コインパーキング経営の失敗事例から学ぶ！駐車場経営成功の秘訣と対策のポイント

コインパーキング経営の失敗要因は、立地から自然災害に至るまで多岐に渡ります。事前に原因を把握して対策することでリスクは下げられますが、まずは事例をご覧ください。

失敗の原因は、事前の準備・調査不足か、失敗への対策が不十分であったかの2種類に分けられます。事前に顕在化しにくい要因もありますが、できる限りの手を打っておきたいものです。

住宅街の中や、繁華街でも目に付きにくい場所は、利用頻度が下がってしまう要因になります。また、車での来訪自体が少ないエリアや、道路が狭い、敷地が狭すぎるなど使いづらくて敬遠されてしまう場合も含まれるでしょう。

学生街や、周囲にあまりお店がない場所、競合の物件がより良い場所にたくさんある場合も、利用が多くありません。利用が少ない結果、収益が上がらず赤字となるリスクがあります。

原因は主に、事前の需要予測が足りなかったことによります。エリアの特徴から、利用しそうな人の傾向を読み違えてしまったといえるでしょう。

料金設定は、同じエリアなら駅や繁華街の中心から、遠くなるほど安くなりますが、周囲の相場に比べて料金が高すぎて、利用されないことがあります。

地方都市などでは、同じ駅から離れるなら、少し歩いてもショッピングモールに駐車して、あとで買い物をして駐車サービスを受けるのが定番でしょう。

また、長時間停める人が多い場所で、長く停めてもあまり安くならない料金設定は、高いと敬遠されてしまう可能性が高いです。

満車時間が長い設定で収益計算をしてしまうと、実際に稼働してから空いている時間の長さが赤字につながって、慌てることになります。

時間帯や曜日ごとに空車率は異なるため、タイムゾーン別のシミュレーションの不足が原因です。

コインパーキングの利用は、お祭りや学校行事などの特需が生じることがあります。特需の日を参考に曜日・時間帯の空車率を見積もらないよう、何度か回数を重ねて計測したり、当日のイベントの予定などをできる限り把握したりするなどが必要です。

また、需要予測は正確な読みとともに、収支を意識する時は厳しめに見積もることも大切でしょう。

税関係の支出の読み違いは、アパート経営などの経験のある方はかえって陥りやすいでしょう。コインパーキングは居住用の建物のための土地とは違い「更地」の扱いとなるため、「住宅用地の課税標準の特例」が適用外となり、固定資産税、都市計画税の優遇が受けられません。

したがって年間の租税公課の出費がかなり必要となり、経営に影響してしまいます。他の税金に関しても、今までの更地にはなかった課税がされます。事前にしっかり調べておくことが大切です。

駐車料金の各種踏み倒しや放置車両などは、コインパーキングの利益を直接阻害するトラブルの代表格です。他にも機械を壊されたり、いたずらなどで駐車場が稼働できず、減収につながることもあります。

オーナー様が被害者の場合「まず警察に届け出て」と考えがちです。しかし相談には乗ってもらえるものの、私有地内のトラブルや違法駐車などの場合、民事不介入を理由に、消極的な対応しかしてもらえないと考えたほうが良いです。

災難ですが、駐車場内の設備や管理を強化する方法を考えましょう。

台風の風雨や浸水、地震、火災などの災害から、原状回復に費用がかかってしまうこともあります。

コインパーキングはお客様の車の他、ロック板、出入り口のゲート、精算機、看板など、さまざまなものがあります。

お客様の被害を最小限に抑えるため、またコインパーキングの安全な運営のためには、起こりうる災害を事前に想定し、あらかじめ対策を講じましょう。

災害は予測できないものですが、災害対策や保険の適用など、いざという時への備えが必要です。

最近はインターネット上でコインパーキングの比較ができるサイトやアプリが普及しています。ユーザーは料金や立地を比較して、有利なほうを選んでしまいます。

調子よく収益が上がっていたのに、ある時期を境に空車が増えた場合、競合が新たにできたか調べましょう。

立地が良いコインパーキングにはライバルが出現します。競合に負けているわけではないので、リピーターづくりや料金設定等を工夫するなど、対応していきましょう。

踏み倒しの中でも駐車区画以外の場所に停めたり、無理やりロック板を乗り越えて出たりして、料金未納のまま利用する人は常習性が高く、悪質です。

24時間無人の施設のため、車上荒らしや精算機荒らしも考えられます。

上記の一連の行為は他のトラブルと違い、威力業務妨害罪や器物損壊罪にも該当する犯罪の扱いとなります。つまり逮捕や賠償金もあり得ます。

しかし、対応に時間と労力を要する点を考えれば、防犯カメラの設置など事前の対策を取っておきたいものです。

機器の故障や清掃など、管理会社の管理体制が良くないためにクレームも増え、利用が減って赤字になってしまうケースも考えましょう。

清掃が行き届いていない、設備不良の発生、クレーム対応が遅いなどの状況では、リピーターを増やすことは難しいです。管理会社によって、対応する業務の範囲やサービスの品質には開きがあります。

また、契約内容をよく理解しないまま契約して後悔し、撤退を決めたら、想定していなかった違約金があったなどの状況にならないようにしたいものです。

経営の失敗を防ぐには、目に見えにくいリスクを事前に知り、対応しておくことが大切です。

いかなる経営にもリスクはつきものですが、健全な運営を脅かす要素をまとめると、代表的な例は以下です。

• 初期費用を見誤るリスク
• 管理ミスから発生するコスト
• 周辺のコインパーキングを把握
• 駐車場内でのトラブル発生リスク
• 自然災害のリスク

それぞれに関してご説明します。

他の不動産事業を始める前に、リスクが少なそうだから、まずコインパーキングを始めてみようなどと考える土地オーナー様は要注意です。

初期投資は比較的小規模でも、潜在的なリスクの数が多いのがコインパーキング経営です。事前の予測と対策をとりましょう。

コインパーキング経営の初期費用が安いとはよく言われますが、実際はいくらくらいかかるのでしょうか。

土地の面積30坪・5台分の場合の駐車場整備の概算

一番金額が大きいのは、精算機やロック板、ゲートなどの設備費用です。精算機が1台50万円前後、ロック板は一番普及しているセンターロックの他にフロントロック、スペースロックなど方式によって価格が異なり、ロック板を設けない方式もあります。

上記以外に監視カメラ設置や、必要に応じて土地の整地費用や、歩道の切り下げ工事費用も必要になるため、トータルでの見積もりを把握しなければ、初期費用を見誤る可能性があります。

機器の保守や修理などから、予定外の支出が発生する場合もあります。ゲートや精算機など機器の交換や修理の費用の他、稼働できない期間の営業損失も、マイナスコストと同様です。

管理や保守、防犯対策の不足などから生じている場合、対策が必要となります。逆に過剰なメンテナンスによる請求も、見直しによって減額できるでしょう。

エリア内のニーズとともに、周辺の競合の存在や稼働の状況の把握不足は、潜在リスクになり得ます。

駐車場のニーズが少ない場所や、オフィス街でもバスや電車の利用が定番のエリアの場合、コインパーキングで多くの人の利用は見込めないと考えられます。

また、オフィス街や繁華街でニーズ自体は多く見込まれるケースでも、すでにエリア内に十分な数のコインパーキングが設置され、ニーズ分の台数が確保されている場合も、対象の利用者の開拓は難しいでしょう。

繁華街で飽和状態の場合、価格戦略で利用者を増やせる可能性はありますが、薄利多売で十分な収益を得られなければ、参入する意味がありません。

ゴミなどの放置で車が出せない、敷地内での物損事故、車上荒らしなどは深夜でも起こり得るため、対応が必要となります。

設備などの物損事故は、監視機能がない場合はただ修繕費を支払う形になります。敷地内での車両同士の接触事故は、当事者同士で解決するルールを看板などで記載します。しかし接触事故や車上荒らしは、管理者として何らかの証言を求められる可能性はあります。

防犯カメラの映像が有れば、警察への通報の際に対応がスムーズになるでしょう。また、防犯カメラには犯罪を抑止する効果があります。実際に駐車場へ防犯カメラを設置して犯罪や事件が減少した調査報告もあり、料金の踏み倒しや車上荒らし、精算機荒らしのようなトラブル行為全般を抑止する効果があるでしょう。

防犯対策としてはロックレス駐車場にも同様の効果が期待できます。ロックレス駐車場とは、区画にロック板の代わりにナンバー認証カメラやセンサーなどを設置し、車のナンバーを記録して入出庫の監視・料金精算をする方式です。

トラブルがあった場合の証拠として記録が残り、不正の車の特定が短時間でできます。また、不正を行った車が再度侵入すると、運営者に知らせる機能もあります。

機器の故障、車室番号間違いによる返金依頼、思っていた料金と違う、駐車券のエラーで精算できないなどの、出庫の際のトラブルは、管理会社が精算機のインターフォンや連絡電話番号で対応するのが一般的です。

しかし、対応がうまくいかずにトラブルになると、利用者のストレスによる迷惑行為が起こらないとは限りません。事前に利用される方への分かりやすいナビゲートが求められます。

自然災害のリスクは前述のほか土砂崩れの土砂撤去、停電や浸水による機器の稼働停止、地震の地割れの補修なども考えられます。

自然災害の際は、エリア全体を含む広域が被害を受ける関係で、復旧のための手配や作業の完工までに大幅に時間がかかることが多いでしょう。

災害のリスクへの対応は、保険を通じて損害の復旧と、稼働停止の間の補償の両方に対処できるように準備しましょう。

これから土地活用をしようとしている人のために、これから伸びる土地活用・伸びない土地活用の傾向をまとめた資料を作りました。コインパーキング以外の新たな選択肢も見つかるかもしれません！ぜひお読みください。

以降では、リスク管理を行い失敗を避けるための手法と、相続対策を解説します。

コインパーキングのリスク対策のための保険は、以下の3つが代表的なものです。

駐車場内での人や物への被害はいつでも、あらゆる駐車場で起こり得ます。

施設賠償責任保険は、たとえば駐車場に設置している看板が落下して、近くを歩いていた人にあたって怪我をさせてしまったり、駐車場を囲っている塀が倒壊して、停めている車を傷つけてしまったなど、駐車場の設備が原因の場合に、補償が得られます。

また、被害者に対する損害賠償金補償の他、訴訟となった場合の弁護士費用、事故の応急処置に要した費用なども、補償がされる場合があります。

動産総合保険はたとえば、車を移動している際に駐車場内の設備を破損してしまった際などに修理費用などが補償されます。しかし、動産総合保険は加害者が誰か不明な場合にのみ保険が適用されるため注意が必要です。
加害者が誰か判明している場合、当事者同士で協議の上修理費を請求するようになります。

動産総合保険はコースによって、盗難損害も補償されます。たとえば、精算機の売り上げを盗まれた場合も、補償の範囲内に入ってきます。

火災保険は自然災害が原因で設備に故障が生じた場合に適用され、設備修理費用などが補償されます。設備破損に対しても補償を受けることができるプランもあるので、動産総合保険との使い分けをしましょう。

他には、利用者の方の自動車保険や車両保険、損害保険から補償されることもあります。

営業補償は、一連の保険加入の際に、付帯サービスで設定するのが可能です。被害状況によっては、加害者が明らかでも補償を受けられ、保険会社があとで加害者に求償するシステムもあります。

ただし、公的保障の性格が強い地震保険は、近年の適用件数が増えた関係もあり、営業補償の引き受けは難しいと言われています。

いざという時への備えは大切で、事故や災害が起きた際は有難みが実感できます。しかし、補償範囲を盛り過ぎて保険料が高額となると、経営を圧迫するので、程よいバランスを考えるのも大切でしょう。

相続税は、相続したものによって評価額＝課税額が異なります。駐車場の場合、賃貸住宅経営と比較すると節税効果は低めですが、アパートやマンション経営など、他の土地活用に比べると相続税評価額があまり下げられないためです。

しかし、駐車場経営を行っている土地を相続するほうが、現金や更地の土地を相続するより、相続税は安くなり、節税対策になります。

土地の場合、所有者による使用の制限が大きいほど、評価額を下げられます。更地の駐車場よりも設備を備えたコインパーキングのほうが、貸付事業用の小規模宅地等の特例が適用できるようになります。

小規模宅地等の特例で、貸駐車場の面積が200平方メートル（約60坪）を超えない部分は、土地の評価に50％の減額が適用できます。

コインパーキングの上に空中店舗を作ったら？収益アップとさらなる節税効果が期待できます。失敗しない土地相続ノウハウは、下記リンクから！

続いて、駐車場経営の要となる「立地」と「料金設定」のポイントを解説します。

コインパーキングに参入して、収益を上げられる土地かを見極める点が大切です。すでにお持ちの土地や、相続した土地でお考えの方は、「コインパーキングがいいのか」などの視点も必要でしょう。

コインパーキングは1台や2台分のスペースから駐車場経営ができるので、狭小地や変形地でも土地活用が可能です。ただし十分な収益を上げるために、土地の立地のほか、形状がコインパーキングに向いていることが条件です。

以下の条件を満たしていれば、基本的にはコインパーキングとして理想の土地でしょう。

• 駅や繁華街の周辺
• 接する道路の幅が5メートル以上
• 角地
• 土地の高低が少ない

人の往来が多いこと以外に、出入りがしやすく目立ちやすいことも大切な要素です。道路の幅は入りやすさ、角地は目立ちやすさと、入りやすさ、高低差が少ない点は、平坦地にするための造成にお金がかからない良さがあります。

失敗しづらい立地条件は駅前、オフィス街、観光地、繁華街、商業施設の近く、駐車場のないマンション付近、教育施設、病院などの付近などが基本です。

ただし前述のように、参入が少なく、飽和状態ではないことが条件です。

まず、周辺のコインパーキングの稼働状況を調査してみましょう。まんべんなく空きがなく埋まっている傾向ならば、参入を検討してもいいでしょう。空車が目立つ場合には、新たにコインパーキングを始めても収益が上がらない可能性が高いです。

コインパーキングの市場調査で調べる項目は、下記のような内容を参考にしてください。

• エリア内周辺の駐車場の有無・場所・車室数
• 日中・夜間それぞれの車の出入りの多さ
• 周辺地域の駐車料金の相場
• 設置予定の用途地域（商業系・工業系・住居系など）
• 周辺地域の、今後の開発計画の有無と概要
• ニーズの高い車種（小型車・バンなど）

駐車場のニーズが高そうに見える場所でも、すでに駐車場のニーズが飽和している場所では、多くの収益を上げることが困難になります。また、利用者が多いのは日中か夜間か、一回の駐車での平均利用時間などを調査するなどで料金設定の戦略的な調整ができるようになります。

さらに、将来的に都市開発が予定されているかも確認できると、ニーズの変化も読めて良いでしょう。開発の種類や内容にまで、リサーチを具体的に実行するのをおすすめします。

コインパーキングの市場調査は、最低でも半径500メートルの範囲でおこないましょう。500メートルでも、直線距離で6分半の徒歩時間です。

範囲が狭すぎると精度の低い調査となりますし、広すぎる調査も現実的ではありません。利用者の方にとって、住まいや目的の施設と駐車場が徒歩圏内に設置されているかが利用条件のポイントとなるためです。

設置する予定地を中心とした半径内の状況を把握し、より効果的な経営方法の検討材料としましょう。

土地を所有していなくても、コインパーキングの経営は始められます。借地や新規の土地購入は、むしろ駐車場経営に理想的なロケーションを見つけられる可能性があります。

新たに土地を取得してコインパーキング用地とする場合に必要な視点は、今後にわたって該当の土地を利用していくうえでの用途のビジョンを描けるかという点です。

一定期間をコインパーキングとして活用したのち、商業ビルや賃貸住宅、あるいは自宅に転用する場合も、周辺環境への理解は重要なポイントとなります。

まちの開発や盛衰の状況は、年数につれて変化し、オーナー様のライフプランも一様ではなく、変化します。

変化していく要素に合わせて、周辺環境も読み解く必要があると考えましょう。

料金設定は悩みの種です。いうまでもなく、料金は安くすれば集客ができますが、安すぎると売り上げが下がり、反対に料金を高くすれば売り上げは高くなる反面、集客ができなくなります。

料金設定は高いか安いかではなく、さまざまな条件や要因を総合的に考慮した、適切な料金設定が必要となります。

売り上げを伸ばしやすい、利用者の方に妥当性の高い料金設定が大切です。コインパーキングの料金を決める要因には、以下があります。

• 利用場所
• 利用時間
• 価格相場
• 利用の傾向

コインパーキングの設置場所は、料金設定の一番大きな要素です。駅前や商業施設のすぐ近くなどでは、場所が少しずれるだけで駐車場への需要は大きく変化し、比例して料金も変動します。

まず基本的に、都市部や地方などエリアによる料金相場の差があります。下記は主要エリアのみのコインパーキングの料金相場ですが、地域ごとにバラつきが大きいことが分かります。

相場が高い東京や大阪などの大都市圏では、1時間あたりの駐車料金が1000円以上のこともあります。愛知・福岡・北海道などがあとに続きますが、全国平均は1時間当たりで400円前後となるでしょう。

時間によるニーズの変化も同様です。昼間は利用者が多く、夜間は少なくなるなど駐車場への需要は時間帯によって大きく変動します。したがって、夜間は安くするなど時間帯によって料金を変化させたり、調整したりする必要が出てきます。

エリアの相場も料金決定の要因です。競合の料金相場の平均は、適切な料金を設定する際の基礎となる要因です。また同様に、駐車場の利用者の利用傾向もよく分析しましょう。

たとえば「利用者は午前と夕方に集中している」「土日祝日は平日と比較して利用者がおよそ2倍になる」など、対象エリアの利用傾向があったとします。傾向に合わせて「午後5時まで少し高め」「平日は最大〇円まで」など、適正料金の設定方法を調整します。

駅前でよく使うコインパーキングを比較すると、さまざまな駐車場が比較的頻繁に50円～100円の料金の上下をさせているのが分かります。料金表示の看板がLEDの電光掲示になっているところもあります。

コインパーキングは、新規契約や契約更新以外に料金変更ができない月極駐車場と比べて、精算機の設定でいつでも料金変更が行えます。不特定多数のユーザーを相手にビジネスを行うので契約書に縛られず随時、料金を変更できるからです。

ただし、不用意に値上げすることはおすすめできません。値上げは収益を上げる方法の一つではありつつ、集客力減＝収益が悪くなるリスクも伴います。

経費の上昇や増税など、やむを得ない事情がある場合や、周辺の価格変更の動向も見ながら価格変更しましょう。値上げの結果の売り上げ動向はチェックして残し、参照できるようにしたいものです。

売上を伸ばす料金設定にするには、前述の時間・場所・相場・利用傾向の、4つの料金調整の要素を踏まえて、柔軟に検討しましょう。また、料金設定で大切なのは「最大料金」と「時間区切り」の2つの観点です。

最大料金は、最初の数時間は〇分〇円と時間で区切っておき、入庫後にある一定の時間を超えると、それ以上料金が増えない設定です。長めに駐車をする利用者の方は、最初から最大料金を払う前提で利用するので、支払い料金が分かって安心です。したがって適切な設定ならば、利用の促進になります。

最大料金は駐車時間が長くなるほどお得になる料金体系であり、長時間駐車を目的とするユーザーを目当てに料金設定を行います。相場が高額の場所でも、利用するうえで安心感があります。

時間区切りとは、20分100円、30分200円、60分300円など、料金の時間単位を細かく区切って設定する方法です。コインパーキングの料金体系では最大料金と時間区切りによる料金制が課金システムの中心として採用されています。

時間区切りで売上を上げるための設定は、周辺のコインパーキングよりも時間単位を長めに、値段は高めに設定するやり方です。たとえば、周辺のコインパーキングで20分/100円の設定だったら、30分/200円の設定にします。周辺が1時間300円、オーナー様の物件は1時間400円となります。

値段が高い分、時間単位を長めに区切って出庫に余裕があり、30分までは同じ200円です。また、短時間駐車をしたいユーザーの場合は、会社の交通費が利用できるビジネスユーザーが多いため、細かい料金の差を気にしない傾向にあります。

昼間のビジネスユーザーの場合、不景気とはいえタイムイズマネーのため、細かい料金の差より、利便性を優先してコインパーキングを選ぶ傾向があります。

コインパーキング経営を目指す方は、初期投資のほうに意識が行きがちですが、ランニングコストも要注意です。ランニングコストには大きく分けて、運営管理費と、各種の税金があります。項目を以下に挙げます。

他にも、土地オーナー様の経費持ち出しとなる項目があります。たとえば、紙幣の詰まりや駐車券切れのような精算機のトラブルで、機械の修理代金が発生するケース、違法駐車や放置車両の損害の稼働率低下損失、レッカー移動などです。

また、駐車場の規模やエリアでも、費用は変化する他、運営代行業者も各業者の料金設定と契約方法により費用が変動します。しかし運営を完全に委託すれば、トラブル対応などもしてくれ、個人ですべてに対応するよりも、持ち出しのコストと労力が軽くなる面もあります。

最近は電気代の高騰も著しいです。照明の数は必要十分にしたり、古い照明が残っている場合はLEDに変更するなど、電気代を削減しましょう。

清掃や巡回は人件費なので、委託先の業務回数を減らしてもらい、自前でできることは行うようにすれば、節減できるでしょう。

所得税申告の際には、諸経費と減価償却をしっかり計上するのは基本です。赤字になるので申告しないのではなく、赤字分は損益通算と言って、他の所得から差し引くことができ、課税標準を減らすことで節税できます。

一括借り上げ（サブリース）は、コインパーキングの運営会社に所有する土地を貸して、毎月一定の賃料を受け取る方法です。コインパーキングの運営・管理業務に関してもすべておまかせできます。

一括借り上げのメリットは、賃借人が運営会社なので、毎月一定の収入が保証され、設備投資も運営会社持ちのため、初期費用が抑えられ、さらにトラブル対応を任せられることです。

注意点として、無理なく継続的に運営しやすい代わりに、オーナー様自身での運営よりも収益が低めになることと、賃料が契約途中で下がる場合があることです。また、一括借り上げの場合、売上が増えても収入は変わりません。

前述のように、相続税の節税は、小規模宅地等の特例の適用、所得税の節税は経費や減価償却の計上でした。償却資産税とは、機械など、時が経つと価値が減少する「償却資産」に課税される税金です。

償却資産税は当年の1月1日時点で保有していた資産に課税されます。したがって廃棄や売却、導入のタイミングをずらすことで非課税の期間を増やすことができます。

また、償却資産の総額が150万円未満の場合は免除されるため、現在の相場では、規模でいうと5台分のコインパーキングが課税のラインになると思われます。

コインパーキングの収支計算の方法を、シミュレーションでご説明します。

管理委託費とメンテナンス料を算入した実質利回りでは、4年3か月ほどで元が取れることになりますが、納税分やトラブル対応の費用も差し引かれます。

また、近隣に競合ができるなどの理由で収益性が落ちる可能性もあるので、計算に入れておきましょう。

コインパーキングの運用が始まってからも、経営改善によって安定的な収益を目指しましょう。より良い運営方法やまちの情報を仕入れ、経営に生かしていくことをおすすめします。

さまざまな情報を得ていれば、トラブルの際や、競合ができても冷静な対応や判断が可能となるでしょう。

現在の立地や、周辺の環境は、コインパーキングの活用が本当に一番向いているのか？などの疑問を持ち続けるのも大切です。

たとえば立地の良い場所でも競合が多すぎて、あるいは車の出入りが不便な関係で思うように収益が上がらないのならば、土地の転用や新しい展開のプランを考えてみましょう。

コインパーキングは、さまざまな状態の土地でも柔軟に運用ができる点が、大きなメリットです。まずコインパーキングを経営しながら、広い視点で土地活用の検討をすることが可能です。

コインパーキングで収益状況が思わしくない時、すぐに調整が可能なのは、料金体系です。ただ値下げをするだけではなく、場所に求められているニーズに合わせて、長時間停めてもらえる、短時間繰り返し利用してもらえるなどの料金の見直しが功を奏する場合もあります。

また、料金体系で思い切った変更手段として、月極駐車場への業態変更があります。月極は不動産会社の仲介で賃貸借契約を結び、特定の方に継続的に利用していただきます。収益の多さでは、業績のいいコインパーキングのほうが上ですが、安定した収益が見込めます。

現在のコインパーキングの立地が繁華街から少し離れていたり、住宅街の中など、立地で不利な場合は月極駐車場は検討の価値があります。

コインパーキングビジネスは一期一会のようで、前述のようにリピーターの獲得が成功の大きな要因となります。いわゆる「ごひいき」を得る感覚です。

リピーター獲得には、顧客第一主義の視点から、できることがないかを探しましょう。

面した道路が狭い場合、出入口も狭いと斜めに車を侵入させにくいため、大型車種や運転が苦手な方から「入りづらい」と敬遠されてしまうでしょう。出入口を拡張できないか、予算との相談で検討してはいかがでしょう。

出入口の拡張に必要な場合のある、歩道の切り下げや縁石の除去は、「道路工事施行承認申請書」を自治体の道路管理者に提出し、承認を得る必要があります。また、工事は専門業者に依頼するようになるため、見積取得からはじめましょう。

他には、精算機の釣銭切れ対策と顧客サービスを兼ねて、自動販売機を設置するのも効果があるかも知れません。営業の外回りの利用者の方が車でひと休みの際に利用してもらえれば、オーナー様の収益となります。

駐車場内の設備・管理を改善する行為は、一見収益には直接関係ないようで、長い目で見ると、顧客獲得の効果を発揮してくれます。

ゴミや放置車両のある駐車場は敬遠され、利用数は減ります。利用者からのクレームや機器故障も、顧客を減少させる原因になるでしょう。

敷地内での危険行為・迷惑行為は他の利用者の方の迷惑にもなります。放置車両や違反駐車を防ぐ対策でも、監視カメラの設置やロック板の時間設定で、入出庫状況をしっかり管理するシステムの導入などが効果的です。

また、トラブルがこじれずに完結するよう、必要に応じて警察へも相談しましょう。

コインパーキングに集中して、高収益を上げ続けることも可能です。しかし周囲から何となく「まちが寂しいな」「次は何になるんだろう？」などの見られかたをする場合もあるかと思います。

時代に合わせた新しいビジネスモデルの導入で、さらに豊かなコインパーキング経営を目指す手段をご紹介します。

コインパーキングの経営は継続しながら、駐車場の上の空間を商業ビルとして活用できる方法もあります。

オーナー様の今ある駐車場は今まで通りに、上空に投資効果が期待できる建物を建て、地域のニーズに合うテナントを誘致することで、新たな収益を生み出します。

コインパーキングの稼働が上がるだけでなく、テナント収益が加算されるうえ、地域の活性化にも貢献が可能です。

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コインパーキングは検索アプリの利用が前提となりつつあります。とくに都市部の繁華街では、駐車スペースの事前検索や予約が有効です。

キャッシュレス決済、リアルタイムで空き状況がわかり、ルート案内まで連動するアプリへの対応などで、幅広いニーズを取りこぼさないようにしましょう。

また、メンテナンス費用が少ないAI式のコインパーキングが注目されています。AI式のパーキングはロック板や精算機の設置が不要で、カメラとPCを搭載した小さな設備だけで完結します。

既存のコインパーキングと比べ、初期費用・運用コストともに圧倒的に抑えられることが可能になっています。精算機やロック板の故障などのトラブルがなくなり、メンテナンス費用を大きく削減できます。また、万が一トラブルが起きても、現場への緊急出動でなく遠隔でも解消できる仕組みづくりも、管理のしやすさにつながっています。

テナントの誘致は、地域の活性化につなげる手段となります。都心でも夜や休日は人通りが減ってしまうまちがたくさんあります。お店を集め、人を集める拠点作りは、地域社会への貢献から、人のつながりや企業イメージの向上に役立ちます。

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コインパーキング経営の成否の大きな要素を占めるのが、管理会社選びです。管理会社選びの方法や基準を解説します。

「個人経営」は運営管理委託した管理会社のサポートを受けながら、オーナー様自身が主体となる運営です。一方、「管理会社経営」＝一括借り上げ方式はオーナー様が貸し出した土地を使って管理会社が経営を行う形態です。

違いやメリット・デメリットは前述のとおりですが、何を選ぶかで、管理会社選びの比重は大きく変わり、個人経営のほうが管理会社との関わり、成功への貢献要素が大きいため、シビアな感覚での管理会社選択が必要となるでしょう。

管理会社候補の選定の際、Webでは以下の内容をチェックしてみましょう。

• 口コミなどの評判
• 公式Webサイトの充実度
• 会社の信用性
• 本社・営業所の場所

口コミは鵜呑みにしないよう、なるべく多くの事例を収集しましょう。また、公式のWebサイトは、カタログのような簡素な作りではなく、会社の姿勢や業務内容を詳細に記載しているのが望ましいです。

会社情報をしっかり調べることも重要です。会社の規模や営業年数、コインパーキングの運営歴、扱う駐車場の件数、他に展開している事業も参考にしましょう。

業者間を比較する場合は、以下の点に着目しましょう。

• 長期運営しているコインパーキング数
• 清掃マニュアルの充実度と徹底度
• 周辺住民との関係づくり
• 自社の強み
• 営業担当者の姿勢

コインパーキングの運営歴が20年以上、駐車場の件数が300か所以上ならば業界内でもベテランです。清掃マニュアルは会社の姿勢を反映しています。実際に運営しているコインパーキングの清掃の状況を見て回ることもよいでしょう。

周辺住民との関係づくりは、物件一つ一つを大事にしているかの尺度です。関係づくりのために実行していることはあるかどうかを訊ねてみるのも良いでしょう。

自社の強みと営業担当者の姿勢は、他の業種の業者選定にも共通します。他社と比べてのメリットが不明瞭では、事業への姿勢がうしろ向きではと考えてしまいます。

営業担当者は、質問に丁寧に答えられ、分からないことが少ないこと、分からないことは分からないから持ち帰るとはっきりした態度の人は安心です。また、顧客第一のスタンスも大切です。

契約前にもっとも確認したい項目は、リスクなどマイナス面の説明です。

管理会社とかわす契約書の内容は、デメリットやリスクに関する説明が記載されているかや、実施される清掃のマニュアル、最低契約期間（違約範囲）などを確認しましょう。契約後に値引き交渉を行うケースもあるので、賃料保証や報酬割合の規定は、とくに慎重に確認します。

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