【2025年11月更新】アパート建築費用の相場は？建設会社はどう選ぶ？賃貸アパート経営のお金の話

構造別の坪単価の相場は以下のとおりです。

• 木造：84万〜105万円
• 軽量鉄骨造：94万〜126万円
• 重量鉄骨造：105万〜136万円
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：115万〜157万円

坪単価相場がもっとも低いのが木造で、84万円から建てることができます。
一方で、木造と比較して法定耐用年数が長く、断熱性や耐震性に優れている重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は115万円からとなり、100坪のアパートを建設すれば3,000万円の差が生まれます。

日本住宅総合センターによる調査で、三大都市圏でアパートをはじめとする賃貸住宅を経営しているオーナー300人を対象にアンケートをしたところ、鉄骨造が42%ともっとも多く、次いで木造、鉄筋コンクリート造の結果になりました。

長屋建築の中でも、近年人気が出てきている土地活用として「ガレージハウス」という活用方法があります。
１階をガレージ、２階を居住空間とする賃貸物件で、普通のアパート・マンション経営と違い特徴的な物件なので差別化が図れ、かつ入居者層は高級車を保有しているような高所得者が多いという魅力があります。

賃貸ガレージハウスについては「アパート経営以外でニーズの高い土地活用とは？」の章で詳しく解説しています。
また、詳しい賃貸ガレージハウスの土地活用サービスが気になる方はこちらのページをご覧ください。

プレミアムガレージハウスは、駅から離れた郊外でも収益化を目指せる賃貸ガレージハウスモデルとして、様々な土地に対応可能です。興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。ご入力は30秒で完了します。

「長屋」と聞くと地方に多い、古い家屋のイメージが強いかもしれませんが、現代でも長屋（テラスハウスとも呼ばれます）建築は根強い人気があります。アパート建築と長屋建築は、何が違うのでしょうか。

まずアパートは、主に鉄骨造や軽量鉄骨造、木造で建てられた2〜3階建ての集合住宅を指し、1棟の中に複数の独立した住戸が縦横に配置されています。

各住戸は独立性が高く、玄関、トイレ、風呂、キッチンが専用に設けられており、住戸同士は壁や床・天井で仕切られています。アパートは近代以降、日本の住宅不足を背景に広まった形態であり、都市部や郊外を問わず幅広く建設されています。

一方、長屋は伝統的な日本の集合住宅形式で、1棟の建物を複数の世帯で横並びに分割し、それぞれが専用の出入り口を持つ構造が特徴です。

一般的には木造で建てられますが、軽量鉄骨造のものもあり、住戸同士が界壁で区画され、縦に住居を積む形ではないため天井や床を共有しない点でアパートと異なります。長屋は江戸時代から明治・大正期にかけて都市部の庶民住宅として普及し、細長い敷地に沿って住戸が連続する「鰻の寝床」のような間取りが典型的です。

長屋建築はアパート建築に比べて一般的に建築費用を抑えやすい選択肢です。その主な理由は構造と設備のシンプルさにあります。長屋は住戸が横に並ぶ配置のため、各戸が地面から直接出入りでき、共用部（廊下・階段・エレベーターなど）が不要または最小限で済みます。これにより共用施設の建設費と維持管理費の両面でコスト抑制が可能です。

また、構造面では低層建築が中心であり、基礎工事や構造計算も比較的シンプルになります。さらに建築基準法上「長屋」は「共同住宅」より緩やかな規制が適用される場合が多く、防火区画・避難設備に関する要件も抑えられ、結果として施工コストの軽減につながります。

加えて、壁を共有する構造により、外壁面積を減らせるため材料費の節約にもなります。これらの要素が組み合わさることで、同規模・同戸数で比較した場合でもアパートより総工費を抑えやすいのが長屋建築の大きな魅力です。

次に、地域別の坪単価相場を見ていきましょう。
五大都市を持つ都道府県の2025年時点での相場は以下のとおりです。

  ▼地域別

全国平均は74万円、もっとも坪単価が低いのは北海道で、もっとも坪単価が高いのは福岡県、ついで東京都です。

※参照｜建築着工統計調査／総務省統計局

人口が多い都市圏は坪単価の相場が高めになっています。
人口が多い都市は人口が少ない地方と比較して賃貸住宅の需要が高くなるため、坪単価も高くなる傾向にあります。
他にも、都市部のように建物と建物の間にゆとりがない都心部での工事は、周囲への防音対策や建築材料などの資材搬入のためのコストが上乗せされるため、坪単価が高くなりがちです。

続いて、坪数別の相場を見ていきましょう。
30、50、80、100坪の構造別の相場は以下のとおりです。

構造別の相場の章でも記述したとおり、木造がもっとも相場が低く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は相場が高くなります。

まず、複数の建築会社に相見積もりを依頼すれば、予算に合った建築会社に出会える可能性を高められます。また、相見積もりは実際の土地を現地調査した上で概算を算出するため、より正確な費用を知ることができます。

ここでは、アパートの建設にかかる費用の内訳を解説します。

本体工事費は、建物本体にかかる価格を指します。

どこまでを本体工事費に含めるかは建築会社によって異なるため、見積もりの際に確認をしましょう。電気工事や空調工事などの工事が建築会社によって取り扱いが変わるため、注意が必要です。

一般的には以下の項目が本体工事費として扱われます。

• 建物の基礎
• 建物の躯体
• 内外装
• キッチン
• トイレ
• 浴室
• 人件費

本体工事費はアパート建設にかかるすべての費用の70〜80％程度が目安とされています。予算が2,000万円なら1,400〜1,600万円、5,000万円なら3,500〜4,000万円が本体工事費としてかけられる目安です。

付帯工事費とは、本体工事費以外の工事で別途かかる工事費のことです。

具体的には次の工事が該当します。

• 駐車場
• 塀
• 外構工事
• 地盤改良工事
• 造成工事
• 整地工事
• 上下水道引込工事
• ガス埋設管の引き込み工事
• メーター設置費用
• 仮設工事

付帯工事費は、本体工事費の20％が目安とされています。2,000万円なら400万円、5,000万円なら1,000万円が付帯工事費としてかけられる目安です。

注意点として、上下水道やガスの埋設管の引き込み工事は自己負担になります。引き込む距離が長いと工事費用が増えてしまうため、あらかじめ物件を建設する土地の周辺環境をチェックしておきましょう。

諸費用とは、本体工事と付帯工事以外で必要となる経費のことです。

アパートを経営するためにかかる税金などが含まれ、具体的には次の費用が該当します。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 水道分担金
• 設計費
• 現況測量費
• 地盤調査費
• 損害保険料
• アパートローンの融資手数料

不動産取得税とは、不動産を取得した段階でかかる税金です。支払いはアパートの建設後の一度きりですが、忘れないようにあらかじめ予算に含めて把握しておきましょう。

登録免許税は新しく建てられたアパートを登記するためにかかる税金です。
印紙税は、契約書などの文書に課税される税金です。印紙税法に基づいて算出・課税されます。
諸費用は、本体工事費の10％が目安とされています。2,000万円なら200万円、5,000万円なら500万円が諸費用としてかけられる目安です。

上記の費用に加えて新築の場合は消費税が別途かかるため、諸費用に含めて一緒に計算しましょう。

設計費とはアパートの設計を依頼した時にかかる費用のことで、発注方式によって異なります。

【設計施工一括方式】
設計施工一括方式は、設計から施工までを同一の建設会社が管理します。そのため、コスト削減が図れることと、意思疎通がしやすいことが大きなメリットです。

一方で、アパート建築を手掛けるハウスメーカーや専門業者の多くは、設計図面を規格化してコスト削減を実現しているため、独自性の高いデザイナーズマンションをイメージしている方には制約を感じる可能性があります。

【設計施工分離方式】
設計施工分離方式とは、設計を設計事務所が、施工を建設会社がそれぞれ独立して担当する方式です。担当領域が明確に分かれるため設計の独立性が保たれ、デザインの自由度が高い点が大きなメリットです。オーナーの要望を踏まえ、オーダーメイドで設計を進められるため、個性的なデザインのアパートを建築したい場合に適しています。

また、施工会社を複数社から選定できるため、相見積もりによる競争原理が働き、コスト削減につながる可能性がある点も利点といえます。

一方で、設計と施工の窓口が分かれることで調整業務が煩雑になりやすく、場合によっては責任の所在が不明確になりやすいというデメリットがあります。どの方式が適しているかは目的によって異なります。

窓口を一本化してスムーズに進めたい場合は「一括方式」、デザインの自由度やコスト比較を重視する場合は「設計施工分離方式」が向いているといえます。

アパート建築費の支払いは一般的に3〜4回の分割払いで行われます。まず契約時に「契約金（着手金）」として全体の10〜30％程度を支払います。次に基礎工事完了時や上棟時（建物の骨組み完成時）などの工事の節目ごとに「中間金」として各20〜30％ずつを数回に分けて支払い、最終的に建物完成・引き渡し時に「残金（最終金）」として30〜40％を支払うのが一般的です。

これらのタイミングと割合は工務店やハウスメーカーとの契約条件によって異なるため、契約前に確認が必要です。多くの場合、融資実行と連動する支払いスケジュールが組まれるため、金融機関との連携も重要です。

アパートローンを組む場合、竣工前に融資が実行されない場合は、つなぎ融資を使うこともあります。支払い遅延やトラブル防止のためにも契約書で明確に定めることが推奨されます。

なお、建設途中で追加工事や仕様変更が発生した場合は、追加請求が発生することがあります。このような追加請求を避けるためにも、契約前に仕様や工事内容を詳細に確認し、曖昧な部分は書面で明確にしておくことが重要です。

一部の建設会社では、追加費用の可能性がある項目を事前に明示してくれるケースもありますが、すべての会社がそうとは限りません。後から大きな追加費用が発生しないよう、見積もり段階で細かく確認しておくことが大切です。

アパート建設は数千万円規模の投資になるため、「どの構造が適切か」「どこまでを想定費用に含めるのか」などを自分だけで判断するのは簡単ではありません。だからこそ、建設計画を立てる際は、早い段階で専門家に相談し、土地の条件や需要に合わせた最適な活用方法を見極めておくことをおすすめします。

「一般的なアパートと差別化した賃貸経営をしたい。」「他にもっと収益が出る活用方法はないのか？」といった疑問があれば、まずは無料の土地活用相談をご利用ください。

予算2,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ18坪
間取り：1K
構造：木造1階建て
戸数：2戸

この規模のアパートは、一人暮らしや学生向けの物件として運用するのがおすすめです。
コンパクトな敷地の中に1Kの間取りを2戸設けることで、狭い中でも効率的に空間を使えます。
土地が狭い場合は階数を増やすことで戸数を増やすことが可能です。

予算3,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ27坪
間取り：1R
構造：木造2階建て
戸数：2戸

これくらいの規模の物件は、大学生や単身者をターゲットにできます。一人暮らしを前提としているため、郊外より都心部で駅から近い場所にあると需要が高まります。エリアや交通の便を加味すれば、安定した収益が見込めます。

予算4,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。
【条件】
坪数：およそ36坪
間取り：1Rまたは1K
構造：木造2階建て
戸数：4戸

駅近や大学周辺を狙えば単身者需要が高く、安定収益が期待できます。1Kタイプなら賃料単価も上げやすく、空室リスクも低減。2階建ては建築費・管理費を抑えられ、投資効率が良好です。狭小地でも活用しやすく、土地活用としてバランスの取れた選択肢です。

予算5,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ45坪
間取り：1K
構造：木造2階建て
戸数：4戸

上記のような規模で、ワンフロア3〜4戸、2〜3階建てで建築可能です。
予算が5,000万円でも、高価な設備を採用したり備品にこだわると、予算がオーバーして戸数を減らさなければならない可能性が出てきてしまうため、費用の計算は綿密に行いましょう。

予算8,000万円で建てられるアパートは次の条件で可能です。

【条件】
坪数：およそ73坪
間取り：1R
構造：軽量鉄骨造4階建て
戸数：8戸

予算が8,000万円を超えると、軽量鉄骨造で4階建ての規模の物件が建築可能です。一戸あたりの床面積も大きくできるため、住人が快適に暮らせることにもつながります。
また、戸数を減らして、2DKや2LDKへの変更も可能です。

このように、予算と土地があればアパートを建設して経営することが可能です。
現在、土地活用についてお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

アパート建築の期間は「階数＋1ヶ月」がひとつの目安とされますが、土地探しから完成まで含めると6ヶ月〜1年、場合によっては2年近くかかることもあります。

工期を大きく左右するのは、実は費用ではなく、建物の構造・規模・設計内容・行政手続きのプロセスです。

同じ構造・同じ階数であれば、2,000万円台のアパートでも8,000万円規模のアパートでも、工期に大きな差は生じません。
以下では、アパート建築の期間に影響を与える主要な変動要因について解説します。

アパートの建築期間は「どの構造を選ぶか」で大きく変わります。構造は工期・コスト・施工の手間・耐久性といった要素に直結するため、最初に必ず押さえておくべき重要ポイントです。

まずは、構造別の「工期の目安」「特徴」「メリット・デメリット」を一覧表でまとめると以下の通りです。

木造・軽量鉄骨造

木造や軽量鉄骨造は、アパート建築の中でも工期が短い構造として知られています。これらの工法は、ツーバイフォー工法やプレハブ工法が採用されることが多く、構造材の一部が工場で事前に組み立てられているため、現場での作業効率が高いことが特徴です。

基礎工事後は壁や床を順番に組み上げる形で施工が進むため、天候の影響も比較的受けにくく、工期の安定性にも優れています。工期の目安は「階数×1ヶ月＋1ヶ月」とされ、例えば3階建ての場合は約4ヶ月が一般的です。費用を抑えつつ早期の完成を目指したい場合に適した構造であり、2〜3階建ての小規模アパートで採用されるケースも多く見られます。また、価格帯は低価格〜中価格に収まりやすく、総工費を抑えやすい点も特徴です。

重量鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート造）

重量鉄骨造やRC造は、木造や軽量鉄骨造に比べて使用する建築資材が重く、強固な基礎工事や地盤改良工事が必要となるケースが多いため、工期が長くなる傾向があります。特にRC造は、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込み、十分に硬化させてから次の工程へ進む必要があるため、工程ごとの待ち時間が発生しやすく、工期がかさむのが特徴です。

一般的に、重量鉄骨造では「階数＋1.5〜2ヶ月」、RC造では「階数＋3〜4ヶ月」が工期の目安とされています。例えば5階建てRC造マンションでは約8〜9ヶ月が標準的な工期となります。

また、これらの構造はコストが高めになるものの、中規模以上の建築物と相性が良く、耐震性や耐久性を重視したい場合に適した選択肢と言えるでしょう。

戸数が増えるほど、建築に必要な作業量が増えるため工期は延びていきます。具体的には次の点が影響します。

• 基礎面積が広くなる
• 住戸ごとの配管・内装工事が増える
• 設備（給排水、電気、ガス）の配線・配管ルートが複雑化する

建物の規模が大きくなるほど、工程の調整が複雑になり、同じ構造であっても工期が延びる傾向があります。工期の目安は一般的に「階数」を基準に算出され、階数が多いほど構造工事に時間がかかります。ただし、同じ階数でも戸数が多い場合は、内装工事や設備工事の工程が増えるため、プラス1〜2ヶ月程度の延長が見込まれます。

小規模な賃貸住宅（延床面積40〜50坪程度のアパートなど）の場合、高層建築ほどの構造強度が求められないため、木造と軽量鉄骨造が主な選択肢となります。

もちろん、建築したい建物の構造や規模によっても変動はしますが、施主側の準備や意思決定のスピードによっても建築期間は大きく変わってきます。

大切なのは、構造の選択や設計内容の確定、資金計画、施工会社の選定といった事前準備がどれだけスムーズに進むかという点であり、早期竣工を狙うためには、着工前の計画段階での入念な準備と迅速な判断が重要な役割を担います。

アパート建築全体の流れと標準的な期間は以下のとおりです。

特に、上記の工程の中でも「事前準備から建築確認申請まで」は一定の時間を要するため、工期全体を左右する重要なプロセスとなります。

設計・プランニングには一般的に2〜4ヶ月ほどかかり、オーダーメイドで設計する場合は基本設計から実施設計までの検討が多く、期間が延びやすくなります。一方で、建築会社が提供する規格プランであれば、すでに仕様が固まっているため、設計期間を1〜2ヶ月程度に短縮しやすいのが特徴です。

建築確認申請は着工に必須の手続きで、自治体の審査には数週間から1〜2ヶ月ほどを

見込む必要があります。図面の修正が求められると差し戻しとなり、審査期間が延びるケースも少なくありません。特に構造計算が必要な3階建て以上の建物では、審査に時間がかかる傾向があります。

オーナー自身が行う事前準備には土地探しを含む場合3〜6ヶ月、土地が決定済みの場合でも1〜2ヶ月が必要で、次のような項目を初期段階でどれだけ早く固められるかで着工時期が変わります。

• 間取り・仕様の方向性
• 建築目的や入居ターゲット
• 資金計画やローンの調整
• 施工会社の選定と契約

これらが途中で変わると設計のやり直しが発生し、結果として工期全体が後ろ倒しになります。
準備が遅れる主な要因は、仕様決定の迷いや設計の手戻り、申請書類の補正といった工程上の停滞です。4月の入居シーズンに合わせたい場合は、3月中旬までの完成を逆算し、これらの準備期間を見込んだ計画を早期に進めることが欠かせません。

アパート経営以外にも、土地を活用した経営方法があります。ここでは、ガレージハウス、駐車場経営をご紹介します。

ガレージハウスとは、車庫と住居スペースが一体となっている建物を指します。
ビルトインガレージと呼ばれる形式で、戸建てタイプや複数の住戸が連なったアパート形式のものがあります。

一般的なアパート経営とは異なり、車を所有する層をメインターゲットとするため、駅から離れたエリアでも十分な需要が見込める点がメリットです。
また、ガレージ付き賃貸物件は供給が限られているため、多少賃料が高くても入居者を確保しやすい特徴があります。

一方で、一般的なアパートのようにコンパクトな間取りを複数戸配置するのとは異なり、ガレージスペースを確保する分だけ1戸あたりの専有面積が大きくなるため、結果として総戸数が少なくなり、土地の収益効率が下がる点はデメリットとして認識しておく必要があります。そのため、賃料設定と稼働率のバランスを最適化することが、ガレージハウス経営成功の鍵となります。

実際の運用事例を見ても、ガレージハウスは郊外や幹線道路沿いなど、車利用が前提となる立地で建設されるケースが多く、入居者も車・バイク愛好家や、趣味のスペースを求める層が中心となっています。

プレミアムガレージハウス木更津南IC

プレミアムガレージハウス四條畷市岡山『Hiro・shih tzu 忍ケ丘』

▼賃貸ガレージハウスを経営しているオーナー様のインタビューはこちらから

駐車場は、駅周辺や商業施設の近く、交通量の多い場所で多くの需要が期待できます。時間帯別料金や最大料金の設定など、工夫次第で収益の最大化が可能です。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

【月極駐車場】
月極駐車場は、一ヶ月単位で利用者と契約するタイプの駐車場です。「駐車可能な台数 × 月額料金」で収入の上限が計算できます。
契約者がいる限り毎月一定の収益が得られるため、収入が安定しやすい点がメリットです。住宅地や駅から少し離れたエリアでの運営に適しています。

【コインパーキング】
コインパーキングは、契約不要で駐車時間分の料金を支払えば誰でも使用できるタイプの駐車場です。稼働率が高いほど収益を上げられるため、繁華街や駅前、商業施設周辺がおすすめですが、競合が多いため、料金設定、入出庫のしやすさ、精算方法（キャッシュレス対応など）で差別化を図る必要があります。

駐車場の経営方式には、自主管理方式や管理委託方式、一括借り上げ方式があります。

【自主管理方式】
自主管理方式は、管理会社を介さずにすべて自分で管理を行う方式です。機械の導入、運営、集金、清掃、トラブル対応まですべてを行う必要があるため、自分のやり方で好きなように行えるメリットがあり、手間がかかるものの、管理手数料が不要で収益がすべて自分のものになる点が大きな魅力です。

【管理委託方式】
管理委託方式は、管理会社に運営を依頼する方式です。清掃、集金代行、トラブル対応などを委託し、土地オーナーは意思決定や収支管理に専念できます。管理料の支払いが必要ですが、遠方に土地を持つ場合や本業が忙しい場合におすすめの方式です。

【一括借り上げ方式】
一括借り上げ方式は、土地を管理会社に貸して運営を完全に任せ、毎月定額の賃料を受け取る形式です。
稼働率に関わらず安定した収入が得られる一方、収益の上限が固定され、高稼働時でも収入は増えない点がデメリットです。手間をかけずに確実な収益を得たい場合に適しています。
駐車場の形式は、平面式や自走式、機械式の3つがあります。

【平面式駐車場】
平面式駐車場は、地面を舗装して区画線を引くだけで運営できるため、初期費用が少なく始めやすい点が特徴です。コインパーキングにする場合は精算機の導入が必要ですが、運営会社が機器を無償設置するケースもあり、駐車場経営の中では最も手軽な形式です。駅前や住宅地の空き地を平面式駐車場として活用し、安定収入を得ている事例が多く見られます。

【自走式駐車場】
自走式駐車場は、商業施設でよく見られる立体駐車場で、利用者が自ら走行して駐車するタイプです。出入り口で入出庫の管理を一括で行うため、各駐車スペースに精算機が不要で利用しやすい点が特徴です。ある程度の敷地面積と建設費用が必要ですが、平面式より多くの台数を収容できます。

【機械式駐車場】
機械式駐車場は、車を機械に載せて立体的に格納するタイプの駐車場です。機械を導入するための初期コストと定期メンテナンス費用がかかる点、入出庫に時間がかかる点が注意点ですが、狭小地でも多くの車を駐車できるメリットがあります。都心部の限られた土地を最大活用したい場合に有効な選択肢です。

すでに駐車場を経営して収益を得ている場合でも、空中店舗にするとさらに収益性の向上が狙えます。

空中店舗とは駐車場の上にある店舗のことで、1階が駐車場、2階以上が店舗になっている施設が該当します。
現在の駐車場経営による収益に加えて、空中店舗のテナント料が収入として入るため、より多くの収益を上げたい場合におすすめです。

フィル・パークでは、商業ビル経営が初めての方でも安心して土地活用ができるよう、空中店舗の企画からテナント募集のサポートまでを行っております。駐車場の上の空間を上手く活用したい方は是非お問い合わせください。

アパート建築で最も費用に影響するのは「建物の構造」と「間取り設計」です。コストを抑えるにはシンプルな構造・間取りが鉄則です。
まず、構造は木造もしくは軽量鉄骨造の2階建てが最もコスト効率に優れています。3階建て以上や重量鉄骨造・RC構造になると、構造計算の複雑化、耐震・耐火基準の厳格化によりコストが大幅に増大します。敷地条件が許す限り、2階建て・総戸数6〜10戸程度がコストパフォーマンスの良い範囲です。

間取りは1Kや1Rの単身向けが基本。2LDKなど広い間取りは床面積が増え、キッチン・浴室などの設備コストも増加するため総費用がかさみます。1K＋ロフトや可変間仕切りなどは、差別化しつつコスト増を抑える有効な手段です。また、全住戸で間取りパターンを統一すると、設計・施工の効率が上がり資材の大量発注や作業の標準化によるコストダウンにつながります。

建築費の中で見落とされがちなのが設備仕様の過剰投資です。オーナーとして「良いものを入れたい」という心理は理解できますが、ターゲット層のニーズと賃料相場に見合った設備を冷静に選ぶことが重要です。
たとえば単身者向け1Kアパートに「浴室乾燥機・床暖房・食洗機」などの高額設備は必要でしょうか。立地や賃料相場に応じて、基本設備（エアコン・TVモニターホン・温水便座・独立洗面台・宅配BOX程度）を充実させれば十分競争力は確保できます。

また、内装材や外壁材も標準仕様で十分な場合が多いです。過剰な高級仕様は建築費を押し上げるだけでなく、修繕・交換時の費用負担増や、特殊部材の入手困難といったリスクにもつながります。

同じプラン・条件でも建築会社ごとの見積もりには数百万円単位の差が出ることがあります。3〜5社から相見積もりを取得し比較検討することをお薦めします。

特に「ハウスメーカー系」と「地元工務店系」で価格帯・提案内容が異なる点に注目しましょう。大手はブランド力・アフターサポート・保証体制が充実しますが価格は割高。地元工務店は価格競争力と柔軟な対応力がありますが、施工実績、管理体制、保証内容の確認が必要です。

建築会社によっては、安全な建築物を建てることが第一優先になってしまうケースもあり、オーナー様の投資回収という視点が抜け落ちてしまうこともあります。

土地オーナー様の収益性を重視し、企画・設計・建築・テナント誘致までワンストップでサポートしている企業であれば、投資回収の観点から、適正な建築費と収益性のバランスを考慮した提案をしてくれるためおすすめです。

また「坪単価だけ」で判断せず、プラン内容・設備仕様・付帯工事・諸経費込みの総額で比較するのが重要。提示されたプランをそのまま受け入れるのではなく「間取り変更・設備グレード調整・仕様の見直し」などを積極的に相談し、最適プランにブラッシュアップすることで無駄のない予算配分と収益性の向上が可能になります。

実は「いつ・どこで建てるか」も建築費に大きな影響を与えます。施工時期は繁忙期（2〜3月・9〜10月）を避けることで、施工会社に余裕があり価格交渉がしやすくなります。

また土地条件としては形状が整形（長方形・正方形）で地盤が良好な土地を選ぶことで、地盤改良工事や杭工事のコストを大幅に削減できます。地盤調査の結果次第では、数百万円単位の費用差が生じることもあります。

さらに「道路付け（接道条件）」も重要です。狭小地や旗竿地は大型重機やミキサー車が入りづらく、手作業や小型機械での施工が増えるため工事費が増大します。幅員4m以上の道路に接する整形地の方が、施工効率が良くトータルコストを抑えやすいのです。

既存建物の解体が必要な場合も、木造・軽量鉄骨造なら解体費用が坪3〜5万円程度で済みますが、RC造は坪6〜10万円以上かかることもあります。土地購入・選定段階から「将来の建築コスト・解体コスト」を含めた総合的な判断が肝要です。

『アパート建築費を抑える鍵は「設計の合理化」と「仕様の適正化」です。シンプルな形状と間取りを採用すれば施工性が向上し、無駄な材料や手間が減ります。また、ターゲット層に合った必要十分な設備仕様に絞り込むことも重要です。過剰な高級仕様は初期費用だけでなく維持費も増えます。建築士としては「長期的な維持管理費も含めたトータルコスト視点」を持って土地活用方法を検討することをおすすめします。』

アパート経営では、補助金を上手に活用することで建設時の初期費用を数百万円単位で抑えることができます。特に近年の補助金制度は、地球温暖化対策や脱炭素社会の実現といった国の政策と連動しており、省エネ性能や環境性能の高い賃貸住宅を整備するほど恩恵を受けやすい仕組みになっています。

アパート建築で活用できる国の主要な補助金制度には以下のようなものがあります（2024年度実績）

• ZEH-M補助事業 ー 省エネ性能の高い集合住宅を支援
• サステナブル建築物等先導事業（省CO2先導型） ー 先導的な脱炭素建築を支援
• 地域型住宅グリーン化事業 ー 地域工務店による木造住宅を支援

これらに加えて、都道府県・市区町村独自の補助金制度（耐震改修、省エネ改修、バリアフリー化など）も活用できる場合があります。

補助金は年度ごとに内容・予算・要件が変更されるため、建築計画の段階で必ず最新情報を確認し、専門家に相談することをおすすめします。

ZEH-M補助事業は、集合住宅において年間の一次エネルギー消費量を正味ゼロに近づける「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」の新築を支援する制度です。低層〜高層のマンションまで対象が広く、アパート規模の低層集合住宅も補助対象となっていた点が特徴です。

参考：住宅：令和５年度 地域型住宅グリーン化事業（認定長期優良住宅、ZEH・Nearly ZEH、認定低炭素住宅、ZEH Oriented） ｜国土交通省

 サステナブル建築物等先導事業は、2050年カーボンニュートラル実現に向け、先導的な脱炭素建築物の普及を目的とした制度です。特にZEHよりもさらに省CO₂性能の高い建築物や、先進的な技術・システムを導入する建築プロジェクトを対象とする点が特徴で、建設時から運用時、さらに解体・廃棄までのライフサイクル全体でCO₂排出量を大幅に削減する取り組みが求められます。

集合住宅では、LCCM住宅（ライフサイクル・カーボン・マイナス住宅）レベルの性能や、地域の脱炭素化に貢献するモデル的なプロジェクトが評価されやすく、補助率は対象費用の一定割合（数千万円規模の大型案件も対象）となるケースがあります。ただし、技術的ハードルが高く、申請には詳細な環境性能評価と先導性の証明が必要です。

参考：令和５年度 サステナブル建築物等先導事業（省CO2先導型）｜国土交通省

地域型住宅グリーン化事業は、地域の中小工務店と連携し、長寿命化・省エネ化・ゼロエネルギー化などを兼ね備えた良質な木造住宅の新築を支援する制度です。地域の木材使用や設計・施工の連携が重視され、木造アパートも条件によって補助対象となっていました。

参考：令和５年度 地域型住宅グリーン化事業（認定長期優良住宅、ZEH・Nearly ZEH、認定低炭素住宅、ZEH Oriented）｜ 国土交通省

一部の補助金は毎年内容・予算・要件が変更されるため、「どの制度が現在利用可能か」「自分の土地・建築計画が補助要件を満たすか」を正しく判断することが重要です。

補助金は「後から申請」では間に合わないケースが多く、設計段階から要件を満たす計画にする必要があります。 早期の情報収集と専門家との連携が、補助金を最大限活用する鍵となります。

もし、「そもそもアパート経営が向いている土地なのか？」と悩んでいる場合は、まずは無料の土地活用相談をご利用ください。

自己資金の割合の目安は、建築費用の10〜30％とされています。残りの費用の支払いは、一般的にアパートローンを利用して返済していくことになります。

アパートローンには審査が必要となりますが、自己資金の額が高いほど返済能力の証明となるため、自己資金はできるだけ用意しておくのがおすすめです。

アパートローンとは、収益を得ることを目的に建築や購入されたアパートに対して組むローンです。

審査基準は資産や職業、年収などがあり、多くの要素をもとに判断されます。
また、アパートローンの審査では、収益を上げられるかどうかが重要となるため、事業計画書の提出が求められます。
建物の概要や初期費用、自分自身の資産や職業、年収などを詳細に記載し、審査に臨みましょう。

事業計画書の作成にあたっては、収支予測、返済計画、物件の収益性などのデータを正確に記載することが重要です。数値に誤りがあると審査に悪影響を及ぼす可能性があるため、専門家（税理士、不動産コンサルタント）の協力を得ながら作成することをおすすめします。

アパートローンの融資の対象となるのは、収益を得ることを目的に建築・購入されたアパートです。ローンの限度額は金融機関や物件の収益性により異なりますが、申請者の年収の10〜20倍程度とされることが一般的です。ただし、物件の収益性や担保価値が高ければ、年収倍率以上の融資が受けられるケースもあります。

ただし、年収が低い場合や安定性に欠ける場合は返済能力の評価が厳しくなるため、自己資金の割合を増やす、共同名義にする、物件の収益性を高める計画にするなどの対策が必要です。

借入額は対策すれば引き上げが可能で、できるだけ多くの融資を受けたい場合は以下を実践してみましょう。

• 企業に長く勤めて安定性を証明する
• 経営の計画を見直す

これらはローン返済の信頼度に関わり、審査通過のために良い影響を与えます。

アパートローンと住宅ローンのそれぞれの内容から解説していきましょう。

アパートローンは、収益を目的とした不動産の建築や購入の際に利用するローンです。返済期間は長期間に設定できますが、物件の法定耐用年数やローン完済時の年齢で決定されます。

一方で、住宅ローンは自己居住用の住宅の購入やリフォームの際に利用するローンです。収益を目的とした物件のローンとしての利用はできません。

両者は金利と返済期間に違いがあります。
金利タイプによって異なりますが、住宅ローンよりもアパートローンの方が金利が高い傾向にあります。また、返済期間はどちらも通常15〜35年で設定できますが、アパートローンは審査の際に物件の収益性も審査の対象です。

アパートローンには次の注意点があります。

• 具体的な経営計画を立てる
• すでに住宅ローンを利用していると限度額が減る
• ローンで支払えない費用があるため自己資金から支払う

アパートローンを借りる際は、返済能力があることを証明しなければなりません。そのために、物件の収益に対する具体的な経営計画を立てて事業計画書に落とし込みましょう。

また現在、住宅ローンを利用している場合は、より多くの返済額を支払う必要があるため、アパートローンの審査が厳しくなる可能性があります。両立させるために自己資金を増やすか、別の資金調達方法で準備しましょう。

そして、アパートローンは物件の引き渡しの際から実行されることが一般的であるため、不動産取得税や不動産登記費用、印紙税などは自己資金から支払わなければなりません。

アパートローンにはこのような注意点があるため、あらかじめ必要な準備をしておきましょう。

アパートローンの返済は、次の2項目を参考にして決められます。

• 建物の法定耐用年数
• ローン完済時の年齢

法定耐用年数とは、法律によって定められている建物の使用可能期間のことです。構造によって異なり、耐用年数が長いほど、建物の資産価値が高いことを意味します。

そして、ローン完済時の年齢も考慮されます。定年退職後は収入が減少する可能性があり、完済時の年齢が高齢になるほど、生活費や医療費も一緒に検討していく必要があります。アパートローンは、完済時の年齢が70〜80歳くらいになるように設定するのが一般的です。

金利とは、ローンを利用する際に借入額に対して課される利息のことです。借入額に対して一定の割合で課され、ローン返済と一緒に支払っていく費用となります。
金利のタイプには、以下の2種類があります。

• 固定金利
• 変動金利

【固定金利】
ローン契約期間中の金利が一定期間変わらないタイプです。金利が固定されているため、毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい点がメリットです。
また、経済情勢の変化で金利が上昇した場合でも、一度契約したローンに対する金利額は変わらないため、リスクが回避できます。

【変動金利】
金利が定期的に見直されて額が変動するタイプです。一見デメリットに感じますが、固定金利と比べて、初期の金利が低く設定されています。とはいえ、返済額が変動するため上昇するリスクが十分にあり、返済計画が崩れる可能性があるため注意が必要です。

どちらの金利タイプを選ぶ場合でも、金融機関によって金利額が異なります。いくつかを比較検討した上で決定しましょう。

アパートローンの返済方法は、以下の2種類があります。

• 元利均等返済方式
• 元金均等返済方式

それぞれ、解説していきます。

【元利均等返済方式】
毎月の返済額が一定の返済方式です。そのため、返済計画が立てやすい点が特徴です。

この返済方式では、元金と利息を一緒に返済していくため、初期段階の支払いのほとんどは利息が占めます。元金にあたる部分の支払いが遅くなるため、トータルで見ると元金均等返済方式よりも支払額が高くなるデメリットがあります。

【元金均等返済方式】
毎月決まった金額の元金と、残高に対して課される利息を支払う返済方式です。元金が減るほど残高も少なくなるため、利息額が徐々に減っていきます。返済するほど支払額が減少する点がメリットです。

アパートローンの審査では、物件の収益性が非常に重要な審査基準となります。ローンの返済は住人から毎月支払われる家賃から行われるため、物件が安定した収益を上げられるかが重要です。
この収益性の証明となるのが、審査時に必要となる事業計画書です。事業計画書には次の内容を記載します。

• 申請者の資産状況
• 物件の概要
• 物件の種類
• 自己資金
• 予想される収益額　など

上記の内容を含めた事業計画書を作成すれば、金融機関に物件の収益性をアピールできます。事業計画書が不十分である場合、アパートローンの審査の通過が難しくなります。事前にしっかりと準備しましょう。

物件の情報だけでなく、申請者本人の属性も審査基準となります。次のポイントがチェックされます。

物件の担保価値も、審査基準の一つです。担保価値とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が該当物件を売却して残高の返済を行えるほどの価値があるかです。十分な担保価値がないとローンとしてお金を貸す意味がなくなってしまうため、重要な評価基準となります。

評価基準となる代表的な要素には以下の2つがあります。

• 物件の立地
• 周辺地域のニーズ

物件の立地とは、駅に近いかどうかや、交通の便が良いかなどを指します。立地が良いエリアにあれば、ある程度の需要が見込まれるため、担保価値が高く評価されます。

一方で、需要の少ないエリアや人口が少ないエリアでは、売却が困難です。そのため、担保価値が評価されにくい傾向にあります。

そして、周辺地域のニーズも影響を与えます。例えば、大学の近くのエリアでファミリー層向けの物件があっても需要は少ないでしょう。この場合は1Kや1Rの一人暮らしの学生向けの物件の方が需要が高いと予想されます。

このように、周辺地域のニーズも、担保価値に影響を与えます。

アパート建設の資金計画は複雑で、自己資金の確保からローンの審査基準まで、様々な要素を考慮する必要があります。特にローン審査では物件の収益性が重視されるため、地域ニーズに合った企画が不可欠です。

しかし、本当に成功する土地活用とは、立地特性の分析、将来の市場動向予測、差別化戦略などを総合的に判断し、あなたの土地にあった活用方法を選択することが重要です。

豊富な実績をもとに、あなたの大切な資産を最大限に活かす方法をプロの視点でご提案いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

収支計算では、投資した金額に対する利益の割合を指す「利回り」が重要です。利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があり、物件の収益性を表す指標となります。

「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」のそれぞれの計算方法は以下のとおりです。

【表面利回り】

年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、物件購入価格が1,000万円で、年間の家賃収入が100万円の場合、表面利回りは10％となります。この計算では経費を考慮しないため、正確な利回りではありません。実際の利回りよりもやや高めの数値が算出されることを念頭においておきましょう。

年間の家賃収入は、空室によるリスクも加味して計算します。不動産会社やメディアではこの方法で算出されるケースが多くあります。

【実質利回り】

（年間の家賃収入 － 年間経費）÷（物件購入価格 ＋ 取得時の諸経費）× 100

例えば、物件購入価格が1,000万円、取得時の諸経費が100万円、年間の家賃収入が100万円、年間経費が20万円の場合、実質利回りは7.27％となります。

この計算では諸経費を考慮しているため、表面利回りよりも正確な利回りを把握できます。実質利回りは経費を考慮した実態に近い数値であるため、投資判断の際は実質利回りを重視しましょう。一般的に、実質利回り5〜7%程度が健全な水準とされています。

【想定利回り】

空室0の場合の年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

想定利回りは、物件が満室の場合を想定して計算します。空室がまったくないベストな状況での収益性を把握できます。

例えば、物件の購入価格が1,000万円で、満室の場合の年間の家賃収入が120万円の場合、想定利回りは12％です。空室を考慮しないため、アパート経営では良い利回りとして算出されます。

アパート経営に必要な経費は、大きく分けて初期費用と維持管理費用に分けられます。

初期費用とは、アパートの経営を始めるために必要な費用のことで、初期段階で発生します。アパートの建設費用はもちろん、経営を始めるために必要な費用も初期費用にあたります。

維持管理費とは、アパートの経営を続けるために必要となる費用のことです。アパート本体の価値を維持するためのメンテナンスや、住人が快適に住み続けるための修繕費などが該当します。

賃貸アパート経営の収支は、利回りや経費を意識することが重要です。

アパートの経営に興味がある方や、土地活用に興味があるけど何から始めたら良いかわからないという方は、ぜひ一度ご相談ください。

アパートを建設する建設会社は、そのあとの経営に影響する可能性があるため、慎重に選ぶ必要があります。ここでは、適切な建設会社を選ぶ3つのポイントを解説します。

適切な建設会社を選ぶためには、「希望の建築構造が得意かどうか」「信頼できる会社かどうか」「建築費についての選択肢があるかどうか」を見極める必要があります。
一つずつを理解して、後悔のない建設会社選びを行いましょう。

まず、希望する建築構造を得意としているかが重要です。アパートでよくある構造は、木造や鉄骨造などがあげられます。

木造はコストが低いですが、耐久性や防音性への配慮が必要です。一方で鉄骨造や鉄筋コンクリート造は耐震性に優れていますが、木造と比べてコストがかかる傾向にあります。

このように、構造によって作り方が異なります。さらに、建設会社によっては初めから取り扱っていない場合もあるため、あらかじめ希望の構造を具体的に決めておき、得意としている建設会社をチェックしましょう。

信頼できる建設会社かどうかも重要です。アパート建設は長期に渡るため、意思疎通がきちんとできる会社に依頼しましょう。また、建設後に瑕疵が出てきてしまっては、経営が困難になります。このような事態を防ぐために、会社の公式サイトや口コミをチェックして信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

また、資金繰りができていない会社や倒産のリスクがある会社は避けるべきですが、必ずしも大手の建設会社が良いわけでもありません。

公式サイトに掲載されている設立年度や資本金、実績、資本力を確認し、できれば実際に依頼した経験のある人に意見を求めるのも重要な手がかりとなります。

アフターサービスの対応体制も確認しておきましょう。建設後に不具合が発生した際の保証内容や対応スピード、24時間緊急対応の有無なども、長期的な信頼関係を築く上で重要なポイントです。

入居者からのクレームに迅速に対応できる体制が整っているかどうかも事前に確認しておくと安心です。

アパートの建設は大きな買い物であるため、本体価格や設備費などの詳しい説明があるかどうかや、具体的に提案してもらえる会社を選びましょう。会社の利益よりもオーナーがより良い選択をすることを重視してくれる会社を選ぶべきです。

オーナー自身の考え方に耳をかたむけたり、他の会社と比較しても嫌な顔をせず聞き入れてくれたりする会社を選びましょう。

また、見積もりの内容を詳細に説明してくれるかどうかも重要です。見積もりの内容は会社ごとで多少の違いがあり、どこまでの費用を見積もり金額に含んでいるかや、余分な費用をオーナーに黙って含めていないかをチェックする必要があります。また、設計施工分離方式で複数社から相見積もりを取る選択肢も有効です。

納得のいく形で契約ができるように、費用に関して選択肢がある会社かどうかを見極めましょう。

アパート経営を始める前に、まずは持っている土地のベストな活用方法を探ってみましょう。
アパート経営が気になる方はもちろん、まずはプロの意見を聞きたい方、利回りが高い土地活用を知りたい方はぜひご相談ください。

アパート建築費用は、さまざまな条件によって大きく変わります。特に影響が大きいのは次のポイントです。

• 構造（木造・鉄骨・RC） … 選ぶ構造によって総工費が数千万円単位で変わることがあります。
• 地域（都市部・地方） … 材料費や人件費が異なるため、同じ規模でも費用差が出ます。
• 坪数・規模 … 建物が大きくなるほど、本体工事費だけでなく付帯工事や設備費も増えます。

費用を考える際は「本体工事費」だけで判断せず、外構工事や設計費、諸費用、ローン手数料などを含めた総予算で計画することが欠かせません。そうでなければ、後から想定外の支出が発生し、資金が足りなくなるリスクがあります。

予算に応じて建てられる規模の目安を把握し、利回りや経費を踏まえて収支シミュレーションを行えば、アパート経営は安定収入を得やすい土地活用になります。建築費を抑えるには、必要十分な設備に絞る、複数社に相見積もりを依頼する、施工時期を調整するなどの工夫が有効です。また、自己資金やローン条件を理解しておくことで、無理のない返済計画も立てやすくなります。

ただし、すべての土地がアパートに向いているとは限りません。立地や需要によっては、ガレージハウスや駐車場、商業施設など別の活用法の方が収益性が高いケースもあります。大切なのは「その土地に最適な活用方法」を選ぶことです。

最終的な判断は土地の条件や家計状況、将来の市場動向で変わるため、迷う場合は収支シミュレーションや他の活用案も含めて専門家に相談し、自分の状況に合った計画を検討することをおすすめします。