「駐車場経営は儲からない」は本当？駐車場経営の真実を徹底解説！

駐車場経営とは、所有する土地を駐車場として活用し、利用者から料金を徴収することで収益を得るビジネスモデルです。一見シンプルに思えるこの事業ですが、成功するためにはさまざまな要素を考慮する必要があります。

まず、駐車場の種類について理解しておくことが大切です。おもな種類には以下のようなものがあります。

• 月極駐車場：定期的に利用する人向けの駐車場
• 時間貸し駐車場：短時間の利用者向けの駐車場
• コインパーキング：自動精算機を使用した無人の時間貸し駐車場

それぞれの特徴や運営方法が異なるため、土地の立地や周辺環境に応じて適切な種類を選択することが重要です。

また、駐車場経営を始める際には、法律や規制についても知識が必要です。運営面では、料金設定、メンテナンス、安全管理など、さまざまな業務が発生します。

これらを効率的に行うためには、専門業者に委託するのが一般的ですが、管理コストについては事前に計算に入れておく必要があります。

駐車場経営には、他の不動産投資と比較して、いくつかの魅力的なメリットがあります。

低リスク・低コストでの参入が可能
駐車場経営は、建物を建設する必要がないため、初期投資を抑えることができます。また、土地の形状や大きさにかかわらず、比較的容易に事業を始められるのも特徴です。

安定した収入が見込める
とくに都市部では、慢性的な駐車場不足が続いているため、適切な立地であれば安定した需要が期待できます。月極駐車場の場合は、固定的な収入が得られるため、より安定性が高くなります。

管理が比較的容易
アパートやマンション経営と比べて、日々の管理業務が少ないのも駐車場経営の魅力です。とくにコインパーキングの場合は、ほぼ無人で運営できるため、手間がかかりません。

土地の有効活用
遊休地や使い道に困っている土地を、効果的に活用できます。将来的に別の用途で使用する予定がある場合でも、活用するまでの間の収益化が可能です。

柔軟な事業展開
需要の変化や周辺環境の変化に応じて、比較的容易に事業内容を変更したり、他の用途に転用したりすることができます。

これらのメリットにより、駐車場経営は土地所有者にとって魅力的な選択肢となっています。

一方で、駐車場経営にはデメリットもあります。以下におもなものが挙げられます。

収益性の限界
土地の広さや立地によっては、大きな収益を期待できない場合があります。
とくに、地価の高い都市部では、駐車場経営だけでは土地の潜在的な価値を十分に活かしきれない可能性があります。

競争の激化
駐車場経営は参入障壁が低いため、競合が多く存在します。周辺に新しい駐車場ができると、稼働率や収益が低下する可能性があります。

季節や時間帯による変動
時間貸し駐車場の場合、季節や曜日、時間帯によって利用率が大きく変動することがあります。これにより、安定した収入を得るための対策が必要になる場合があります。

設備投資と維持管理コスト
コインパーキングなどの場合、精算機や監視カメラなどの設備投資が必要です。また、これらの設備の維持管理や、舗装の補修など、定期的なメンテナンスコストも発生します。

税制上の不利
駐車場は建物ではないため、固定資産税の軽減措置が適用されません。そのため、他の不動産投資と比べて税負担が大きくなる可能性があります。

環境への配慮
近年、環境問題への意識が高まっており、駐車場の増加が緑地の減少や景観の悪化につながるという批判もあります。地域によっては、駐車場の設置に関する規制が厳しくなる傾向にあります。

これらのデメリットを十分に理解し、対策を講じることが、成功する駐車場経営には不可欠です。

駐車場経営の成功は、土地の特性に大きく左右されます。以下に、駐車場経営に適した土地の特徴を詳しく解説します。

立地条件
駐車場経営においてもっとも重要なのは立地です。以下のような場所がとくに適しています。

• 駅周辺：通勤・通学者や買い物客のニーズが高い
• オフィス街：ビジネス利用の需要が見込める
• 商業施設近く：買い物客や従業員の利用が期待できる
• 住宅密集地：住民や来客用の需要がある
• 観光地周辺：観光客の利用が見込める

アクセスの良さ
車の出入りがしやすい場所が理想的です。具体的には以下のような特徴があります。

• 幅の広い道路に面している
• 交通量が多すぎない
• 見通しが良く、安全に出入りできる

土地の形状
駐車場として効率的に利用できる形状であることが重要です。

• 長方形や正方形など、整形地であること
• 傾斜が少ない平坦な土地
• 複数台の車が駐車できる広さがある

競合状況
周辺の駐車場の状況も重要な要素です。

• 近隣の駐車場がつねに満車に近い状態
• 競合する駐車場が少ない
• 既存の駐車場よりも有利な条件（料金、利便性など）を提供できる

将来性
長期的な視点で土地の価値や需要の変化を予測することも大切です。

• 再開発計画がある地域
• 人口増加が見込まれる地域
• 新しい商業施設やオフィスビルの建設計画がある地域

これらの特徴を多く満たす土地であれば、駐車場経営の成功率は高くなります。

ただし、すべての条件を完璧に満たす土地に当てはまることは難しいため、所有する土地の特性に合わせた事業戦略を検討することが重要です。

駐車場経営は、土地の適性の確認から始まります。これらの特徴を参考に、ご所有の土地や検討中の土地が駐車場経営に適しているかを慎重に評価してください。また、専門家のアドバイスを受けることで、より的確な判断ができるでしょう。

駐車場経営は低リスクで始められますが、立地選びや料金設定、競合対策など専門知識が成功の鍵となります。「駐車場が最適なのか、それとも別の活用法がベストなのか」「失敗しない運営戦略とは」など、あなたの土地に関する疑問や不安を解消しませんか？プロの視点からの最適な土地活用プランをご提案します。

駐車場経営が儲からない最大の理由の一つは、競合の多さです。
駐車場経営は比較的参入障壁が低いビジネスモデルであるため、多くの土地所有者が同じように考えて参入してきます。その結果、とくに都市部では駐車場の供給過多となり、稼働率の低下につながっています。

具体的には以下のような問題が発生しています。

価格競争の激化
競合が増えることで、利用者を獲得するための価格競争が激しくなります。
その結果、収益性が低下し、「儲からない」状況に陥りやすくなります。

差別化の難しさ
基本的なサービスが同じであるため、料金以外の競合との差別化が難しくなります。
これにより、顧客の獲得や維持が困難になり、稼働率の向上が難しくなります。

立地による格差
駅前や繁華街など、好立地の駐車場は高い稼働率を維持できますが、そうでない場所では競合の影響をより強く受け、稼働率が低下しやすくなります。

これらの問題に対処するためには、立地の確認はもちろん、独自のサービスや価格戦略の導入、効率的な運営管理など、総合的な対策が必要となります。

駐車場経営において、収益性を左右する重要な要素の一つが、固定費と変動費のバランス管理です。このバランスが適切に保たれていないと、「儲からない」状況に陥りやすくなります。

固定費
駐車場経営では、以下のような固定費が発生します。

• 土地の固定資産税
• 設備投資（舗装、ライン引き、ロック板、精算機など）の減価償却費
• 保険料
• 管理会社への委託費（外部委託の場合）

これらの固定費は、稼働率にかかわらず発生するため、収益が上がらない場合でも負担し続けなければなりません。

変動費
駐車場の変動費には以下のようなものがあります。

• 電気代（照明、精算機など）
• メンテナンス費（舗装の補修、設備の修理など）
• 清掃費

これらの費用は、利用状況や季節、天候、設備の状態などによって変動するため、正確な予測が難しく、収益計画を立てる際の障害となります。

収益の変動
駐車場の収益は、季節や曜日、時間帯によって大きく変動します。
この変動に対して、固定費は一定のまま発生し続けるため、収益が低い時期には赤字になるリスクがあります。

駐車場経営が「儲からない」と言われるもう一つの大きな理由は、付加価値サービスの不足による差別化の欠如です。多くの駐車場が単に「車を停める場所」を提供するだけにとどまっており、競合との差別化が図れていません。

顧客ニーズへの対応不足
現代の顧客は単に車を停めるだけでなく、より多くの価値を求めています。例えば下記のパターンが考えられます

• 安全性：防犯カメラや照明が充実している
• 利便性：スマートフォンでの予約や決済ができる
• 快適性：屋根付きスペースや広めの駐車スペースがある

これらのニーズに応えられていない駐車場は、顧客の支持を得られず、稼働率が低下しがちです。

技術革新への対応遅れ
駐車場業界でも、IoTやAIなどの先端技術を活用したサービスが登場しています。例えば下記のパターンが考えられます。

• ナンバー認識システムによる入出庫管理
• リアルタイムの空き状況表示
• 予約システムとの連携

これらの技術を導入していない駐車場は、競合と比較して顧客の利便性や運営効率の面で後れを取り、競争力が低下します。

周辺施設との連携不足
駐車場単体でのサービス提供にとどまり、周辺の商業施設やオフィスビルとの連携が不足している場合があります。その場合には下記のような対応を検討してみましょう。

• 近隣の提携店舗での買い物による駐車料金割引や設定時間内の無償化
• オフィスワーカー向けの長時間割引プラン
• イベント開催時の特別料金設定

このような連携をすることで、潜在的な需要を取りこぼさず収益を安定させることにつながります。

環境への配慮不足
近年、環境意識の高まりにより、「エコ」な駐車場へのニーズが増加しています。例えば下記のような環境への配慮が考えられます。

• 電気自動車用充電スタンドの設置
• ソーラーパネルによる自家発電
• 緑化や雨水利用など、環境に配慮した設計

これらの取り組みが不足している駐車場は、環境意識の高い顧客からの支持を得られにくくなります。

顧客データの活用不足
多くの駐車場では、利用者データを十分に活用できていません。データ分析により、以下が可能になりますが、これらの取り組みが不足しているケースが多いです。

• 利用パターンに基づいた料金設定の最適化
• ターゲット顧客へのピンポイントなプロモーション
• 需要予測に基づいた運営効率の向上

駐車場経営が「儲からない」と言われる理由は、競合過多、固定費と変動費のバランス管理の難しさ、差別化の欠如にあることがわかりました。しかし、これらの課題は適切な戦略と専門知識があれば克服できます。駐車場の上部空間を有効活用して収益を拡大する「空中店舗フィルパーク」を提供するフィル・カンパニーが、あなたの駐車場の収益を最大化するための具体的な改善策をプロの視点からアドバイスいたします。

駐車場経営の成功は、その立地確認から始まります。土地の特性を把握することで、安定した需要を確保し、高い稼働率を維持できます。

周辺環境の分析
立地を選ぶ際には、以下のような周辺環境を詳細に分析することが重要です。

• 商業施設の有無と種類
• オフィスビルの集積度
• 住宅地との距離
• 公共交通機関へのアクセス
• 主要道路からの距離と車の流れ

これらの要素を総合的に評価し、潜在的な需要を予測します。
例えば、近隣の既存の時間貸し駐車場にビジネス・買い物・友人宅訪問など、どんな目的の駐車が多そうかの確認を行い、需要予測につなげましょう。

競合状況の調査
周辺の既存駐車場について、以下のような情報を収集します。

• 駐車場の数と規模
• 料金体系
• 稼働率の状況
• 提供しているサービス

競合が多い場合でも、差別化の余地があるかどうかを見極めることが重要です。

需要予測の実施
立地候補地の需要を正確に予測するために、以下のような調査を行います。

• 交通量調査：時間帯別の車両通行量を測定
• アンケート調査：周辺の事業者や住民のニーズを把握
• 既存データの分析：地域の人口動態や経済指標を確認

これらの調査結果をもとに、将来的な需要の変化も考慮した予測を立てます。

法規制の確認
選定した立地で駐車場経営が可能かどうか、以下のような法規制を確認します。

• 都市計画法による用途地域の制限
• 駐車場法による構造・設備基準
• 地方自治体の条例による規制

法規制に抵触する場合、事業計画の変更や追加の投資が必要になる可能性があります。

将来性の評価
長期的な視点で立地の価値を評価することも重要です。

• 再開発計画の有無
• 人口動態の予測
• 新規の商業施設やオフィスビルの建設計画

将来的に需要が増加する可能性がある立地は、初期の収益が低くても、長い目で見た場合の投資価値が高い場合があります。

適切な立地選びと綿密な需要調査を行うことで、駐車場経営の成功確率を大きく高めることができます。
しかし、これらの調査には専門的な知識と経験が必要となるため、必要に応じて不動産コンサルタントや市場調査会社のサポートを受けることも検討しましょう。

駐車場経営で利益を上げるためには、適切な料金設定と綿密な収支計画が不可欠です。ここでは、その重要性と具体的な方法について解説します。

市場調査に基づく料金設定
適切な料金設定のためには、以下のような要素を考慮する必要があります。

• 競合駐車場の料金
• 周辺地域の相場
• 立地の特性（駅からの距離、商業施設との関係など）
• 提供するサービスの質

これらの要素を総合的に判断し、競争力のある料金を設定します。

需要に応じた柔軟な料金体系
固定的な料金設定ではなく、需要の変動に応じて料金を変動させる「ダイナミックプライシング」の導入を検討します。

• 時間帯別料金：混雑時間帯は高め、閑散時間帯は低めに設定
• 曜日別料金：平日と休日で異なる料金を設定
• 季節別料金：観光地などでは繁忙期と閑散期で料金を変更

収支計画の立案
綿密な収支計画を立てるために、以下の要素を考慮します。

収入予測	月極契約の収入 時間貸しの収入 その他のサービス収入（洗車、充電など）
支出予測	固定費（土地代、固定資産税、保険料など） 変動費（電気代、メンテナンス費、清掃費など） 減価償却費（設備投資の償却

損益分岐点の算出

収支計画に基づいて損益分岐点を算出し、どの程度の稼働率で採算が取れるかを把握します。

損益分岐点 = 固定費 ÷ (1 – 変動費率)

この計算結果をもとに、目標とする稼働率や収益を設定します。

投資回収期間の設定
初期投資額と予想される年間利益から、投資回収期間を算出します。

投資回収期間 = 初期投資額 ÷ 年間利益

一般的に、5〜10年程度で投資回収できる計画が望ましいとされています。

定期的な見直しと調整
収支計画は定期的に実績と比較し、必要に応じて料金設定や運営方法を調整します。市場環境の変化に柔軟に対応することが、長期的な収益性の向上につながります。

適切な料金設定と綿密な収支計画は、駐車場経営の成功に不可欠な要素です。

しかし、これらの作業には財務や市場分析の専門知識が必要となるため、必要に応じて会計士や経営コンサルタントのアドバイスを受けることも検討しましょう。

駐車場経営を成功させるためには、効率的な管理システムの導入と運用が欠かせません。
適切なシステムを活用することで、運営コストの削減、顧客満足度の向上、そして収益の最大化を図ることができます。

自動精算システムの導入
無人運営を可能にする自動精算システムは、以下のようなメリットがあります。

• 人件費の削減
• 24時間営業の実現
• 現金管理リスクの低減
• 正確な料金計算と収入管理

最新のシステムでは、クレジットカードやスマートフォン決済にも対応しており、利用者の利便性も向上します。

駐車場管理ソフトウェアの活用
専用の管理ソフトウェアを導入することで、以下のような業務の効率化が図れます。

• リアルタイムの空き状況管理
• 月極契約者の管理
• 売上データの自動集計
• 料金設定の柔軟な変更

管理ソフトウェアを利用すれば、遠隔地からでも駐車場の状況を把握し、管理することが可能になります。

IoT技術の活用
IoT（Internet of Things）技術を駐車場管理に活用することで、さらなる効率化と付加価値の創出が可能になります。

• センサーによる車両検知と空き状況の自動更新
• ナンバー認識システムによる入出庫管理
• 環境センサーによる照明や換気の自動制御

これらの技術により、人手を介さずに高度な管理が可能になります。

データ分析と活用
管理システムから得られるデータを分析し、運営に活かすことが重要です。

• 利用パターンの分析による最適な料金設定
• 需要予測に基づいた運営計画の立案
• 顧客行動分析によるマーケティング戦略の立案

AIを活用した高度なデータ分析ツールを導入することで、より精緻な分析が可能になります。

予約システムの導入
オンライン予約システムを導入することで、以下のようなメリットが得られます。

• 稼働率の向上
• 顧客の利便性向上
• 需要の平準化
• 事前決済による未払いリスクの低減

スマートフォンアプリと連携させることで、さらに利用者の利便性を高めることができます。

セキュリティシステムの強化
防犯カメラやセンサーを活用したセキュリティシステムにより、以下のような効果が期待できます。

• 盗難や車上荒らしの防止
• トラブル発生時の証拠確保
• 利用者の安心感向上
• 保険料の削減（セキュリティ割引が適用できる場合）

最新のAI技術を活用したシステムでは、駐車場内の不審な動きの自動検知なども可能になっています。

保守・メンテナンス計画の最適化
IoT技術を活用した設備の状態監視により、効率的な保守・メンテナンス計画を立てることができます。

• 設備の異常の早期発見
• 予防保全による故障リスクの低減
• メンテナンスコストの最適化

これにより、突発的な故障による営業停止リスクを低減し、安定した運営が可能になります。効率的な管理システムの導入と運用は、初期投資が必要となりますが、長期的には運営コストの削減と収益性の向上につながります。

また、これらのシステムやテクノロジーは日々進化しているため、定期的に最新の情報を収集し、必要に応じてアップデートしていくことが重要です。

駐車場経営を始めるにあたっては、まず初期投資と運営コストを正確に把握することが重要です。これらのコストを適切に見積もることで、より現実的な収益計画を立てることができます。

初期投資の内訳
初期投資には以下のような項目が含まれます。

駐車場経営の初期投資

a. 土地取得費 （自己所有の場合は不要）	土地の購入価格 仲介手数料 登記費用
b. 造成工事費	整地・舗装工事 排水設備工事 電気引込工事
c. 設備投資	精算機（自動精算システムの場合） 駐車場管理システム 防犯カメラ 看板・サイン
d. その他の初期費用	設計費 許認可申請費用 開業準備費用

これらの費用は、駐車場の規模や立地、採用するシステムによって大きく変動します。

例えば、20台規模の時間貸し駐車場の場合、土地代を除いて500万円から1,000万円程度の初期投資が必要になることが多いです。

運営コストの内訳
運営コストは固定費と変動費に分けられます。

駐車場経営の固定費と変動費

a. 固定費	土地の賃借料（自己所有の場合は不要） 固定資産税・都市計画税（借地の場合は不要） 保険料（施設賠償責任保険など） システム利用料 減価償却
b. 変動費	電気代 水道代 メンテナンス費（清掃、設備点検など） 消耗品費 広告宣伝費

例えば、20台規模の駐車場の場合、月間の運営コストは以下のように試算できます。

a. 固定費	土地の賃借料（借地の場合）　30万円 固定資産税・都市計画税（月割り・自己所有の場合）　5万円 保険料（施設賠償責任保険など）　1万円 システム利用料　　　2万円 減価償却費　　　5万円
	固定費合計　43万円
b. 変動費	電気代　3万円 水道代　5,000千円 メンテナンス費（清掃、設備点検など）　2万円 消耗品費　5,000円 広告宣伝費　1万円
	変動費合計　7万円
月間経費合計	約50万円

これらの数字は一例であり、実際のコストは立地や運営方法によって大きく異なります。

次に、具体的な収支と収益の試算例を見ていきましょう。ここでは、20台規模の時間貸し駐車場を想定します。

収入の試算

a. 平日の収入 稼働率：70% 平均駐車時間：5時間/台 時間単価：200円	1日の収入： 20台 × 70% × 5時間 × 200円 =	1万4,000円
	月間（20日）の収入： 1万4,000円 × 20日 =	28万円
b. 休日の収入 稼働率：90% 平均駐車時間：6時間/台 時間単価：250円	1日の収入： 20台 × 90% × 6時間 × 250円 =	2万7,000円
	月間（10日）： 2万7,000円 × 10日 =	27万円
c. 月間総収入	28万円 + 27万円 =	55万円
月間収支の計算	月間収入：55万円 月間運営コスト：50万円55万円円-50万円=	5万円
年間収益の試算	5万円 × 12ヶ月 =	60万円

この試算例では、年間60万円の利益が見込まれます。

ただし、これは平均的な稼働率と料金設定を想定した場合の例であり、実際の収益は立地条件や運営方法、競合状況などによって大きく変動します。

投資回収期間は、初期投資額を年間利益で割ることで簡易的に算出できます。

投資回収期間 = 初期投資額 ÷ 年間利益

例えば、初期投資額が800万円で、年間利益が60万円の場合下記のような計算となります。
投資回収期間 = 800万円 ÷ 60万円 = 13.3年

この例では、投資回収に約13年かかることになります。
一般的に、駐車場経営では5〜10年程度での投資回収を目指すことが多いため、この例ではやや長めの回収期間となっています。

投資回収期間を短縮するために、考えられる方策は以下のとおりです。

• 収入の増加
• 料金設定の最適化
• 稼働率の向上（マーケティング強化、サービス改善など）
• 付加価値サービスの導入（洗車、充電など）
• コストの削減
• 効率的な運営システムの導入
• エネルギー効率の良い設備の使用
• 適切なメンテナンス計画による修繕費の抑制
• 初期投資の抑制
• 中古設備の活用
• 段階的な設備投資

これらの方策を組み合わせることで、より短期間での投資回収が可能になるでしょう。

適切な収益シミュレーションを行うことで、駐車場経営のリスクを最小限に抑え、成功の可能性を高めることができます。

ただし、シミュレーションはあくまで予測であり、実際の運営では予期せぬ事態が発生する可能性もあります。そのため、つねに市場動向を注視し、柔軟に対応できる体制を整えておくことが重要です。

駐車場の空きスペースを有効活用することで、追加の収入源を確保することができます。

コインロッカーの設置
駅周辺や観光地近くの駐車場では、荷物を一時的に預けたいニーズがあります。
初期投資は必要ですが、維持費が低く、安定した収入が見込めます。
冷蔵ロッカーを導入した場合、費用はかかりますが駐車場のお客様のニーズも期待できるでしょう。

自動販売機の設置
飲料や軽食の自動販売機を設置することで、追加収入が得られます。
設置業者と契約を結ぶことで、初期投資なしで収入を得られる場合もあります。

レンタサイクルサービス
観光地や都市部では、自転車をレンタルしたいニーズがあります。
駐車場の一角をレンタサイクルステーションとして活用できます。

カーシェアリングステーション
カーシェアリング事業者と提携し、駐車スペースの一部をステーションとして貸し出します。
固定収入が得られるうえ、カーシェア利用者による駐車需要も期待できます。

イベントスペースとしての活用
週末や夜間の利用が少ない時間帯に、フリーマーケットや小規模イベントのスペースとして貸し出します。
地域コミュニティとの関係強化にもつながります。

これらの方法を組み合わせることで、駐車場の稼働率が低い時間帯でも収入を得ることができ、全体の収益性を向上させることができます。

空きスペースの活用については、こちらの記事もご参照ください。
【10の空き地活用術】空き地の魅力を最大限に引き出せ！

適切な料金設定は、収益を最大化するうえで非常に重要です。以下のような方法で料金体系を最適化することができます。

ダイナミックプライシングの導入
需要に応じて料金を変動させるシステムを導入します。混雑時は料金を上げ、閑散時は下げることで、全体の収益を最大化します。車両検知センサーと組み合わせたAIを活用した予測システムを導入することで、より精緻な料金設定が可能です。

時間帯別料金の設定
朝夕のピーク時間帯は高めの料金を設定し、昼間や夜間は低めの料金を設定します。これにより、需要の平準化と収益の最大化を図ることができます。

長時間割引の導入
長時間利用者向けの割引プランを導入することで、利用時間の延長を促します。
例：4時間以上の利用で20%オフ、8時間以上で30%オフなど。

定期利用プランの提供
近隣のオフィスワーカーや住民向けに、月極や週間定期などのプランを提供します。安定した収入源を確保しつつ、空き時間の有効活用にもつながります。

パッケージ料金の設定
近隣の商業施設や観光スポットと提携し、駐車料金と入場料・食事代などをセットにしたパッケージ料金を設定します。利用者の利便性向上と、駐車場の差別化につながります。

これらの料金戦略を適切に組み合わせることで、収益の向上と顧客満足度の向上の両立が可能になります。

空きスペースの活用同様、駐車場に付加価値サービスを導入することで、競合との差別化を図り、顧客満足度と収益性を向上させることができます。

• 洗車サービス
• 電気自動車用充電ステーション
• タイヤ空気圧チェック・充填サービス
• 車内清掃サービス
• レンタカーサービス
• 荷物預かりサービス

これらのサービスを導入する際は、初期投資と運営コストを十分に検討し、投資回収の見込みを立てることが重要です。また、利用者のニーズを定期的に調査し、サービスの改善や新サービスの導入を検討することで、継続的な収益向上を図ることができます。

駐車場の上空を活用する「空中店舗」は、土地の収益向上を実現できる革新的な方法です。

駐車場の上部空間に軽量の建築物を設置し、店舗やオフィスとして活用します。駐車スペースを維持しながら、追加の賃料収入を得ることができます。

メリット
空中店舗のメリットはまず、土地の立体的活用によって収益源が増え、収益性が向上することです。また、駐車場利用者と店舗利用者が双方利用をする相乗効果も期待できます。

さらに、コインパーキングだけでなく空中店舗がオープンすることで、まちの景観改善と地域活性化への貢献もできるでしょう。

導入の注意点
駐車場の上に空中店舗を建築する際は、あらためて建築基準法や都市計画法などの法規制への対応が必要となるため、どんな規模や用途の建物を作れるか、確認が必要です。

また、構造安全性の確保と適切な設計・施工、駐車場運営と店舗運営の両立を考慮した店舗計画が必要となります。

活用例
空中店舗は、例えば以下のような用途で利用されています。

• カフェ
• 小規模オフィスやコワーキングスペース
• クリニックや学習塾などサービス系店舗
• 美容系店舗
• 地域コミュニティスペース

収益性の試算例
例えば、20台規模の駐車場の上に50㎡の店舗を設置した場合、以下の増収が期待できます。

追加の賃料収入：15万円/月（3,000円/㎡と仮定） 年間の追加収入：180万円

この追加収入により、駐車場全体の収益性を大幅に向上させることができます。

空中店舗の導入は、初期投資が必要となりますが、長期的には駐車場経営の収益性を大きく向上させる可能性があります。また、地域のニーズに合わせた店舗を誘致することで、駐車場の価値向上と地域貢献の両立も可能になるでしょう。

駐車場経営は、単なる「場所貸し」ビジネスから脱却し、総合的な「駐車サービス」を提供するビジネスへと進化しています。
これらの収益向上策を積極的に取り入れることで、競争力のある駐車場経営を実現し、持続可能な事業として成長させることができるでしょう。

フィル・カンパニーでは、今ある駐車場を生かしながら、上部空間に商業ビルを建て収益を拡大する「空中店舗フィルパーク」という独自のソリューションを提供しています。駐車場経営をはじめとした土地活用に関する豊富な実績とノウハウがありますので、駐車場経営の収益性に悩むオーナー様はぜひ一度ご相談ください。土地活用のプロの視点で、最適な活用方法をご提案いたします。

アパート・マンション経営は、駐車場経営と並んで人気の高い土地活用方法です。アパート・マンション経営と駐車場経営の特徴の比較をご覧ください。

項目	アパート・マンション経営	駐車場経営
初期投資	△高額（建築費用が必要）	◎比較的低額（舗装と設備投資のみ）
収益性	◎安定した高収益が期待できる	〇収益は比較的低いが、安定している
運営の手間	△入居者対応や建物メンテナンスなど手間が多い	〇比較的少ない（とくに特に無人システム導入時）
リスク	△空室リスク、建物の老朽化リスクがある	〇需要変動リスクはあるが、建物リスクは低い
将来の転用	△困難（建物の解体が必要）	◎比較的容易

アパート・マンション経営は高収益が期待できますが、初期投資が大きく、運営の手間も多いのが特徴です。

一方、駐車場経営は初期投資が少なく、運営も比較的かんたんですが、収益性はやや低くなります。

コインランドリー経営は、近年注目を集める土地活用方法の一つです。コインランドリー経営と駐車場経営の特徴の比較をご覧ください.

項目	コインランドリー経営	駐車場経営
初期投資	〇中程度（機器購入と店舗改装費用が必要）	◎比較的低額（舗装と設備投資のみ）
収益性	◎安定した収益が期待できる	〇収益は比較的低いが、安定している
運営の手間	△機器のメンテナンスや清掃が必要	〇比較的少ない（とくに特に無人システム導入時）
リスク	△機器の故障や利用者の減少リスクがある	〇需要変動リスクはあるが、建物リスクは低い
将来の転用	〇比較的容易（機器の撤去と改装で対応可能）	◎比較的容易

コインランドリー経営は、安定した収益が期待できるものの、初期投資と運営の手間がかかるのが特徴です。
一方、駐車場経営は初期投資が少なく、運営も比較的かんたんですが、収益性はやや低くなります。

再生可能エネルギーへの注目が高まる中、太陽光発電所としての土地活用も選択肢の一つです。太陽光発電と駐車場経営の特徴の比較をご覧ください。

項目	太陽光発電	駐車場経営
初期投資	△高額（パネルや設備の導入費用）	◎比較的低額（舗装と設備投資のみ）
益性	◎固定価格買取制度により、対象の期間は安定した収益が見込める	〇収益は比較的低いが、安定している
運営の手間	◎ほぼメンテナンスフリー	〇比較的少ない（とくに特に無人システム導入時）
法規制	△設置に関する規制が増加傾向	〇比較的緩やか（ただし、地域による）
環境への貢献	〇再生可能エネルギーとして高評価	〇緑化など工夫次第

太陽光発電は、初期投資は大きいものの、運営の手間が少なく、安定した収益が見込めます。
一方、駐車場は初期投資が少なく、柔軟な運用が可能なのが特徴です。

このように、駐車場経営を他の土地活用手段と比較すると、投資金額とリスクが少なくて済む点が浮き彫りとなります。

駐車場経営に成功するためのポイントは以下です。

駐車場経営の5つのポイント

1、立地選びと需要調査の徹底	周辺環境の詳細な分析 競合状況の把握 将来的な開発計画の確認
2、競合との差別化を考慮した料金設定	適切な料金設定と収支計画 固定費と変動費のバランスを考慮した収支計画 定期的な見直しと調整
3、効率的な管理システムの導入	自動精算システムの活用 IoT技術を活用した遠隔管理 データ分析による運営最適化
4、付加価値サービスの提供	洗車や充電など、顧客ニーズに応じたサービス導入 地域特性を活かしたユニークなサービスの開発 継続的なサービス改善
5、長期的視点での経営	土地の将来的な価値上昇を考慮した計画 環境変化に対応できる柔軟な運営体制 地域との良好な関係構築

 

これらのポイントを押さえることで、競争力のある駐車場経営を実現できる可能性が高まります。

駐車場経営を長期的に成功させるためには、単なる収益追求だけでなく、地域との共生や社会貢献も重要です。

持続可能な駐車場経営と地域貢献の両立

環境への配慮	緑化の推進（壁面緑化、植栽の設置など） 太陽光パネルの設置による再生可能エネルギー活用 雨水利用システムの導入
地域コミュニティへの貢献	災害時の一時避難場所としての提供 地域イベントへの場所提供 地元企業や商店街との連携
安全・安心の提供	防犯カメラや照明の充実による安全性の向上 バリアフリー設計の採用 災害時の帰宅困難者支援
地域経済への貢献	地元企業への優先的な業務委託 地域の雇用創出 地域通貨との連携

これらの取り組みにより、駐車場が単なる車を停める場所ではなく、地域に根ざした社会インフラとしての役割を果たすことができます。

空中店舗フィル・パークは、既存の駐車場の上部空間を活用して小規模な店舗やオフィスを建設するソリューションです。

駐車場経営者にとっては、今ある駐車場を生かしながら新たな収益を得られることはもちろん、景観の向上や賑わいの創出など、都市の課題解決に貢献する可能性も秘めています。駐車場経営を検討する際や、既存の駐車場の収益性向上を目指す際には、このような革新的なアプローチもおすすめです。

駐車場経営は、適切な計画と運営により、安定した収益を生み出す土地活用方法となり得ます。しかし、単に車を停める場所を提供するだけでなく、競合との差別化を図り、地域のニーズに応え、社会に貢献する存在となることが、長期的な成功につながります。

つねに変化する社会環境や技術革新に目を向け、柔軟に対応していくことが、これからの駐車場経営には求められているのです。

商業ビル経営は初心者にとってはハードルが高く感じられるかもしれませんが、フィル・パークではテナント誘致保証などもついて、企画から建築、運営までワンストップでオーナー様をサポートいたします。駐車場経営でお悩みの方や、さらに収益をアップさせたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。