駐車場経営の失敗ランキングTOP10！失敗ケースと成功への対策方法をご紹介

駐車場経営は、低リスクで始めやすい土地活用の方法ですが、必ず成功するとは限りません。事前の計画や市場調査、適切な管理などができていないと収益が得られないといったケースもあるでしょう。まずは、駐車場経営が失敗する10個のケースとその対策方法について解説します。

まずは駐車場業態と経営方式の選択ミスによって失敗するケースがあるでしょう。駐車場業態は、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つがあります。さらに経営方式は、「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借上方式」の3つがあります。駐車場業態と経営方式は、メリットだけでなくデメリットも加味して選択することが大切です。ここでは、駐車場業態と経営方式の選択ミスによる失敗について見ていきましょう。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2つの業態があります。

月極駐車場は、固定の契約者に対して長期的で駐車スペースを貸し出す業態です。毎月一定の賃料を受け取ることができるため、契約者がいれば安定的な収入が見込めます。また、精算機などの設備を導入する必要がなく、コインパーキングと比較して初期費用を抑えられるのも特徴です。ただし、駐車場の需要がない土地で始めると、空車の状態が続いてしまうリスクが生じます。契約者が見つからず空車の状態が続くと、収益を生み出せずに駐車場経営は失敗するでしょう。

一方のコインパーキングは、不特定多数の人に駐車スペースを貸し出す業態です。時間単位で賃料が発生するため、駅前や繁華街など立地次第で高い収益が見込めるでしょう。ただし、精算機やロック装置などの設備の導入・管理に費用がかかるため、初期費用・ランニングコストが高額になりやすいというデメリットもあります。そのため、近くに無料の駐車場があったり、車通りが少なかったりなど、有料駐車場の需要がない土地で始めると稼働率が悪く、収益が伸びないリスクがあるでしょう。

駐車場経営には、自主管理方式、管理委託方式、一括借上方式の3つの経営方式があります。

自主管理方式は、駐車場の運用から管理までのすべてをオーナーが自ら行う方式です。駐車場の運営・管理を自身で行うことにより、管理会社への委託料といった費用がかからないため、3つの経営方式の中でも高い収益が見込めます。その反面、賃料の集金や清掃などの日常的な管理業務から、利用者とのトラブルの対応まですべてを自身で行わなければなりません。そのため、オーナーの負担は大きくなるでしょう。たとえば、副業として24時間営業のコインパーキングを始める際に、駐車場の運営・管理を自身で行う自主管理方式を選択するのは現実的ではありません。

管理委託方式は、賃料の集金や清掃などの管理業務を管理会社に委託する経営方式です。駐車場のオーナーは、自ら管理業務を行う必要がなく、経営に専念できるメリットがあります。ただし、毎月の賃料のうち約5％～10％を委託料として管理会社に支払う必要があるため、自主管理方式よりも収益性が低くなります。さらに管理会社の管理業務が適切でなければ、利用者の激減といったリスクもあるでしょう。

一括借上方式は、自身が保有する土地を駐車場運営会社に貸し出し、駐車場の運営・管理をすべて任せる経営方式です。土地の保有者は、駐車場運営会社から毎月一定の賃料を受け取れるため、3つの経営方式の中でもっとも安定的な収入が見込めます。また、駐車場経営の準備から運営までをすべて駐車場運営会社が行うため、土地の保有者は手間がかかりません。ただし、土地の保有者が受け取れる賃料は、駐車場経営の売上が伸びても変わらないため、3つの経営方式の中でもっとも収益性が低いです。さらに駐車場経営の売上が悪くなると、賃料の値下げを要求されるリスクもあります。

初期投資や収益性、管理の手間などを総合的に検討し、慎重に判断することが成功のポイントといえます。

駐車場経営を始める際には、保有する土地が駐車場としての需要があるかを慎重に見極めることが大切です。利用者が見込めない土地で駐車場経営を始めたことで稼働率が低迷し、収益が赤字に陥るケースは多くあります。これを防ぐには、入念な事前調査が欠かせません。まずは、駐車場周辺にどのような建物・施設があるのかを確認しましょう。一例として、駐車場周辺に以下のような・建物・施設があると駐車場の高い需要が見込めます。

• 駅
• 商業施設
• 住宅やマンション
• オフィス
• 観光施設

次に、周辺にある駐車場の需要があるのかを確認しましょう。駅周辺や商業施設の近くの立地にあっても、駐車場の需要がなければ収益は出せません。たとえば、アパートやマンションと併設した駐車場が多い立地では、その住民の多くがアパートやマンションに併設された駐車場を利用するため、有料駐車場の需要は見込みにくいでしょう。商業施設の場合は、無料駐車場がある可能性もあります。

このように周辺の有料駐車場の稼働状況を把握するほか、近隣の企業や商業施設の従業員数、地域全体の交通量などのデータを収集し、シミュレーションを行いましょう。この際、将来的な人口動態やまちの発展性なども考慮に入れて、総合的に判断することが大切です。さまざまな要素を検討して、確実に黒字が見込める立地であるかを見極める必要があります。

駐車場経営で失敗する大きな要因の一つが、土地の形状や駐車場の配置の問題です。駐車場の需要が高い立地にあったとしても利用者の使い勝手がよくないと、リピート率が下がるでしょう。

たとえば、入り口が狭く、出入りがスムーズにできない駐車場では、利用者から敬遠されるでしょう。また、駐車スペースが狭すぎると、ドアを大きく開けられずに乗り降りが窮屈に感じたり、隣の車と接触する危険性があったりします。他にも、駐車場内の動線を無視した駐車スペースの配置にしていると、車のスムーズな出入りを阻害するでしょう。

駐車スペースの配置を適切に行うには、専門家に相談するのがよいです。駐車場の管理会社の専門家などに依頼し、設計時点から効率的でスムーズな動線を実現するレイアウトを提案してもらうことをおすすめします。ただし、提案に設計料が発生するケースもあるため、コストも考慮しながら話をすすめましょう。

管理業務を管理会社に委託する際、「費用を抑えたい」という考えから安い会社を選んでしまうと、将来的にトラブルに見舞われる可能性が高くなります。

たとえば、管理会社による駐車場の清掃が十分でなく駐車場内にゴミが落ちていると、口コミにより利用者が減る可能性があるでしょう。また、駐車場を管理していないと判断されれば、車上荒らしや不法投棄などのトラブルに発展する可能性もあります。他にも精算機やロック装置などの設備の点検・修繕が適切でないと、料金の支払いができなかったり、車の出入りができなかったりなど、大きな問題に発展する可能性も考えられるでしょう。

このように、管理会社選びを誤ると、駐車場経営に悪影響を及ぼします。コストを最小限に抑えようと適切な管理業務ができない管理会社に任せてしまうと利用者の減少により、収益が悪化する可能性があるでしょう。こうした事態を避けるには、管理会社の実績や評判を十分に確認することが大切です。上場企業や大手企業など、安定した経営基盤をもつ会社に委託することをおすすめします。これらの会社は、一般的に委託料が高額になりやすいですが、質の高いサービスが期待できるでしょう。

駐車場経営者にとって、適切な料金設定ができないことは大きな課題の一つです。周辺の駐車場よりも料金が高すぎると、利用者が増えずに稼働率が悪化しますが、料金が安すぎると利益を出せずに経営が成り立ちません。このように、料金設定には難しい判断が求められます放置車両・無断駐車。駐車場経営者は、周辺の駐車場の費用感を調査し、相場を意識した料金設定を行うことが重要です。

料金を設定する際は、同じ地域にある駐車場の料金を確認し、それらと比較して自身の料金設定が適切かを検討しましょう。需要などの条件が変わらない駐車場であれば、それに合わせて料金を設定することで、利用者を増やせるでしょう。

また、周辺の施設・建物によっても料金設定を工夫する必要があります。たとえば、周辺に大型の商業施設や病院がある場合、利用者は長時間駐車場を利用することが考えられます。このような場合、駐車場を長時間利用したとしても料金が上がりすぎない設定にすれば、利用者が増える可能性があるでしょう。

フィル・カンパニーでは、駐車場経営における収益性を増やすために「駐車場＋α」の土地活用相談を行っています。今後、需要が見込める土地活用についても以下の資料にまとめましたので、気になる方はご一読ください。

競合となる周辺駐車場の実態を把握しないまま駐車場経営を始めてしまうと、稼働率が悪く収益が出せない可能性があります。稼働率をよくするためには、競合となる駐車場の実態を調査し、料金設定や設備面などで差別化を図ることが大切です。料金設定は、競合の駐車場よりも料金を安く設定することで差別化する方法が考えられるでしょう。しかし、料金を安く設定しすぎると収益性が低くなってしまうため、容易にはできません。

そこでおすすめなのが設備面での差別化です。近年は、キャッシュレス決済やノーチケット・ノーバー（駐車券やゲートが必要ない駐車場管理システム）など、利用者の利便性を高める新しい仕組みが続々と登場しています。こうした設備を積極的に導入すれば、競合の駐車場との差別化を図れるでしょう。

このように駐車場経営を始める際は、競合となる周辺の駐車場を調査し、料金や設備面で差別化を図ることで駐車場経営の収益性を高められます。

月極駐車場を経営するうえで深刻な問題となるのが、利用者からの賃料の滞納や未払いです。このようなトラブルは、オーナーにとってランニングコストを支払えなくなったり、収益がなくなったりするなどの可能性があるため避けたいでしょう。なお、賃料の滞納や未払いへの対応は、先述した経営方式によって異なります。

自主管理方式の場合、賃料未払いへの対処はすべて自身で行わなければなりません。利用者に支払いを催促し、延滞金の請求や最終的な強制排除など、自ら手続きを進めていく必要があります。しかし、一方的に強きな態度を取ると、トラブルに発展するリスクもあるため注意が必要です。

管理委託方式の場合は、利用者の賃料の滞納や未払いへの対応を管理会社に任せられます。管理会社は、駐車場経営に関する専門的な知識と経験を有しているため、滞納・未払いの利用者への対処を適切に行えるでしょう。ただし、その分委託料がかさむ懸念もあります。

賃料の滞納や未払いを事前に防ぐには、利用者と契約する際にあらゆるリスクを対策しておくことが大切です。また、契約する際は、契約審査をきちんと行うだけでなく、賃料の前払い制や違約金徴収などを契約内容に入れるといった対策を取るべきでしょう。

駐車場内では、以下のようなさまざまなトラブルが発生することがあります。

• 放置車両・無断駐車
• 近隣住民からのクレーム
• 不法投棄
• 駐車場内の事故

それぞれのトラブルについて見ていきましょう。

月極駐車場のような無人経営の駐車場では、つねに巡回しているわけではないため、放置車両や無断駐車などの不正利用が発生しやすくなります。たとえば、月極駐車場で契約していない人が無断駐車するケースがあります。この場合は、自身だけでなく契約している利用者にも迷惑がかかるため、早急に対応する必要があるでしょう。さらに契約している利用者が、無断駐車されたことで賃料を支払わないといったトラブルに発展する可能性があります。

一方でコインパーキングでは、駐車スペース以外の場所に車を駐車されたり、車を停めたまま放置されたりするなどのトラブルがあります。とくに車を放置された場合は、車両の撤去費用をオーナーが負担しなければならないケースもあるため、対策が必要です。

こうした車両放置や無断駐車などの対策は、定期的な巡回や防犯カメラの設置などが有効でしょう。他にも「無断駐車は警察に通報します」といった看板の設置も有効です。

近隣住宅とのトラブルの例としては、エンジン音や話声などの騒音によるクレームが挙げられます。とくに深夜に車の出入りが多い場合、住民から苦情が寄せられることが多くあります。こうしたトラブルは、利用者の特定が難しいコインパーキングで起きることが多いです。

駐車場内での騒音を対策するには、定期的な巡回や防犯カメラの設置、「お静かにお願いします」といった看板の設置などが効果的でしょう。また、24時間営業を検討している場合は、24時間365日対応のコールセンターを設置することも大切です。コールセンターの設置により、近隣住民からのトラブルをすぐに対応できるでしょう。

駐車場内にゴミを捨てられる不法投棄のトラブルも発生しやすくなっています。駐車場に捨てられるゴミは、タバコの吸い殻、空き缶、ペットボトルだけでなく、ペットの排せつ物や家具などもあります。駐車場内にゴミが散乱されていると利用者は激減、引いては治安の悪化を招き、車上荒らしや放置車両などさまざまなトラブルに発展する危険性もあるでしょう。

こうしたトラブルを防ぐには、防犯カメラの設置や定期的な巡回・清掃などが有効です。さらに、「不法投棄禁止」といった看板を設置することも効果的でしょう。

駐車場内の事故によるトラブルも見過ごせません。駐車場内では、車同士の接触事故や車と人の接触事故が発生することがあります。これにより、機器や設備が破損するだけでなく、場合によってはオーナーが責任を問われるケースも考えられるでしょう。事故を防ぐためには、駐車場の配置が重要です。たとえば、駐車スペースや通路のサイズを適切に設定することで事故のリスクを低減できます。

また、駐車場内での事故対策としては、施設賠償責任保険や動産総合保険の活用も検討すべきです。これにより、事故による損害を補償し、経営リスクを軽減できます。保険の加入に経費はかかるものの、長期的には経営の安定をもたらすでしょう。

駐車場経営を成功させるためには、税金対策をしっかりと行うことが不可欠です。駐車場経営にかかわるおもな税金として、固定資産税や都市計画税、消費税、所得税、住民税、そして個人事業税の6種類があります。

固定資産税は、土地や建物などの固定資産に対して課せられる税金であり、毎年課税されます。駐車場経営では、この固定資産税が負担となることが多いです。たとえば、広い駐車場を所有している場合、その面積に応じて高額な固定資産税が課されることになります。この税金を軽減するには、適切な評価額を設定し、定期的に見直しが重要です。評価額が適正でない場合、過剰な税金を支払うことになりかねません。

次に、都市計画税です。これは、市町村が都市計画事業や土地区画整理事業を行うのに必要な財源を確保するための税金であり、固定資産税と一緒に課税されます。都市計画税は、固定資産税の評価額にもとづいて算出されるため、評価額が高いと都市計画税も高額になります。

消費税も駐車場経営において重要な税金の一つです。駐車場の利用料に対して消費税が課されるため、収入が増えると消費税の負担も増加します。消費税対策としては、税率の変動に備えて価格設定を見直すことが求められるでしょう。また、経費として認められる項目を適切に計上し、課税対象額を減らすことも有効です。

さらに、所得税と住民税も考慮しなければなりません。駐車場経営で得た利益に対して所得税が課され、その年の総所得に応じて税額が決まります。住民税も同様に、所得にもとづいて計算されます。これらの税金を軽減するには、節税対策が必要です。対策として、事業に関連する経費を適切に計上し、所得を減らすことで、課税所得を低減できます。また、一定の条件を満たした青色申告を利用すれば、65万円の特別控除を受けることも可能です。

個人事業税は、個人で事業を行っている場合に課される税金であり、駐車場経営も対象となります。個人事業税は事業所得に対して課税され、所得が高いほど税額も増えます。個人事業税の対策としては、事業所得を適切に管理し、必要な経費を漏れなく計上することが重要です。また、青色申告を行うことで、青色事業専従者給与を経費として認めてもらえれば、税負担を軽減できます。

駐車場経営において税金対策を怠った結果、年間で支払う税金が高額になり、収益を圧迫してしまいます。このような事態を防ぐには、税理士のアドバイスを受けることも、税金対策をしっかりと行う事のひとつではないでしょうか。さらに、税金対策の一環として、控除を利用することも有効です。たとえば、小規模企業共済や国民年金基金への加入により、掛金が所得控除の対象となります。また、住宅ローン控除や医療費控除など、適用可能な控除を最大限に活用することで、課税所得を減らし、税負担を軽減できます。

まとめとして、駐車場経営における税金対策は重要であり、固定資産税、都市計画税、消費税、所得税、住民税、個人事業税の各税目について適切な対策を講じることが求められます。これにより、経営の安定化を図り、長期的な成功を収められるでしょう。税金対策を怠らず、税理士のアドバイスを受けながら、しっかりとした経営計画を立てることがポイントとなります。

近年では、地球温暖化の影響で自然災害のリスクが高まっています。台風や地震、大雨などが駐車場に被害を与えた場合、収入が一時的に途絶えるだけでなく、修理費用も発生するため大きな打撃となるでしょう。これを防ぐには耐久性を有する設備を導入したり、排水設備を強化するなどの対策が重要です。

駐車場の管理を委託している場合は、契約内容を明確にしておくことが求められます。具体的には、自然災害による設備故障の修理費用が管理委託会社の負担となるのか、またはオーナー自身の負担となるのかを明確にしておくことが重要です。契約内容によっては、修理費用が全額オーナー負担となる場合もあるため、事前に確認し、必要に応じて保険に加入するなどの対策を講じることが推奨されます。

個人で駐車場を管理している場合、自然災害による設備の修理費用は自己負担です。そのため、自然災害に備えて保険に加入することが重要となります。対策として、火災保険や地震保険に加えて、自然災害による設備故障もカバーする保険を選ぶとよいでしょう。これにより、災害発生時に修理費用の負担を軽減できます。自然災害に備えた保険に加入していれば、もしも台風でフェンスが破壊された場合でも、保険で修理費用をカバーすることが可能です。自然災害のリスクを認識し、必要な対策を講じることで、駐車場経営の持続可能性を向上できます。

経営の安定を維持するには、災害が発生した場合に備えて、あらかじめ計画を立てておくことが重要です。自然災害による設備故障のリスクを認識し、必要な対策を講じれば、災害にも負けない安定した経営を実現できるでしょう。

土地活用は、駐車場経営以外にもアパート経営やマンション経営などのさまざまな方法があります。そのため、今後の土地活用方法が伸びるのか悩む人もいるでしょう。今後伸びる土地活用方法について知りたい方は、以下の資料をダウンロードしてください。

駐車場経営の売り上げを安定させるには、事前の準備と資金の準備が重要です。シミュレーションを通じて細部まで計画を練り、リスクを最小限に抑えることが欠かせません。さらに、資金に余裕をもつことで、予期せぬ出費や経営の変化にも対応できます。

月極駐車場の運営において、事前の準備とシミュレーションは欠かせません。先述した失敗ケースを想定し、それらに対する対策を立てておくことで、トラブルを未然に防止できるでしょう。

たとえば、利用者の賃料の滞納や未払いへの対策として、支払いルールの明確化や定期的な利用状況の確認、早期の連絡などを徹底することが大切です。また、不正利用への対策として、防犯カメラの設置や定期的な巡回などのセキュリティ対策が必要になります。さらに、利用者とのトラブルを避けるには、契約時の説明や利用ルールの明確化も欠かせません。

このように、駐車場経営においては、事前の準備とトラブルを想定したシミュレーションが重要です。さまざまな失敗ケースを想定し、それらに対する対策を立てておくことで、トラブルを未然に防止できます。計画的な戦略を立てることで、初心者でも月極駐車場をスムーズに運営できるでしょう。

月極駐車場の運営に失敗しないためには、資金に余裕をもっておくことも欠かせません。初期費用や管理会社に支払う費用、先述したさまざまな失敗のケースを想定し、どれくらいの費用が必要となるのかを計算しておくことが大切です。料金設定についても、事前に決めていれば、1ヶ月あたりの最大の収益が把握できます。たとえば、1時間の利用料金を100円、稼働時間は12時間、駐車台数が10台とすると、1ヶ月あたりの収益は以下のようになります。

（100円×12時間×30日）×10台＝36万円

また、料金だけでなく「利回り」の計算もしておきましょう。利回りとは、初期費用（土地価格＋初期費用）の額に対して1年あたりで見込める収益の割合のことです。たとえば、初期費用が100万円で利回りが10％とすると、初期費用を回収できるまでの期間は以下のようになります。

100%÷10％＝10年

このように駐車場経営を始めた際の収益や利回りなどを事前に算出し、それに合わせてどのくらいの資金を用意すべきなのかを把握しておきましょう。

駐車場経営には、台数を減らして初期費用を抑えたり、空中店舗を開設したりするなどさまざまなアプローチがあり、状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。ここでは、駐車場を活用した経営アプローチを紹介します。

駐車場経営には、大規模な駐車場を運営する方法もありますが、小規模な駐車場経営でも十分に収益を上げられます。初期費用を抑えつつ事業をスタートしたい場合は、2台分の駐車スペースから始めるのもよいでしょう。2台分の駐車スペースを確保するには、約25平方メートル以上の土地が必要です。この程度の面積があれば、車の出し入れのスペースや精算機、看板、照明などの設置場所も確保できるでしょう。

小規模な駐車場を経営するメリットは、小さなスペースの土地でも有効活用できる点が挙げられます。通常、2台分の狭い土地では建物を建てるのは難しいかもしれません。しかし、コインパーキングとして活用すれば、遊休地を有効に活用できるため、一定の収益を得られるでしょう。また、大規模な駐車場経営に比べて、必要な設備投資が少ないため、初期費用も抑えられます。さらに、相続税対策としても活用できる可能性もあるでしょう。駐車場が「貸付事業用宅地特例」の対象となれば、土地評価額を50%軽減させることが可能です。

このように、2台分の小規模な駐車場経営には、初期費用の抑制や土地の有効活用、相続税対策などの利点があります。

単に地面の駐車スペースを確保するだけでなく、上部空間を有効活用することで、収益をアップできます。フィル・カンパニーが手がける「空中店舗フィルパーク」は、駐車場の上部のスペースにテナントを誘致するといった空中の有効活用が可能です。駐車場の上部は単なる空間として放置されるケースが多いですが、ここに付加価値の高い施設を設置することで、大きな収益を生み出せるようになります。

具体的な事例としては、2階建ての建物を設置し、1階部分をコインパーキングとして活用しつつ、2階部分をカフェやショップ、オフィスなどとして展開することです。このように、単なる駐車場経営だけでなく、テナント収入なども得られるため、大幅な収益拡大が期待できます。また、空中店舗は狭小な土地や変形地にも対応できるのが特徴です。住宅などの建物としては活用が難しい土地でも、垂直方向に空間を設計することで、限られた土地を最大限に有効活用できます。単なる駐車場としての活用だけでなく、上部空間を有効活用することで、新たな収益源を生み出せるでしょう。

駐車場経営は、初期費用を抑えられ、短期間での事業化が可能な土地活用方法として注目されています。月極駐車場・コインパーキングなど、駐車場の形態によって初期費用やランニングコストが異なるため、自身に合った経営方式を選ぶようにしましょう。

一方で、駐車場経営にはいくつかの課題もあり、失敗するケースもあります。無断駐車への対策や、施設・設備の維持管理費用などさまざまな費用がかかるでしょう。また、駐車料金の設定も難しく、近隣の相場や道路からの視認性、周辺施設の需要などを考慮して適切に設定する必要があります。

駐車場経営を検討する際は、自身だけで悩まずに専門家に相談して最適な方法を見つけましょう。空中店舗「フィル・パーク」では、空中店舗を活用した駐車場経営をご提案しております。空中店舗のテナント募集から管理まですべて対応しています。駐車場経営を検討している方は、フィル・カンパニーにご相談ください。