰な高級仕様は初期費用だけでなく維持費も増えます。建築士としては「長期的な維持管理費も含めたトータルコスト視点」を持って土地活用方法を検討することをおすすめします。』

自己資金の割合の目安は、建築費用の10〜30％とされています。残りの費用の支払いは、一般的にアパートローンを利用して返済していくことになります。

アパートローンには審査が必要となりますが、自己資金の額が高いほど返済能力の証明となるため、自己資金はできるだけ用意しておくのがおすすめです。

アパートローンとは、収益を得ることを目的に建築や購入されたアパートに対して組むローンです。

審査基準は資産や職業、年収などがあり、多くの要素をもとに判断されます。
また、アパートローンの審査では、収益を上げられるかどうかが重要となるため、事業計画書の提出が求められます。
建物の概要や初期費用、自分自身の資産や職業、年収などを詳細に記載し、審査に臨みましょう。

事業計画書の作成にあたっては、必要データの正確な入力が重要です。収支予測や返済計画の数値入力に誤りがあると、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。特に財務情報の入力は慎重に行いましょう。金融機関によっては、専用のオンラインシステムでの入力を求められるケースもあります。

アパートローンの融資の対象となるのは、収益を得ることを目的に建築・購入されたアパートです。ローンの限度額は申請者の年収の10倍程度とされています。

しかし、年収が300万円の場合は返済に対する信頼を得にくいため、自己資金の割合を増やすことで与信を証明する必要があります。

借入額は対策すれば引き上げが可能で、できるだけ多くの融資を受けたい場合は以下を実践してみましょう。

• 企業に長く勤めて安定性を証明する
• 経営の計画を見直す

これらはローン返済の信頼度に関わり、審査通過のために良い影響を与えます。

アパートローンと住宅ローンのそれぞれの内容から解説していきましょう。

アパートローンは、収益を目的とした不動産の建築や購入の際に利用するローンです。返済期間は長期間に設定できますが、物件の法定耐用年数やローン完済時の年齢で決定されます。

一方で、住宅ローンは自己居住用の住宅の購入やリフォームの際に利用するローンです。収益を目的とした物件のローンとしての利用はできません。

両者は金利と返済期間に違いがあります。
金利タイプによって異なりますが、住宅ローンよりもアパートローンの方が金利が高い傾向にあります。また、返済期間はどちらも通常15〜35年で設定できますが、アパートローンは審査の際に物件の収益性も審査の対象です。

アパートローンには次の注意点があります。

• 具体的な経営計画を立てる
• すでに住宅ローンを利用していると限度額が減る
• ローンで支払えない費用があるため自己資金から支払う

アパートローンを借りる際は、返済能力があることを証明しなければなりません。そのために、物件の収益に対する具体的な経営計画を立てて事業計画書に落とし込みましょう。

また現在、住宅ローンを利用している場合は、より多くの返済額を支払う必要があるため、アパートローンの審査が厳しくなる可能性があります。両立させるために自己資金を増やすか、別の資金調達方法で準備しましょう。

そして、アパートローンは物件の引き渡しの際から実行されることが一般的であるため、不動産取得税や不動産登記費用、印紙税などは自己資金から支払わなければなりません。

アパートローンにはこのような注意点があるため、あらかじめ必要な準備をしておきましょう。

アパートローンの返済は、次の2項目を参考にして決められます。

• 建物の法定耐用年数
• ローン完済時の年齢

法定耐用年数とは、法律によって定められている建物の使用可能期間のことです。構造によって異なり、耐用年数が長いほど、建物の資産価値が高いことを意味します。

そして、ローン完済時の年齢も考慮されます。定年退職後は収入が減少する可能性があり、完済時の年齢が高齢になるほど、生活費や医療費も一緒に検討していく必要があります。アパートローンは、完済時の年齢が70〜80歳くらいになるように設定するのが一般的です。

ローン完済時の年齢が高齢になる可能性が高い場合は、団体信用保険への加入がおすすめです。通称、団信とも呼ばれるこの保険は、契約者が死亡した際に支払われる保険金によって残債の返済が行われます。

金利とは、ローンを利用する際に借入額に対して課される利息のことです。借入額に対して一定の割合で課され、ローン返済と一緒に支払っていく費用となります。
金利のタイプには、固定金利と変動金利の2種類があります。

【固定金利】
ローン契約期間中の金利が一定期間変わらないタイプです。金利が固定されているため、毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい点がメリットです。
また、経済情勢の変化で金利が上昇した場合でも、一度契約したローンに対する金利額は変わらないため、リスクが回避できます。

【変動金利】
金利が定期的に見直されて額が変動するタイプです。一見デメリットに感じますが、固定金利と比べて、初期の金利が低く設定されています。とはいえ、返済額が変動するため上昇するリスクが十分にあり、返済計画が崩れる可能性があるため注意が必要です。

どちらの金利タイプを選ぶ場合でも、金融機関によって金利額が異なります。いくつかを比較検討した上で決定しましょう。

アパートローンの返済方法は、元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類があります。

【元利均等返済方式】
毎月の返済額が一定の返済方式です。そのため、返済計画が立てやすい点が特徴です。

この返済方式では、元金と利息を一緒に返済していくため、初期段階の支払いのほとんどは利息が占めます。元金にあたる部分の支払いが遅くなるため、トータルで見ると元金均等返済方式よりも支払額が高くなるデメリットがあります。

【元金均等返済方式】
毎月決まった金額の元金と、残高に対して課される利息を支払う返済方式です。元金が減るほど残高も少なくなるため、利息額が徐々に減っていきます。返済するほど支払額が減少する点がメリットです。

アパートローンの審査では、物件の収益性が非常に重要な審査基準となります。ローンの返済は住人から毎月支払われる家賃から行われるため、物件が安定した収益を上げられるかが重要です。
この収益性の証明となるのが、審査時に必要となる事業計画書です。事業計画書には次の内容を記載します。

• 申請者の資産状況
• 物件の概要
• 物件の種類
• 自己資金
• 予想される収益額　など

上記の内容を含めた事業計画書を作成すれば、金融機関に物件の収益性をアピールできます。事業計画書が不十分である場合、アパートローンの審査の通過が難しくなります。事前にしっかりと準備しましょう。

物件の情報だけでなく、申請者本人の属性も審査基準となります。次のポイントがチェックされます。

これらに加えて、アパートの経営経験がある場合は積極的にアピールしましょう。実績として評価されるため、審査で有利に働きます。

物件の担保価値も、審査基準の一つです。担保価値とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が該当物件を売却して残高の返済を行えるほどの価値があるかです。十分な担保価値がないとローンとしてお金を貸す意味がなくなってしまうため、重要な評価基準となります。

評価基準となる代表的な要には以下の2つがあります。

• 物件の立地
• 周辺地域のニーズ

物件の立地とは、最寄駅に近いかどうかや、交通の便が良いかなどを指します。立地が良いエリアにあれば、ある程度の需要が見込まれるため、担保価値が高く評価されます。

一方で、需要の少ないエリアや人口が少ないエリアでは、売却が困難です。そのため、担保価値が評価されにくい傾向にあります。

そして、周辺地域のニーズも影響を与えます。例えば、大学の近くのエリアでファミリー層向けの物件があっても需要は少ないでしょう。この場合は1Kや1Rの一人暮らしの学生向けの物件の方が需要が高いと予想されます。

このように、周辺地域のニーズも、担保価値に影響を与えます。

アパート建設の資金計画は複雑で、自己資金の確保からローンの審査基準まで、様々な要素を考慮する必要があります。特にローン審査では物件の収益性が重視されるため、地域ニーズに合った企画が不可欠です。しかし、本当に成功する土地活用とは、立地特性の分析、将来の市場動向予測、差別化戦略などを総合的に判断し、あなたの土地にあった活用方法を選択することが重要です。

豊富な実績をもとに、あなたの大切な資産を最大限に活かす方法をプロの視点でご提案いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

収支計算では、投資した金額に対する利益の割合を指す「利回り」が重要です。利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があり、物件の収益性を表す指標となります。

「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」のそれぞれの計算方法は以下のとおりです。

【表面利回り】

年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、物件購入価格が1,000万円で、年間の家賃収入が100万円の場合、表面利回りは10％となります。この計算では経費を考慮しないため、正確な利回りではありません。実際の利回りよりもやや高めの数値が算出されることを念頭においておきましょう。

年間の家賃収入は、空室によるリスクも加味して計算します。不動産会社やメディアではこの方法で算出されるケースが多くあります。

【実質利回り】

（年間の家賃収入 － 年間経費）÷（物件購入価格 ＋ 取得時の諸経費）× 100

例えば、物件購入価格が1,000万円、取得時の諸経費が100万円、年間の家賃収入が100万円、年間経費が20万円の場合、実質利回りは7.27％となります。

この計算では諸経費を考慮しているため、表面利回りよりも正確な利回りを把握できます。

【想定利回り】

空室0の場合の年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

想定利回りは、物件が満室の場合を想定して計算します。空室がまったくないベストな状況での収益性を把握できます。

例えば、物件の購入価格が1,000万円で、満室の場合の年間の家賃収入が120万円の場合、想定利回りは12％です。空室を考慮しないため、アパート経営では良い利回りとして算出されます。

アパート経営に必要な経費は、大きく分けて初期費用と維持管理費用に分けられます。

初期費用とは、アパートの経営を始めるために必要な費用のことで、初期段階で発生します。アパートの建設費用はもちろん、経営を始めるために必要な費用も初期費用にあたります。

維持管理費とは、アパートの経営を続けるために必要となる費用のことです。アパート本体の価値を維持するためのメンテナンスや、住人が快適に住み続けるための修繕費などが該当します。

賃貸アパート経営の収支は、利回りや経費を意識することが重要です。

アパートの経営に興味がある方や、土地活用に興味があるけど何から始めたら良いかわからないという方は、ぜひ一度ご相談ください。

まず、希望する建築構造を得意としているかが重要です。アパートでよくある構造は、木造や鉄骨造などがあげられます。

木造はコストが低いですが、耐久性や防音性への配慮が必要です。一方で鉄骨造や鉄筋コンクリート造は耐震性に優れていますが、木造と比べてコストがかかる傾向にあります。

このように、構造によって作り方が異なります。さらに、建設会社によっては初めから取り扱っていない場合もあるため、あらかじめ希望の構造を具体的に決めておき、得意としている建設会社をチェックしましょう。

信頼できる建設会社かどうかも重要です。アパート建設は長期に渡るため、意思疎通がきちんとできる会社に依頼しましょう。また、建設後に瑕疵が出てきてしまっては、経営が困難になります。このような事態を防ぐために、会社の公式サイトや口コミをチェックして信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

また、資金繰りができていない会社や倒産のリスクがある会社は避けるべきですが、必ずしも大手の建設会社が良いわけでもありません。

公式サイトに掲載されている設立年度や資本金、実績、資本力を確認し、できれば実際に依頼した経験のある人に意見を求めるのも重要な手がかりとなります。

アフターサービスの対応体制も確認しておきましょう。建設後に不具合が発生した際の保証内容や対応スピード、24時間緊急対応の有無なども、長期的な信頼関係を築く上で重要なポイントです。入居者からのクレームに迅速に対応できる体制が整っているかどうかも事前に確認しておくと安心です。

アパートの建設は大きな買い物であるため、本体価格や設備費などの詳しい説明があるかどうかや、具体的に提案してもらえる会社を選びましょう。
会社の利益よりもオーナーがより良い選択をすることを重視してくれる会社を選ぶべきです。

オーナー自身の考え方に耳をかたむけたり、他の会社と比較しても嫌な顔をせず聞き入れてくれたりする会社を選びましょう。

また、見積もりの内容を詳細に説明してくれるかどうかも重要です。見積もりの内容は会社ごとで多少の違いがあり、どこまでの費用を見積もり金額に含んでいるかや、余分な費用をオーナーに黙って含めていないかをチェックする必要があります。
納得のいく形で契約ができるように、費用に関して選択肢がある会社かどうかを見極めましょう。

アパート経営を始める前に、まずは持っている土地のベストな活用方法を探ってみましょう。
アパート経営が気になる方はもちろん、まずはプロの意見を聞きたい方、利回りが高い土地活用を知りたい方はぜひご相談ください。